Appartement aux Etats-Unis : Nos conseils pour investir

Acheter un appartement aux Etats-Unis est l’objectif de nombreux investisseurs étrangers et notamment francophones. Néanmoins il est important de se renseigner sur la faisabilité de ce projet. De plus il est impératif de se faire accompagner par différents conseils afin de réussir cet investissement. Quel type de bien rechercher ? Prévoir le coût d’acquisition est également important pour connaître le retour sur investissement. Enfin il vous faut également travailler sur votre budget pour comprendre ce qui est réalisable pour votre situation.

La demande locative concernant les appartements aux Etats-Unis est très importante. En outre cela est depuis toujours une nécessité. Il est d’autant plus facile de louer un appartement que bien au souvent aux Etats-Unis ces derniers se trouvent au sein de condominiums. C’est à dire que ces immeubles proposent davantage de services. Par exemple il y à la piscine ou encore à une salle de sport etc.. De plus, une légère augmentation des loyers (comme 3 %) est possible chaque année. L’ensemble du complexe connait d’éventuelles améliorations apportées à la communauté ce qui entraine une augmentation du retour sur investissement (ROI). L’augmentation est quasi automatique et d’autant plus simple à faire accepter puisqu’elle concerne tous les résidents.

L’une des raisons les plus recherchées pour investir dans un appartement est de bénéficier d’une législation fiscale américaine favorable aux investisseurs. En tant qu’investisseur dans un appartement, il existe une variété de stratégies que vous pouvez utiliser afin de minimiser votre impôt. Y compris l’amortissement accéléré ou même le « cost segregation ». Idéalement, les investisseurs doivent faire appel à des fiscalistes expérimentés pour optimiser leur situation fiscale. Cela participe évidemment à rendre un investissement encore davantage rentable.

Si vous êtes un investisseur et que vous avez déjà réalisé des opérations alors vous comprenez l’enjeu de la gestion locative. Enjeux d’autant plus important lorsque l’on est à distance. La gestion par un tiers va parfois être obligatoire et dans le même temps conduit à augmenter les charges pour votre investissement. D’ailleurs les frais de gestion coûteux amènent de nombreux investisseurs immobiliers à se charger eux-mêmes de gérer leurs portefeuilles locatifs. Cependant régler les problèmes de locataire et d’entretien peut être un travail à temps plein et très chronophage. Dans le cas d’un l’investissement en appartement, les opérations peuvent être centralisées. Dans le même sens, les frais de maintenance peuvent être moins important qu’un maison individuelle.

Un autre avantage de l’investissement en appartement est la capacité d’accélérer l’appréciation de votre bien. Les maisons type « single family » s’apprécient généralement lorsque par comparables. C’est à dire que la valeur de la maison va être influencé par des biens similaires dans la même zone. Il existe évidemment des exceptions et un certaine marge de manoeuvre pour les propriétaires. Dans le cas des propriétés comme les immeubles d’habitation et les complexes, en revanche, leur valeur est déterminée par les revenus locatifs qu’elles génèrent. Vous pouvez augmenter le loyer des appartements en ajoutant de la valeur au même immeuble en fournissant des services essentiels comme la blanchisserie, la sécurité, le parking, etc.

Il est temps pour vous maintenant de définir votre budget. C’est à dire de connaitre votre capacité financière. Deux cas de figures néanmoins, vous êtes étranger résident aux Etats-Unis ou étranger non résident. Dans la première hypothèse vous avez normalement  un crédit score avec plus ou moins d’historique. Dès lors il faut connaitre votre capacité d’endettement. Le plus simple est bien souvent de passer par des courtiers. Il vous aideront sur votre situation afin de présenter le meilleur dossier. Egalement ils se chargent de trouver la meilleure offre. La deuxième situation est celle dans laquelle vous ne résidez pas aux USA. L’achat d’un bien immobilier comme par exemple un appartement, le financement est possible mais avec plus de limitations. Dernier point, l’achat en cash évidemment c’est la situation la plus « simple » puisque elle élimine toutes les étapes précédentes et vous permet de devenir propriétaire en moins de 3 semaines.

On entend par coût  essentiellement les « closing costs », mais aussi les frais durant la vie de l’investissement. Evidemment difficile de généraliser puisque l’ensemble de ces frais varie en fonction de la localisation. Cependant on admet généralement que ces frais représentent entre 2 et 5 % du prix d’achat final. Il ne faut donc pas négliger cette partie et prévoir ce montant dans sa stratégie. Voici une liste non exhaustive de frais venant s’ajouter au prix d’achat de l’appartement : frais d’avocat qui peut vous accompagner lors du processus d’achat, les frais d’application pour un emprunt auprès de la banque, frais d’un « appraisal » expert immobilier de la banque, frais d’assurance d’emprunt, frais de la title company. Egalement viennent à s’ajouter au frais de closing, les frais durant la vie du bien comme la taxe foncière, l’assurance, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais d’association (dans le cadre d’un condominium ou de communauté). Vous avez un détail complet ici.

On peut les classifier en deux catégories. La première correspond au petits espaces comme les studios, one bed room appartment ou encore les alcove studio. Viennent ensuite les autres c’est à dire, appartement de deux chambres ou plus, les loft ou bien les Penthouse. Egalement on peut ranger dans cette dernière catégorie les multifamily qui sont de petits « immeubles » appelés duplex (deux appartements) ou triplex (3 appartements). Dans le même sens il y a également la Co-op, qui sont des édifices partagés avec plusieurs chambres et des parties communes pour les habitants.

Un logement type condo est soit occupé par son propriétaire, soit loué à un locataire. L’unité fait partie d’un grand immeuble résidentiel avec accès à des équipements communs tels que piscines, gymnases, tennis, spas etc… En plus de l’amortissement mensuel de l’unité de copropriété, vous paierez également les cotisations de l’association des propriétaires qui sont utilisées pour l’entretien des commodités et autres installations. D’autre part, un immeuble d’appartement est un type d’investissement multi-propriété. Comme nous l’avons vu ce petit immeuble peut compter jusqu’à 20 unités. Par conséquent, le coût d’acquisition de l’immeuble d’appartements varie, mais il est généralement beaucoup plus élevé que le coût d’acquisition d’un logement en copropriété. Contrairement aux unités de condos, les occupants des immeubles d’habitation n’ont généralement pas accès aux commodités.

D’après nous ces deux investissements répondent à des objectifs différents. D’un point de vue gestion, le condo est plus passif avec moins d’entretien à première vue. Vous être également responsable de moins de réparations. Cela ne va pas sans conséquence, puisque dans le cadre d’un condo vous êtes soumis à un certain nombre de règles, notamment lorsque le bien est loué. Dans le cadre d’immeuble d’appartements type multifamily, vous établissez vos propres règles. Autre point si l’on parle d’un immeuble type mutlifamily le coût d’acquisition est généralement plus élevé. Bien que cela dépend sensiblement de du marché où vous investissez. Egalement vous êtes responsable de la quasi intégralité des réparation émanants de l’immeuble.  Dans le même sens du point de vue d’un condo les frais de l’association de gestion de l’immeuble peut manger une partie de votre rentabilité. Attention puisque ces frais peuvent augmenter à tout moment.

Lors de la recherche, de l’évaluation et du financement d’un appartement aux Etats-Unis, il est important non seulement de trouver des agents avec une licence mais également avec une expertise locale. L’agence a une véritable importance car il aura également pour rôle de vous éduquer sur le processus aux Etats-Unis. La constitution d’une équipe autour de votre projet peut prendre du temps. Mais ne grillez pas les étapes. Effectuez des recherches sur le Web, trouvez des locaux et croisez les informations. En fin de compte, l’expertise apportée par ces professionnels contribue à rendre l’expérience moins stressante.

Le processus d’acquisition en Floride expliqué en vidéo :

Avertissement tout d’abord, pour investir dans un appartement aux Etats-Unis le financement est particulièrement difficile à obtenir en tant qu’étranger non résident. Egalement si vous être étranger résident depuis seulement quelques mois, voire années. Néanmoins chaque situation est différente, le marché sur lequel vous investissez impacte fortement la faisabilité de l’emprunt. Dès lors vous avez plus que jamais besoin d’un conseil en matière bancaire tel qu’un courtier. Son rôle est de vous accompagner sur les meilleurs offres, également sur le dossier que vous présentez. Il existe des courtiers francophones aux Etats-Unis qui sont plus à même à comprendre votre cas. Selon votre situation, un apport plus ou moins important est exigé. En règle générale, un apport de 20 % est considéré comme idéale lors de l’achat d’une maison. Il se peut que votre dossier requiert un apport plus important allant jusqu’à 30 %.