J’ai un problème avec ma gestion locative aux USA, que faire ?
Ca y est vous avez acheté un bien immobilier aux Etats-Unis. Mais vous avez des problèmes de paiement, pour trouver un locataire ou pour réaliser des travaux en étant à distance ? Nous vous expliquons comment faire si vous avez un problème avec votre gestion locative aux Etats-Unis.
Comment gérer mon bien à distance ?
Choisir les Etats-Unis pour investir dans l’immobilier est un bon placement en termes de rentabilités et de risques. Cependant, en tant qu’investisseur étranger, il faut en assurer la gestion locative (property management). C’est pour cela qu’en étant pas sur place, il faut se faire accompagner par des professionnels qui s’occuperont de tout, que ce soit la sélection du locataire (background check), la collecte des loyers, la maintenance, … Vouloir gérer par soi-même sa gestion locative peut s’avérer très compliqué. En effet, les lois ne sont pas les mêmes qu’en France. Par exemple, en tant que proriétaire vous devez communiquer au locataire toutes les informations concernant le bien (présence de peinture au plomb, décès récent, …). Le bail (ou lease) est à durée déterminée généralement d’une année renouvelable. Certains Etats imposent même des règles spécifiques concernant la caution ou le montant des loyers. De plus, la barrière de la langue peut être un vrai frein pour la communication avec vos locataires et l’administration.
Quand nous accompagnons nos investisseurs nous privilégons une offre clé en main dès leur achat avec un service de gestion locative. Une équipe sur place s’occupe de tout, que ce soit la sélection du locataire, la supervision des travaux de maintenance, la collecte des loyers, le paiement des impôts locaux, … Tous les mois les investisseurs reçoivent un relevé détaillé. Il est important de bien se faire accompagner dans vos démarches d’investissement que ce soit à l’achat ou lors de la gestion du bien afin d’éviter d’éventuels problèmes. Le fait également d’avoir un unique interlocuteur facilite grandement la communication. Point clé lorsqu’on est à distance.
Problème avec ma gestion locative, que faire ?
En cas de non-paiement
Il faut savoir qu’au Etats-Unis, la législation est plus favorable envers le propriétaire. Le propriétaire n’est pas obligé de se justifier s’il ne renouvelle pas le bail et il n’y a pas non plus de trêve hivernale.
En cas d’impayés, le propriétaire peut engager une procédure. Au bout de trois jours, une mise en demeure est apposée sur la porte. Si le règlement du loyer n’intervient pas dans les 7 jours, il est possible de lancer une procédure d’expulsion. Dans ce cas, après le lancement de la procédure, le propriétaire et le locataire se rendent au tribunal accompagnés ou non d’un avocat. Le juge tranche, souvent en faveur du propriétaire. Cette opération coûte entre 500 et 1000 dollars et dure environ 5 semaines. Si par hasard, le locataire ne quitte toujours pas le logement, le propriétaire et le sheriff vont sur les lieux afin de procéder à l’expulsion. C’est rare que les locataires entame une procédure devant le tribunal car cela sera noté dans leur credit score et en général c’est le propriétaire qui a gain de cause.
C’est pour cela, qu’il est important d’avoir une équipe sur place pour s’occuper de votre gestion locative et vous représenter en cas de litige.
En cas de maintenance
Il se peut qu’il y ait besoin de faire des réparations dans le logement (problème électrique, fuite d’eau, chaudière, …). L’avantage de faire appel à une équipe de gestion locative, c’est que le locataire contactera directement le service réparation qui ira sur place afin de faire un état des lieux ainsi qu’une estimation des frais. Avoir une équipe sur place c’est la possibilité d’agir dans l’urgence, s’il y a besoin de remplacer quelque chose rapidement, cela est pris en charge rapidement et le montant de la facture est déduit lors du versement des loyers au propriétaire. Bien sûr, s’il s’agit d’une grosse dépense, l’équipe attendra le retour du propriétaire. La maintenance fait partie des missions de l’équipe de gestion.
L’équipe de gestion locative s’occupera aussi de promouvoir votre bien afin de trouver de nouveaux locataires. En tant que propriétaire, vous ne vous occupez de rien. Tout est géré par l’équipe qui vous enverra un rapport détaillé tous les mois avec toutes les informations nécessaires. Visite de votre bien, sélection du locataire, administratif, travaux, l’objectif de équipe est d’entretenir de bonnes relations avec les locataires et vous assurer la tranquillité dans votre gestion locative.
