En tant qu’investisseur immobilier aux Etats-Unis, vous possédez un potentiel unique.
Non seulement de constituer un portefeuille immobilier diversifié et prospère dans la première économie mondiale.
Mais vous allez également tirer parti d’outils et de stratégies fiscales qu’utilisent les plus grandes fortunes.
C’est à dire une large gamme de déductions fiscales.
Dès lors cela aura un impact significatif sur votre situation financière globale.
Ce guide complet a été méticuleusement élaboré pour vous offrir 11 déductions fiscales foncières locatives afin de pouvoir optimiser vos rendements.
Préparez-vous à découvrir les secrets que tous les investisseurs avisés devraient comprendre, afin de tirer le meilleur parti de chaque opportunité qui se présente à vous.
Les intérêts du « mortgage » (crédit).
Les frais d’intérêts hypothécaires permettent aux propriétaires d’immeubles locatifs de déduire les intérêts payés sur un emprunt contracté pour acheter, construire ou améliorer un bien locatif.
Votre société de prêt hypothécaire vous enverra un formulaire 1098 indiquant exactement le montant des intérêts que vous avez payés au cours de l’année, et vous pourrez déduire ce montant de votre revenu imposable. Vous pouvez déduire le total des intérêts, mais pas l’argent payé pour le capital.
Les propriétaires d’immeubles locatifs ne sont pas soumis à un plafond sur le montant de la dette pour cette déduction, contrairement aux propriétaires qui détaillent cette déduction sur leur résidence principale.
La Taxe foncière
La bonne nouvelle pour les propriétaires est que cette taxe est déductible de vos revenus locatifs.
Si vous avez un prêt hypothécaire sur votre location, les taxes foncières sont généralement incluses dans votre versement hypothécaire mensuel.
Les taxes foncières sont calculées en fonction de la valeur imposable de la propriété et le montant total peut varier d’une année à l’autre.
Le gouvernement local ou le prêteur vous communiquera tout changement dans vos impôts fonciers qui affecte votre versement hypothécaire et le montant que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs.
Dépréciation de la propriété locative
Comme toute résidence, d’un point de vue comptable les biens locatifs perdent de la valeur avec le temps en raison de l’usure due à l’usage ou à la obsolescence.
L’IRS permet aux propriétaires de déduire chaque année une partie du coût de la propriété à titre de dépenses d’amortissement si la propriété répond à ces exigences :
- La propriété est utilisée à des fins commerciales ou pour une activité génératrice de revenus.
- La propriété a une durée de vie utile déterminable (ce qui signifie qu’elle s’use, se décompose, s’épuise ou perd sa valeur pour des raisons naturelles).
- La propriété durera plus d’un an.
- La propriété n’a pas été mise en service et n’a plus été utilisée à des fins commerciales au cours de la même année.
L’amortissement ne s’applique qu’à la structure immobilière et aux améliorations qui y sont apportées.
Le terrain n’est pas amortissable puisqu’il n’est jamais épuisé.
L’amortissement des biens immobiliers résidentiels locatifs est calculé uniformément sur 27,5 ans (la période que l’IRS considère comme la « durée de vie utile » de la propriété). Cela signifie que votre déduction annuelle est de 1/27,5ème du coût de la propriété.
Les améliorations apportées à la propriété, comme un nouveau toit, sont également déductibles de l’amortissement si elles répondent aux exigences.
Il est important de noter que la déduction de l’impôt foncier locatif est un avantage différé. Si vous vendez votre propriété à un prix supérieur à sa valeur dépréciée, vous devrez récupérer des taxes d’amortissement sur ce bénéfice.
Pour éviter cela, les investisseurs immobiliers avisés utilisent le « 1031 exchange ».
Cela permet tout simplement de reporter le produit et les impôts dus, sur un autre immeuble de placement.
Les dépenses de société
Les propriétaires peuvent déduire les dépenses d’exploitation de leur entreprise pour réduire leur revenu locatif total imposable.
Pour bénéficier d’une déduction fiscale, les dépenses doivent être considérées comme ordinaires et nécessaires, ce qui signifie qu’elles sont courantes dans le secteur immobilier et qu’elles sont nécessaires au fonctionnement de l’entreprise.
Voici quelques dépenses courantes entièrement déductibles pour les propriétés résidentielles locatives :
- Publicité et marketing
- Honoraires de la société de gestion immobilière
- Collecte des ordures
- Antiparasitaire
- Frais de location ou frais de commission
- Aménagement paysager
- Locations d’équipement
L’assurance
Les propriétaires disposent généralement d’une assurance pour protéger leurs actifs en cas de dommages matériels ou d’autres pertes potentielles.
Heureusement, ces primes d’assurance sont déductibles d’impôt pour les propriétaires d’immeubles locatifs.
Les primes d’assurance propriétaire, d’assurance contre les inondations, d’assurance expulsion et de toute autre couverture dont vous disposez sur votre bien locatif sont éligibles à une déduction fiscale.
Réparations et maintenances
Les coûts de réparation et d’entretien d’un bien locatif peuvent s’avérer délicats en matière de déductions fiscales. L’entretien ou les réparations réguliers, comme le changement des filtres à air ou la résolution de problèmes de plomberie, sont entièrement déductibles pour les propriétaires.
Cependant, si vous effectuez des travaux qui augmentent la valeur de la propriété, comme l’installation d’un nouveau revêtement de sol ou d’un toit, cela est considéré comme une amélioration majeure. Les améliorations apportées aux immobilisations ne sont pas admissibles à une déduction pour entretien et réparation. Ces coûts peuvent être récupérés grâce à une déduction pour amortissement.
Les charges liées à la propriété (utilities).
Les dépenses type eau, gaz, électricité, internet des biens locatifs sont déductibles.
En revanche si les locataires couvrent certains de leurs services publics, vous ne pouvez déduire que les dépenses que vous payez.
En fonction de votre situation, il peut être intéressant d’augmenter le loyer et de couvrir davantage ces frais pour bénéficier de plus de déductions sur vos revenus immobiliers locatifs.
Les honoraires juridiques et professionnels
Si vous utilisez un logiciel ou consultez un professionnel pour vous aider à gérer votre entreprise, ces dépenses sont déductibles.
Voici quelques exemples de frais juridiques et professionnels courants pour les propriétaires :
- Frais pour un CPA pour déclarer vos impôts (comptable).
- Honoraires d’un avocat pour rédiger des contrats de location ou d’autres documents juridiques
- Frais juridiques ou frais de dossier pour expulser les locataires
Les frais d’association de propriétaires (HOA fees)
Si votre bien locatif appartient à une association de propriétaires, vous devrez payer des frais pour le fonctionnement de l’association.
Cependant, vous pouvez déduire ces frais pour réduire votre revenu locatif total imposable.
Voyage et transport
Tous les frais associés au déplacement vers ou depuis votre location ou aux voyages effectués à des fins professionnelles sont déductibles d’impôt.
Voici quelques exemples de cas dans lesquels vous pourriez voyager pour votre entreprise et qui peuvent bénéficier d’une déduction fiscale :
- Montrer la propriété à des locataires potentiels
- Encaisser les revenus locatifs de la propriété
- Rencontre avec un entrepreneur sur place (artisan ou autre personne intervenant sur la propriété)
- Vous pouvez bénéficier de cette déduction en utilisant le taux de déduction kilométrique standard de l’IRS. Enregistrez vos voyages avec la date, le but du voyage et la distance parcourue si vous conduisez.
Les bureaux
Que vous exerciez votre activité de location dans un bureau à domicile ou dans un autre immeuble, vous pouvez déduire les dépenses liées à votre bureau de vos revenus locatifs.
Cela comprend les fournitures de bureau, les dépenses d’énergie ou d’eau et le coût de l’espace. L’IRS propose une déduction simplifiée pour le bureau à domicile qui peut vous permettre de calculer et de réclamer facilement votre déclaration de revenus.
