Personne n’imagine perdre sa maison un jour, pourtant le Foreclosure aux USA est une des raisons pour laquelle des millions d’Américains perdent leur bien immobilier.
Que vous recherchiez la définition du foreclosure est une première étapes mais il est important de comprendre les enjeux de ce processus peu commun.
C’est à dire de vous préparer à toutes les éventualités possibles.
Avec ce guide synthétique on vous apprend les rouages de ce mécanisme qui à fait la fortune de certains, mais aussi évidemment la faillite de beaucoup d’autres…
Qu’est-ce que le Foreclosure aux Etats-Unis ?
Le foreclosure est un processus qui commence lorsqu’un emprunteur ne parvient plus à effectuer ses versements hypothécaires.
Lorsqu’une maison est saisie, le prêteur reprend généralement possession de la maison et va tenter de la vendre.
Cela se produit parce que les prêts hypothécaires sont le plus souvent garantit sur la valeur du bien immobilier. Ce qui signifie que la maison est utilisée comme garantie.
Étant donné que la maison est la garantie, elle peut légalement être saisie par le prêteur si les paiements du remboursement du prêt ne sont plus effectués.
Suite à la crise économique provoquée par la pandémie de COVID-19, un moratoire sur les saisies a été mis en place par la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, And Economic Security).
Pendant un certain temps, aucune saisie n’a peut avoir lieu. Le Foreclosure aux USA est mis en pause, ce qui historiquement est une décision politique très forte. Une telle protection du gouvernement américain est quelque chose de très inédit.
Cela a été fait pour offrir de la flexibilité aux propriétaires qui pourraient avoir des difficultés et pour éviter une crise généralisée des saisies.
Au cours de cette période, les propriétaires peuvent également demander une abstention. C’est-à-dire lorsque le prêteur permet de suspendre les versements hypothécaires pendant un certain temps.
Le moratorium a pris fin le 31 juillet 2021 (article du washington post)
Comment fonctionne ce mécanisme de saisie immobilière ?
Le processus de saisie peut différer légèrement d’un État à l’autre, mais chaque saisie a les mêmes étapes générales.
En préambule, un prêteur peut procéder au foreclosure que le défaut de paiement est réalisé depuis au moins 120 jours (à quelques exceptions près).
Un prêteur commencera généralement par tenter de contacter l’emprunteur au sujet des paiements manqués afin de trouver une solution.
Avocat en forclusion et avis de défaut
La première étape débutent avec les avocats qui déposent une plainte ou une notice de défaut (varie selon l’État).
Faire défaut sur un prêt signifie qu’un emprunteur n’a pas remboursé son prêt selon les conditions initialement fixées.
Sans rentrer, dans les détails à cette étape il existe encore une « porte de sortie » pour l’emprunteur. Il s’agit de la « loss mitigation », pour faire l’emprunteur et la banque vont travailler ensemble et négocier un plan pour éviter la perte du bien.
Saisie judiciaires vs saisies non judiciaires : Les saisies judiciaires peuvent avoir lieu dans tous les États et est parfois requise dans certains.
Dans le cadre de ce type de saisie, le prêteur intente une action en justice l’emprunteur dispose alors d’un délai pour répondre et payer. Le processus de saisie judiciaire a tendance à prendre beaucoup plus de temps que les saisies non judiciaires.
La saisie non judiciaire se produit généralement lorsque le contrat comporte une clause donnant le pouvoir de vente au prêteur. Comme son nom l’indique, la clause permet à la banque de mettre la maison aux enchères après un avertissement et une période de délai.
Mais dans ce système là, à aucun moment la justice n’est impliquée.
C’est donc une distinction très importante. Vous l’avez compris, dans la première hypothèse la procédure est beaucoup plus lente, et d’une certaine manière protège l’emprunteur.
Le dénouement d’un foreclosure aux USA
C’est l’étape douloureuse pour l’emprunteur. C’est à dire l’expulsion. Après la saisie d’une maison, les résidents de la maison vont recevoir un avis de quitter la propriété.
La méthode de notification varie en fonction de votre état.
Généralement il s’agit d’une lettre ou un avertissement donné en main propre avec un délai allant de 3 à 30 jours.
Si les résidents ne partent pas, ils peuvent être poursuivis.
Aux Etats-Unis, le droit propriété étant sacré, l’action en justice à la suite de refus de quitter les lieux peut avoir de très graves conséquences.
Pour finir sur le dénouement, la foreclosure va bien au-delà d’une expulsion, il laisse une trace. C’est un événement très négatif sur le « credit score (l’historique bancaire). Cet évènement restera visible pendant sept ans après la date du premier défaut de paiement.
L’impact est énorme pour le futur de l’emprunteur. Il aura de larges difficultés pour emprunter et parfois même pour louer.
Avec la récession : Va-t-on vers une situation similaire à 2008 ?
Les floreclosures aux Etats-Unis suivent de manière générale les cycles économiques et les tendances du marché immobilier.
Ainsi, vous pouvez observer une abondance de biens saisis à certaines périodes. Evidemment, il existe toujours des biens en « foreclosure » mais en fonction du cycle dans lequel vous vous trouvez, le stock de ces biens varie.
Comme on l’a vu plus haut, le moratorium est une décision historique dans la politique Américaine. Evidemment ce choix a eu de larges conséquences.
Les décisions ont mis sur pause « artificielle » les biens qui devaient être saisis.
Or, quelques trimestres plus tard on commence petit à petit à noter une forte augmentation des saisies.
Néanmoins, quelques éléments de comparaison pour remettre dans le contexte :
- Les saisies au deuxième trimestre de 2023 sont inférieures aux niveaux d’avant la récession de 2008 dans 78% des principaux marchés, il y a eu une augmentation notable au cours des six derniers mois.
- Un total de 97 608 propriétés ont déposé une demande de saisie au cours du deuxième trimestre de 2023. Tout bien bien en dessous des moyennes trimestrielles d’avant la Grande Récession de 278 912.
Pourtant, la hausse des saisies pourrait se poursuivre. Les propriétés qui ont entamé le processus de saisie ont augmenté de 15 % par rapport au premier semestre 2021 et de 36 % par rapport au premier semestre 2020.
Bien que les saisies sont en augmentation, on est loin de la situation de 2008. Il n’y a donc aucune raison d’imaginer un crack du marché immobilier aux Etats-Unis.
En revanche, il est certain que les investisseurs avisés confortent leur liquidités pour pouvoir tiré partie de ce qui est en train de se produire
