Le développement de l’écosystème tech «Silicon Beach» avec notamment l’ouverture de nouveaux bureaux Google, Amazon Studios, Apple et Netflix et les besoins de logement associés, combiné avec l’organisation des Jeux Olympiques de 2028 et l’accueil de matchs de la Coupe du Monde de Football 2024 font de Los Angeles une destination privilégiée pour réaliser des investissements immobiliers à  forte rentabilité. investir.us fait le point sur les manières d’investir dans l’immobilier à  Los Angeles.

Le Flipping est très populaire à  Los Angeles au vu des besoins de rénovation et d’adaptation de l’inventaire. L’opération consiste à  acquérir sur fonds propres ou avec un emprunt un bien immobilier dont les caractéristiques indiquent qu’il est sous-exploité ou qu’il existe un potentiel d’ajout de valeur significatif. Après réalisation de travaux de rénovation-transformation ou de démolition-reconstruction nécessaires à  l’ajout de valeur, le bien est alors généralement revendu sur le marché (parfois hors-marché) avec une plue-value importante pour l’investisseur.

 
Une option alternative pour l’investisseur est de conserver le bien pour le mettre en location à  un prix tenant compte du marché et de l’ajout de valeur réalisé. Cela permet de générer un cash-flow régulier en plus de l’appréciation naturelle liée à  l’attractivité de Los Angeles.

Lorsque le bien est revendu dans la perspective d’un investissement dans un ou plusieurs autres bien de valeur égale ou supérieure, le mécanisme de droit californien 10:31 exchange peut être utilisé pour bénéficier d’un report d’imposition sur la plue-value générée. Ce mécanisme permet aux investisseurs de se créer un patrimoine immobilier substantiel au fil du temps en reportant systématiquement à  chaque sortie et réinvestissement l’imposition sur la plue-value !

Le Flipping nécessite une analyse très sérieuse du marché, des caractéristiques et de l’état de la propriété cible ainsi que des coûts et du timing de réalisation des travaux en vue d’une revente ultérieure à  un prix permettant à  l’investisseur de réaliser la plus-value projetée.

Au cas par cas, le flipping de propriétés peut générer un retour sur investissement (hors leverage) de l’ordre de 15 à  40% sur 6 à  12 mois selon l’opération.

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Certains promoteurs et investisseurs offrent l’opportunité d’investir à  leurs côtés dans leurs projets immobiliers (Flipping, Investissement locatif ou Développement Immobilier) en tant qu’investisseur dormant ou «passif», sans pouvoir de décision. 

L’investissement passif est une solution intéressante pour commencer à  investir avec des tickets réduits dans des projets immobiliers à  hauts rendements tout en limitant le risque et en profitant de l’expertise d’investisseurs et promoteurs professionnels.

Deux voies d’investissement passif sont généralement proposées:

• L’Investissement en Dette (en tant qu’Investisseur-Prêteur): 

En échange d’un investissement minimum en capital de minimum $50,000 à  $100,000, certains investisseurs offrent un taux d’intérêt annuel de l’ordre de 15% sécurisé par l’inscription d’un «Deed of Trust», un instrument juridique proche du fonctionnement d’une hypothèque qui enregistre la créance de l’investisseur (principal augmenté des intérêts) sur un bien immobilier propriété des promoteurs immobiliers.

Exemple: si vous investissez $100,000 pour une durée de 12 mois, vous récupérez vos fonds et $15,000 au bout d’un an. Vous pouvez alors décider de garder vos fonds et votre profit ou de réinvestir avec les promoteurs. C’est une bonne opportunité d’investissement pour ceux qui souhaitent se constituer l’apport nécessaire pour accéder à  la propriété de leurs rêves.

• Investissement en Capital (en tant qu’Investisseur-Copropriétaire)

En échange d’un investissement minimum en capital de $200,000 vous obtenez des actions de la société d’investissement qui acquiert/possède les actifs immobiliers objet d’une opération d’investissement: rénovation avant revente, rénovation et mise en location, construction d’une nouvelle propriété sur un terrain avant revente ou mise en location, etc.

La sortie de la société d’investissement avec le remboursement de votre apport et le paiement de votre participation aux bénéfices se fait à  l’issue de l’opération d’investissement ou à  une date antérieure, en fonction de paliers d’avancement contractuellement prévus. L’objectif est ici d’éviter que des membres de la société d’investissement récupèrent leur apport alors que le projet est en cours de réalisation, compromettant alors le bon déroulement de l’opération.

Les retours sur investissement annualisés indiqués sont de l’ordre de 20% par an et dépendent du type de projet.

C’est un investissement plus risqué que l’investissement en Dette car il n’y a pas d’enregistrement de Deed of Trust. Vous êtes membre de la société d’investissement, le risque est plus important et les retours indiqués le sont également.

L’analyse du parc immobilier de Los Angeles révèle un très grand nombre de biens construits avant 1960 sur de grandes parcelles avec des matériaux relativement peu pérennes. Avec la croissance des flux migratoires vers Los Angeles liée au climat et au développement florissant de l’économie locale, il existe une forte demande de logements sur Los Angeles.

Certains promoteurs immobiliers sont ainsi à  l’affût d’opportunités d’acquisition de propriétés vacantes ou de propriétés dont le ratio de construction (superficie construite / superficie de la parcelle) est faible avec un «zoning» (règlementation municipale définissant les droits de construction) permettant la construction de plus grandes surfaces habitables (à  diviser ou non).