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La hausse du nombre d’investisseurs étrangers sur le marché des immeubles multifamiliaux

Le marché immobilier américain est en hausse. D’ailleurs, les investisseurs étrangers s’empressent d’acheter des logements et surtout maintenant des immeubles multifamiliaux.

hausse des investisseurs étrangers dans les immeubles multifamiliaux

Les investisseurs étrangers dans le multifamilial

Les volumes d’investissements étrangers ont augmenté de 29,3% en 2018 dans les immeubles multifamiliaux aux États-Unis. C’est ce que nous apprend un rapport de JLL Research. D’ailleurs, à eux seuls, les investisseurs canadiens ont déployé 9,8 milliards de dollars au cours de l’année, soit 31,5% de plus que le précédent sommet de 2015. À compter du début de l’année dernière, par exemple, l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada et GIC, une organisation qui gère les réserves de change de Singapour, ont conclu un partenariat avec Cortland, établie à Atlanta, en vue d’acheter jusqu’à 10 000 appartements de classe B à travers les États-Unis et de les transformer en appartements de classe A.

Le Canada est peut-être le plus important acteur non américain sur le marché, mais ce n’est pas le seul. Selon le rapport, « en hausse de 23,8% par rapport à il y a un an, l’activité d’investissement transfrontalière annualisée reste proche des niveaux record, à 14,6 milliards de dollars. Les investisseurs basés au Canada, à Bahreïn et à Singapour ont stimulé les investissements, contribuant pour 67,5% du capital étranger trimestriel au premier trimestre 2019. »

Quels sont les avantages des immeubles multifamiliaux ?

D’après un article du CBRE intitulé « Le logement américain multifamilial : un manuel d’introduction pour les investisseurs étrangers », voici les avantages à investir dans ce type de logement.

Un environnement réglementaire favorable

Concernant les logements sociaux, les États-Unis ont un niveau de personnes allocataires ou à faible revenu inférieur à celui de nombreux autres pays. Ces propriétés nécessitent une expertise supplémentaire sur le contexte réglementaire, mais ne représentent qu’une petite partie de l’inventaire total (estimé entre 5% et 10%).

Liquidité

Selon le CBRE, les conditions d’accès au capital hypothécaire sont favorables ici : la disponibilité de capital d’emprunt est importante pour les investissements dans tous les secteurs de l’immobilier. L’effet de levier est utilisé pour la plupart des transactions, le financement des acquisitions se situant généralement dans une fourchette allant de 50% à 75% du ratio prêt / valeur. L’article cite également la diversité des sources de dette immobilière multifamiliale. Parmi eux les banques, les sociétés d’assurance-vie, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, les sociétés de financement et particulièrement les entreprises parrainées par le gouvernement. Par exemple, Fannie Mae, Freddie Mac et la Federal Housing Administration sont les principales sources de capitaux d’emprunt pour les actifs existants aux États-Unis. Ils n’ont pas d’analogues dans de nombreux des pays.

Les baux à court terme permettent un ajustement immédiat aux conditions du marché

Les locataires américains sont habitués aux baux d’un an. C’est un facteur du « rêve américain » d’accession à la propriété. Il est supposé que chaque locataire séjourne temporairement dans son appartement plutôt que de l’appeler son domicile permanent. Ensuite, vous découvrirez qu’aux États-Unis, votre contrat avec vos locataires expire une fois par an. Vous n’êtes donc pas enfermé dans la relation pendant plus de 12 mois. Vous pouvez augmenter leur loyer à moins que l’ordonnance locale n’intercède. Il est d’ailleurs aussi plus facile d’expulser ses locataires pour non-paiement (environ 1 mois).

Options de location et de gestion par des tiers

Aux Etats-Unis, posséder des immeubles de multifamiliaux peut être un investissement passif, clé en main. Ces sociétés de gestion fournissent une interface avec les locataires et des connaissances locales. Elles ajoutent également un aspect professionnel au processus auquel la plupart des investisseurs financiers ne sont pas imprégnés.

Ajoutons toutefois une autre raison pour laquelle les investisseurs s’intéressent aux immeubles d’appartements aux États-Unis : l’immigration. En effet, une grande partie des investissements étrangers est motivée par le désir d’immigrer aux États-Unis. Pour acquérir un logement ici il faut créer sa société américaine et obtenir le visa E-2 ou EB-5.

Avec une période économique favorable, le marché immobilier américain continue d’attirer des investisseurs du monde entier. Les changements de loi dans les autres pays influent où les investisseurs choisissent de placer leur argent. Avec les taxes qu’il y a en France, beaucoup choisissent les Etats-Unis car le pays est beaucoup plus conciliant en ce qui concerne les investisseurs étrangers.

Plus d’infos sur le multifamily aux Etats-Unis

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