Ces maisons « pas chères » inondent le marché aux USA particulièrement car elles sont attrayantes pour un investisseur étranger.
A première vue, vous pouvez acquérir et générer des revenus avec moins de capital initial.
Cependant, ils constituent en réalité le moyen le plus coûteux d’atteindre et de maintenir la liberté financière.
Voici 5 raisons pour comprendre pourquoi.
Les maisons pas chères aux USA et potentiel d’appréciation.
Le premier point, est que les maisons pas chères aux USA signifient souvent un faible potentiel d’appréciation.
Voici deux (parmi tant d’autres) indicateurs d’un endroit où les loyers et les prix sont susceptibles de s’apprécier dans le temps :
Croissance significative et soutenue de la population métropolitaine : ce n’est que lorsque la population augmentera rapidement que la demande de logements sera suffisante pour augmenter les prix et les loyers à un rythme supérieur à l’inflation.
Faible criminalité : en moyenne, une entreprise dure 10 ans, tandis qu’une entreprise du S&P 500 survit généralement 18 ans.
Dès lors d’un point purement factuel il ya de grandes chances pour les emplois non gouvernementaux occupés par vos locataires disparaissent dans un avenir prévisible.
Pour que vos locataires puissent maintenir leur niveau de loyer actuel, les nouvelles entreprises doivent s’implanter dans la ville, offrant des emplois avec des salaires similaires et exigeant des compétences similaires. Les villes à forte criminalité ne sont généralement pas choisies pour de nouvelles opérations commerciales. Sans ces emplois de remplacement, vos locataires pourraient être contraints d’accepter des emplois moins bien rémunérés dans le secteur des services. Cela pourrait entraîner une baisse des loyers ou, au mieux, limiter les augmentations potentielles des loyers.
Les coûts de maintenance et réparation.
Les propriétés à faible coût comportent souvent des problèmes cachés qui nécessitent des rénovations et des réparations importantes.
Qu’il s’agisse de systèmes de plomberie et d’électricité obsolètes ou de problèmes structurels, le coût de résolution de ces problèmes peut rapidement s’accumuler.
Dans le pire des scénario ces coûts dépassent le prix d’achat initial.
Négliger ces réparations peut entraîner une détérioration supplémentaire et une augmentation des dépenses à long terme.
Des taux de vacance locative plus élevés.
Les propriétés locatives à moindre coût ont tendance à attirer des locataires ayant une stabilité financière limitée ou des flux de revenus incertains.
Par conséquent, les taux d’inoccupation peuvent être plus élevés, entraînant une perte de revenus locatifs potentiels.
Des périodes prolongées d’inoccupation peuvent avoir un impact significatif sur vos flux de trésorerie et restreindre votre capacité à couvrir vos versements hypothécaires et vos dépenses courantes.
Pour contrebalancer cela il existe heureusement un certain nombre d’outils pour limiter ce risque. A commencer par un partenaire sur place et fiable qui pourra s’occuper de la sélection et de la gestion de vos locataires.
Il est très important de souligner dans ce cas précis, une collaboration avec une gestion locative est presque obligatoire.
Maisons pas chères aux USA : Quid de l’entretien ?
Les propriétés à faible coût nécessitent souvent un entretien plus fréquent et plus approfondi en raison de leur âge, de leur infrastructure obsolète ou du manque d’entretien approprié de la part des propriétaires précédents.
Ces coûts d’entretien continus peuvent impactés vos marges bénéficiaires et affecter votre budget.
Cela peut facilement annuler les « économies initiales » liées à l’achat d’une propriété moins chère.
Il faut aussi mentionner le peu de soin que vos locataires accorderont à la propriété. Menant inévitablement à des maintenances et coûts importants (que même le dépôt de garantie ne suffira pas à couvrir).
Pour rappel aux USA il existe une classification du type de propriété : Class A, class B, Class C.
La limite liée à la liquidité et au choix de locataires.
Les propriétés à moindre coût ont tendance à attirer un bassin plus restreint d’acheteurs ou de locataires potentiels, car elles peuvent ne pas répondre aux exigences ou aux préférences d’un segment de marché plus large.
Cette demande limitée peut rendre difficile la vente de la propriété ou la recherche de locataires appropriés, prolongeant le temps nécessaire pour générer un flux de trésorerie positif et pouvant entraîner des coûts de détention supplémentaires.
En connaissance de cet élément vous pouvez prendre une décision d’investissement plus éclairée et plus rentable. Surtout il est important de comprendre que chaque type d’investissement peut répondre à certains objectifs que seul l’investisseur peut identifier.
