Comment investir dans un bail commercial aux USA

Comment investir dans un bail commercial aux USA

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Conseiller consulaire pour les Français de New York, du New Jersey, du Connecticut, des Bermudes, Richard Ortoli est également avocat, membre des barreaux de Californie et de New York et spécialiste des implantations étrangères aux États-Unis et américaines à l’étranger (droit fiscal, droit des sociétés, droit immobilier, propriété intellectuelle). Il officie comme associé fondateur du cabinet Sanders Ortoli Vaughn-Flam Rosenstadt LLP à New York où il explique comment investir dans un bail commercial aux USA. Interview.

Quelles sont les principales différences entre la France et les USA concernant les baux commerciaux ?

« Contrairement à la France, aux USA, les conditions des baux commerciaux sont entièrement négociées entre les parties. Un bail commercial est essentiellement considéré un contrat comme un autre. L’équivalent du bail commercial classique français « 3/6/9 » n’existe pas aux États-Unis.

Aux USA, la durée du bail peut être celle qui est négociée entre les parties. Le locataire ne peut résilier le bail que si ceci est une condition négociée entre les parties.

Il n’y a en général pas de pas de porte. Le rachat d’un bail par un nouveau locataire peut donner lieu au paiement d’un droit au bail, mais assez rarement et seulement si le loyer est inférieur à celui du marché. De même, l’achat du fonds de commerce est rare aux USA. »

Quel type de locaux commerciaux peut-on trouver et comment peut-on y investir ?

« Il y a toutes sortes de locaux commerciaux aux US qu’un investisseur peut acheter, tout comme en France. Tout dépend du rendement que cherche l’investisseur et son goût du risque. Plus le rendement est élevé, plus le risque est grand. Les locaux les plus intéressants pour l’investisseur sont ceux qui sont en location avec un « triple net lease ». Avec ce type de bail, le locataire paie tous les frais (impôts fonciers, réparations, entretien, etc.) et le propriétaire touche un loyer net. »

Quels sont les spécificités auxquelles il faut prêter attention lorsqu’on signe un bail commercial aux USA ?

« Les questions environnementales (amiante, pollution, etc.). Conformité à la réglementation locale et fédérale. La solidité financière du locataire. Pour l’investisseur étranger, la structuration fiscale est très importante. »

De combien de temps est la durée du bail commercial aux USA ? Peut-on choisir la durée du bail ?

« La durée du bail peut être courte ou longue (50 ans ou plus).Les baux emphytéotiques de très longue durée existent également. »

© visionpluriel.info

Quels sont les conseils à savoir avant de signer un bail commercial si l’on n’est pas américain ?

« Avoir un bon agent immobilier et un bon avocat ! »

Quelles sont les compétences de votre cabinet d’avocat en la matière ?

« Une des spécialités de notre cabinet est le droit immobilier. Personnellement j’ai négocié des centaines de baux de la part de propriétaires et locataires. Je me suis occupé de l’achat et la vente de toutes sortes de propriétés commerciales (centres commerciaux, entrepôts, bureaux, fermes, propriétés industrielles, etc.), ainsi que le financement des achats quand il le fallait. »

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