7 raisons de vendre votre propriété d’investissement aux USA

Décider quand vendre sa propriété d’investissement aux USA est une question récurrente pour les investisseurs.

Sentir l’opportunité pour maximiser ses profits (ou réduire ses pertes) est un choix délicat mais nécéssaire.

Le problème est que les marchés immobiliers sont en constante évolution. Vendre un bien locatif trop tôt pourrait signifier passer à côté d’un boom immobilier. Cependant, conserver une propriété ratée peut entraîner des pertes financières importantes.

Quel est le meilleur moment pour vendre ? Encore une fois tout est question de timing. Les conditions du marché, les allégements fiscaux, l’appréciation de la propriété, les objectifs d’investissement et la situation personnelle peuvent influencer votre décision.

Même les investisseurs immobiliers les plus avisés ne peuvent pas prédire avec précision les marchés immobiliers locaux.

Cet article présente 7 raisons pour lesquelles le moment est peut-être venu de vendre.

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1. Un marché de vendeur (la demande est supérieure à l’offre)

Vendre une propriété d’investissement est idéal lorsque la demande est forte. Un marché de vendeurs signifie généralement que vous pouvez obtenir le meilleur prix pour votre propriété et la vendre rapidement.

Vous pouvez parfois augmenter le prix de vente avec plusieurs acheteurs intéressés dans une guerre d’enchères.

De plus, vendre une propriété sur un marché en plein essor signifie que vous pouvez généralement négocier de meilleures conditions. Par exemple, un acheteur peut être prêt à acheter une propriété nécessitant des réparations ou à payer une partie ou la totalité des frais de clôture.

Bien entendu, vendre sur un marché en pleine effervescence signifie que vous risquez de payer des prix gonflés pour une autre propriété. Cependant, cela peut constituer une excellente stratégie de sortie pour se débarrasser d’une propriété, diversifier votre portefeuille en dehors de l’immobilier ou rentabiliser votre investissement.

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2. L’appréciation de votre propriété d’investissement

La plus-value d’un bien immobilier est un facteur important dans la décision de vendre un bien locatif. Cela peut être le bon moment pour vendre lorsque le marché connaît une forte demande, que les loyers ont stagné ou diminué et que la valeur de votre propriété a considérablement augmenté par rapport à son prix d’achat initial.

Pour décider si c’est le bon moment pour vendre, comparez la hausse des tarifs de location avec la hausse des prix de l’immobilier. Lorsqu’une propriété s’apprécie plus vite que les prix de location, votre retour sur capitaux propres (ROE) diminue à long terme.

Supposons également qu’il y ait une accalmie dans les taux d’appréciation. Dans ce cas, il est peut-être temps de récolter les bénéfices de la vente d’un bien locatif et d’investir ailleurs. Vous pouvez également bénéficier de la valeur nette substantielle de votre propriété.

3. Un marché local qui stagne

Le timing est primordial lors de la vente de votre bien. Par conséquent, si le marché immobilier stagne ou si le marché locatif est en déclin, il peut être judicieux de réduire vos pertes et de vendre la propriété.

Mais bien entendu, vous devez faire preuve de vigilance pour vous assurer que le marché ne se redressera pas à court ou moyen terme.

Quels sont les signes d’un marché faible ou stagnant ? Les signes pourraient être une baisse des prix des loyers, des taux d’inoccupation élevés, une baisse des ventes de logements ou des taux hypothécaires élevés.

Bien qu’investir dans l’immobilier soit généralement une stratégie « acheter et conserver », il est parfois judicieux de vendre des biens locatifs si leurs performances sont médiocres.

4. La taxe foncière a trop augmenté

Une hausse des impôts fonciers peut transformer un bien locatif autrefois rentable en une entreprise déficitaire. Le problème est qu’il faut du temps pour répercuter la hausse des impôts fonciers sur les locataires existants. Par conséquent, vous pourriez avoir du mal à couvrir les dépenses liées aux revenus locatifs jusqu’à l’expiration du bail en cours et à la signature d’un nouveau contrat de location.

Vendre des biens locatifs dans des États à fiscalité élevée en échange d’un bien similaire dans un État plus favorable aux propriétaires est une pratique courante pour les investisseurs en biens locatifs.

5. Des locataires trop problématiques

L’un des plus gros problèmes pour les propriétaires concerne les relations avec les locataires. Dans certains cas, le stress causé par les locataires problématiques peut transformer votre travail en un lourd fardeau.

Par exemple, faire face à un retard de loyer, à des dommages matériels ou à un comportement antisocial peut avoir des conséquences néfastes sur les plans physique, mental et émotionnel. Bien qu’il soit possible d’expulser les locataires délinquants, le processus est coûteux, stressant et prend du temps.

Bien entendu, des problèmes occasionnels de locataire sont normaux. Et dans certains cas, l’embauche d’un gestionnaire immobilier atténue les tracas liés au traitement des locataires délinquants. Mais si vous ne voulez plus avoir affaire à de mauvais locataires, vendre un bien locatif et investir votre argent ailleurs peut être la meilleure option.

Il sera peut être temps pour vous d’envisager un marché immobilier différents avec des classes de locataires plus adaptes à vos besoins.

6. Des maintenantes trop élevées

Le coût d’entretien d’un bien locatif, en particulier un immeuble plus ancien, peut en faire une option viable. Les propriétaires doivent maintenir les immeubles locatifs dans un « état habitable ».

Bien entendu, les propriétaires responsables prévoient un budget pour l’entretien et les réparations réguliers. Cependant, des coûts plus élevés que prévu, les dépenses de maintenances ou des travaux imprévus peuvent rendre intenable l’entretien du bien locatif.

Que faire si l’entretien devient un fardeau financier ? Premièrement, il est crucial d’évaluer si vous pouvez couvrir les pertes à court terme. Il sera alors possible d’élaborer un meilleur budget de réparation ou d’ajuster le calendrier de maintenance préventive.

Par exemple, des dommages matériels inattendus pourraient être considérés comme un problème à court terme et vous devriez rapidement rebondir financièrement. Cependant, un employeur important qui se retire de la ville dans laquelle se trouve votre bien locatif pourrait avoir de graves répercussions sur le marché locatif, réduisant ainsi vos revenus locatifs. Cette situation peut faire du maintien d’un logement locatif un problème à long terme en raison de la perte de loyer.

Ou supposons qu’un vieux bâtiment dont la valeur diminue devienne un gouffre financier. Dans ce cas, il peut être préférable de réduire les pertes et de vendre votre bien locatif avant qu’il ne perde davantage de valeur.

7. La propriété ne correspond plus à vos objectifs

Certains investisseurs immobiliers décident de vendre des biens locatifs lorsqu’ils modifient ou diversifient leur stratégie d’investissement.

Par exemple, la vente d’un immeuble de placement résidentiel pourrait libérer du capital pour investir dans l’immobilier commercial .

Ou il se peut que vous ayez identifié un marché immobilier émergent avec un énorme potentiel d’investissement, et que la vente de votre propriété existante vous donne du capital à investir.

Une autre raison de changer de stratégie d’investissement est de diversifier la situation géographique. La diversification peut aider à protéger le rendement de vos investissements.

Vendre un immeuble de placement peut être stratégique lorsque vous souhaitez diversifier votre portefeuille ou saisir des opportunités d’investissement plus lucratives. En réaffectant le produit de la vente, vous pouvez améliorer votre stratégie d’investissement et capitaliser sur des perspectives plus solides. C’est ce qu’on appelle communément de l’arbitrage.

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