Investir en location court terme n’est plus un secret dans la communauté des investisseurs immobiliers. Cela peut être très rentable.
En effet il est possible de doubler son retour sur investissement par rapport à de la location classique.
Mais pour autant, cette activité est tellement différente de l’investissement immobilier classique qu’il est nécéssaire d’apprendre.
Car oui, comme nous allons le voir investir dans un bien immobilier pour faire de la location court terme nécessite de respecter certaines conditions.
D’abord, il y a un enjeu légal. Connaissez-vous les règles juridiques qui entourent cette activité dans la ville où vous prévoyez votre projet ?
Il y a ensuite un enjeux financier. L’investissement initial, parfois plus fort, nécessite une compréhension parfaite des coûts et revenus que vous prévoyez.
Nous revenons dès maintenant sur tout cela avec 4 choses primordiales à connaître avant de se lancer dans l’investissement en location court terme.
La location court terme est une affaire de chiffres
Nous accompagnons les investisseurs francophones qui souhaitent développer leur patrimoine aux USA. Pour parvenir à cela bon nombre d’entre-eux ont choisissent la mise en location court terme de leur investissement.
C’est en effet idéal pour eux. Cela leur laisse la flexibilité de se reserver quelques jours en Floride pour leurs vacances. Et notamment à Port-Charlotte (lire l’article ici).
En même temps ils maximisent leur rentabilité en utilisant un système où le retour sur investissement peut parfois doublé, voir triplé par rapport à un modèle classique.
Qui plus dans un marché à forte inflation et où les taux d’intérêt sont élevés la location court terme peut être la solution à beaucoup de problèmes.
Avant de vous lancer vous devez connaître un certain nombre de concept et de chiffres pour être en mesure d’analyser correctement la situation.
Quelques concepts simples :
« Average daily rate » / taux moyen journalier : combien se loue une nuit en moyenne ?
« Occupancy rate » / taux d’occupation : Quel est le taux d’occupation ? Ici on parle d’un pourcentage annuel.
estimated gross monthly income / le revenu brut mensuel estimé : (ADR x occupancy rate) x 365/12 = estimated gross monthly income.
C’est une rapide analyse nécéssaire. Evidemment on est sur des données moyennes qui ne garantissent en aucun cas le futur.
Néanmoins ce rapide calcul doit vous permettre de savoir dans quoi vous mettez les pieds.
Une fois les revenus estimés il vous concentrer sur les dépenses. Car c’est aussi un point important de la location court terme. Les dépenses peuvent être parfois importantes pour effectuer ce modèle. Souvenez le location, ou plutôt le voyageur paient son séjour et ils ne supportent aucun autre frais ( à quelques exceptions tel que le ménage etc…).
Les coûts à prévoir sont de 3 types : énergie, maintenance de la propriété, ameublement.
Chacune de ces catégories doit être minutieusement analysée pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Vous devez effectuer un changement d’état d’esprit
A travers l’analyse financière, nous l’avons vu : la location court terme ne ressemble pas du tout à la location classique.
C’est d’ailleurs ce que vous devez dès à présent vous mettre dans la tête. Vous ne faites plus de l’investissement immobilier.
Ou plus précisément vous faites de l’investissement immobilier ET de l’hôtellerie.
Si on généralise la location court terme se rapproche largement plus du secteur de l’hôtellerie que de l’investissement immobilier.
C’est ce changement que vous devez effectuer dans votre état d’esprit.
Avec la location court terme vous fournissez un service. Les imprévus, les dépenses non anticipées sont beaucoup plus probables que dans un système de location long terme.
Mais souvenez vous, les revenus sont eux aussi démultipliés…
Savoir s’entourer pour réaliser le bon investissement.
Ce point est une parfaite suite à ce qu’on vient de voir.
Vous faire accompagnez par une équipe en place est déterminant pour la réussite de votre investissement.
D’abord, cela commence par un bon agent immobilier. Il doit comprendre parfaitement vos besoins et ce que vous recherchez.
Cette première étape est tout aussi importante que la suivante, car elle determine dès le départ si le bien peut fonctionner en location court terme.
Vient ensuite le gestionnaire du bien qui un élément déterminant si oui ou non vous allez pouvoir opérer ce logement en location court terme.
Il s’agit pour vous de trouver un partenaire compétent sur place qui puisse s’occuper des différentes tâches nécessaires.
Par exemple votre partenaire va devoir gérer la relation avec les voyageurs, les paiements, les maintenance, la relation avec les femmes de ménage, les annonces en ligne.
S’assurer des règles et lois en vigueur sur votre marché.
Comprendre les lois et règlements de la ville où se situe la propriété est un autre élément essentiel du succès de la location court terme.
Vous devez savoir si vous pouvez légalement exploiter votre propriété de cette manière.
Si une ville a des exigences en matière de licences pour les locations à court terme, elles peuvent souvent être trouvées dans la section de planification et de zonage du site Web de la ville.
Aux Etats-Unis les villes avec des réglementations exigeront qu’un propriétaire ou un gestionnaire obtienne une licence pour exploiter une propriété en location court terme.
Parfois, les villes exigent qu’une propriété relève d’un code de zonage spécifique pour se voir délivrer un permis de location à court terme.
De nombreuses municipalités aux États-Unis n’ont toujours pas de réglementation sur la location à court terme.
D’ailleurs beaucoup d’investisseurs qui ont trouvé leur créneau et évolué dans le domaine de la location court terme mettent en garde contre les investissements massifs dans des zones non réglementées.
Ils optent eux pour des zones qui ont déclaré des réglementations favorables à la location à court terme. Ils estiment que c’est plus sûr parce qu’il existe des réglementations décidées et écrites en place qui seraient moins susceptibles de changer.
Si une ville non réglementée compte un nombre croissant de propriétés en location court terme, elle peut adopter de nouvelles lois et parfois fermer les locations à court terme rentables.
Très récemment par exemple c’est la ville de Sarasota en Floride qui a décidé de mettre en place une règlementation.
Avec ce nouveau plan, chaque propriétaire de la ville va devoir répondre à un certain nombres de formalités administratives pour exercer cette activité.