Investissement immobilier aux USA, quelle fiscalité pour les français ?

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Investissement immobilier aux USA, quelle fiscalité pour les français ?

Bochurberg

Grâce à la Convention fiscale franco-américaine, les investisseurs français peuvent aujourd’hui éviter la double imposition en vertu d’un mécanisme de crédit d’impôts obtenu en France. Investir.us et son partenaire Altitude International Realty, spécialiste de l’investissement immobilier à l’international et aux USA, abordent cette problématique de la fiscalité.

Comment fonctionne la double fiscalité ?

De nombreux investisseurs français, après avoir fait le constat amer de faibles rendements locatifs en France grevés par une forte fiscalité, font le choix de nouveaux horizons et notamment des USA. Les Etats-Unis offrent, en effet, grâce à la Convention fiscale bilatérale franco-américaine, une rentabilité nette bien supérieure à celle que pourrait nous offrir notre douce France.

Une double déclaration fiscale  mais pas de double imposition

Les français qui investissent aux USA dans l’immobilier en y achetant un bien afin de le louer et d’en tirer une rentabilité locative intéressante, doivent tout d’abord déclarer leurs revenus aux USA puis dans un second temps en France. Toutefois, notez que grâce à la Convention bilatérale entre nos deux états, vous ne serez pas soumis à une double imposition grâce à un mécanisme de crédits d‘impôt obtenu en France.

Des déductions fiscales intéressantes

Aux USA, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux courants et même les frais de déplacement) sont déductibles des loyers bruts. De plus, une partie du prix de l’acquisition d’un bien immobilier peut être amortie de manière linéaire sur 27, 5 ans aux USA, quelque soit le statut de l’investisseur. Afin de calculer au mieux l’amortissement, notez que la valeur servant de base au calcul est égale à la valeur du bâti, soit environ 80% de la valeur d’achat. Aussi, chaque « property owner » (propriétaire immobilier) se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (qui était estimé à 3900 dollars en 2014), cette déduction s’appliquant sur le revenu net à déclarer.

Des déductions fiscales intéressantes

Aux USA, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, travaux courants et même les frais de déplacement) sont déductibles des loyers bruts. De plus, une partie du prix de l’acquisition d’un bien immobilier peut être amortie de manière linéaire sur 27, 5 ans aux USA, quelque soit le statut de l’investisseur. Afin de calculer au mieux l’amortissement, notez que la valeur servant de base au calcul est égale à la valeur du bâti, soit environ 80% de la valeur d’achat. Aussi, chaque « property owner » (propriétaire immobilier) se voit octroyer un abattement fiscal en valeur nominale (qui était estimé à 3900 dollars en 2014), cette déduction s’appliquant sur le revenu net à déclarer.

  • Charges déductibles : 4 000 $
  • Loyer net : 10 000 $
  • Amortissement : 3 491 $ (100 000 x 80% / 27,5 années)
  • Abattement fiscal : 3 900 $
  • Total imposable : 2 609 $
  • Impôt à 10 % : 261 $

La fiscalité en France pour les investisseurs aux USA

Comment fonctionne la feuille d’imposition en France ?

Après la déclaration fiscale aux USA, le contribuable français devra  déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera ainsi d’un crédit d’impôt selon la Convention fiscale bilatérale permettant d’éviter une double imposition. Il aura aussi l’avantage de ne pas supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur les revenus à l’étranger. Notez toutefois que les revenus perçus USA viendront gonfler sa base imposable. Prenons l’exemple d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé à ce titre dans la tranche à 41%, les 8 000 € de loyers encaissés aux USA (10 000 $) créeront un impôt supplémentaire d’environ 1 000 €.  A l’arrivée, l’investisseur aux USA est gagnant puisque l’impôt global est proche de 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près 4 500 € dans la tranche d’imposition marginale à 41%.

Mémo pour les contribuables français  qui devront remplir en France ces 3 documents :

  1. La déclaration de revenus foncier 2044
  2. La déclaration de revenus encaissés à l’étranger 2047
  3. 3. Ajouter ses revenus fonciers dans la déclaration de revenus 2042

Les plus-values et leurs taxations pour l’investisseur

S’agissant de l’imposition de l’éventuelle plus-value immobilière lorsque ce bien sera revendu, le principe de la double déclaration prévaut également mais le mécanisme est plus simple puisqu’un crédit d’impôt égal à l’impôt américain est octroyé aux Français dans cette situation. Sachez qu’aux USA, la taxation de la plus-value pour un bien détenu depuis plus d’un an se fait à un double échelon : fédéral et local.

  1. A l’échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d’imposition des revenus fonciers.
  2. A l’échelon local, chaque Etat est libre de fixer sa propre taxe, qui vient se rajouter à la taxe fédérale.

Quelque soit la cas de figure, vous ne pourrez pas échapper à la fiscalité française. L’impôt payé aux USA viendra en effet en déduction lors du calcul de l’imposition en France selon les règles françaises applicables aux plus-values immobilières.

Le cabinet Altitude International Realty, spécialiste de l’investissement à l’international, saura vous accompagner afin de comprendre au mieux ces mécanismes tout en servant un seul objectif : le retour sur investissement de votre acquisition immobilière.

la Convention fiscale franco-américaine

Guide INV
By | 2017-02-08T16:16:39+00:00 16 mars, 2016|Categories: Immobilier|Tags: |

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