Comment gérer à distance la location de sa propriété aux USA ?

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Comment gérer à distance la location de sa propriété aux USA ?

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L’investissement locatif dans l’immobilier aux USA peut se révéler très rémunérateur. Dans ce domaine, l’une des clés d’un investissement réussi est la qualité de la gestion locative. Mais celle-ci peut être complexe lorsqu’elle s’effectue à distance.

 

La gestion locative à distance

Pour gérer vos locations depuis un autre pays que les Etats-Unis, vous aurez très probablement besoin de passer par des property managers (ou gestionnaire locatif en français) exerçant sur place. Beaucoup d’agences immobilières, ainsi que de sociétés d’investissements immobiliers américaines proposent ce genre de services. Et, pour certains, ces property managers possèdent des plateformes web qui permettent aux investisseurs étrangers de suivre la gestion de leur location à tout instant en ligne. Ce type de plateforme constituent un instrument très utile pour visualiser les baux, factures, encaissements des loyers et ce en temps réel. Il peut donc être intéressant pour la gestion de votre bien de recourir aux services d’un property manager possédant ce genre d’outil.

 

Les fonctions du property manager

De même qu’en France, lorsque vous recourrez à une gestionnaire locatif, vous aurez à établir un contrat qui définit l’ensemble des responsabilités et missions auxquelles s’engage le property manager à travers la signature du contrat. Théoriquement, l’ensemble des responsabilités qui incombent au property manager sont les suivantes :

  • Etude et sélection des futurs locataires.
  • Suivi des relations avec les locataires.
  • Veiller au besoin d’entretien de la propriété (travaux de rénovation, maintenance…).
  • Prise en charge du paiement des impôts locaux.
  • Percevoir les loyers et les verser sur le compte du propriétaire.
  • Effectuer et envoyer un rapport d’activité mensuelle au propriétaire.
  • Gestion des relations avec la ou les agences (le cas échéant).

 

Combien coûtent les services d’un property manager ?

C’est également dans le contrat qu’est établi le salaire que percevra le gestionnaire de location. Aux Etats-Unis, en général, ils peuvent être rémunérés de deux manières différentes :

  • Soit en prélevant un pourcentage des loyers collectés, la plupart du temps correspondant à un montant équivalent entre et 7% et 10% de la valeur des loyers perçus.
  • Soit par l’intermédiaire d’une commission sur la recherche et l’étude des dossiers locataires correspondant à la moitié du montant d’un loyer généralement.

 

Des modalités législatives privilégiant les propriétaires

Le préavis

Contrairement à la France où les lois visent à protéger les locataires, les Etats-Unis ont une législation plus favorable aux propriétaires. Il existe bien évidemment certaines différences entre états (puisque chacun d’entre eux possèdent ses lois), mais, dans la grande majorité de ceux-ci, cette affirmation est vraie. Pour exemple, dans de nombreux états le principe du bail que l’on peut rompre facilement avec un préavis tel qu’en France n’existe pas et il est possible pour le propriétaire d’imposer au locataire sortant l’intégralité des mois de loyers prévu sur le contrat de location, préavis donné ou non.

 

Expulsion d’un locataire

D’autre part, l’expulsion d’un locataire est beaucoup plus aisée qu’en France. La législation américaine aura toujours tendance à privilégier le propriétaire lorsque qu’un processus d’expulsion d’un locataire est mis en place. Dans le cas de loyers impayés, par exemple, il est rapidement possible d’invoquer l’expulsion du locataire. La procédure d’éviction est assez courte et prend en général entre un mois et 6 semaines. Elle commence par une mise en demeure du gestionnaire locatif qui est ensuite suivie d’une convocation au tribunal du locataire qui mène en général à injonction du locataire à payer ses loyers dus au propriétaire dans les 15 jours qui suivent la décision de justice, sans quoi il devra quitter les lieux. En dernier recours, si le locataire refuse de partir, la police sera invoquée. Le prix de ce type de démarche se situe entre $500 et $1,000.

Pour celles et ceux qui voudraient investir en Floride, découvrez ici notre article portant justement sur l’expulsion d’un locataire mauvais payeur dans l’état.

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By | 2017-02-08T16:25:44+00:00 17 janvier, 2017|Categories: Actualités et Conseils Immobilier, Immobilier|

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