Les taux de prêt immobilier aux USA au premier trimestre 2021 sont, pour ainsi dire, au point mort. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans n’a augmenté que faiblement, à 3,18 % au début du mois d’avril. Les taux moyens des prêts immobiliers à taux fixe sur 15 ans et les fameux 5/1 ARM (fixes sur 5 ans puis variables), quant à eux, sont restés les mêmes.
Depuis le mois de février 2021, les taux de prêt immobilier aux USA ont augmenté, réduisant ainsi le nombre de propriétaires pouvant économiser de l’argent en se refinançant à des niveaux jamais vus sur une période de 12 mois. Plus de 11 millions de propriétaires immobiliers sont en mesure de réduire leur taux d’intérêt de 0,75 %, économisant ainsi quelque 277 $.
À New York, les candidats au refinancement de prêt immobilier sont très nombreux (713 000 demandes), suivis de la région métropolitaine de Los Angeles (418 000 demandes) et la région métropolitaine de Chicago (413 000 demandes).
Les demandes de prêt immobilier en baisse avant l’arrivée du printemps 2021
Dans l’actuel marché immobilier américain, assoiffé d’acheteurs et pauvre en offres immobilières, le constat qui veut que la demande de prêt immobilier soit en baisse semble tout à fait logique. Avec peu de biens immobiliers à acheter, l’obtention d’un prêt hypothécaire est, quant à elle, un sujet moins fréquent. C’est en tout cas ce que l’on peut déduire de la tendance à la baisse des demandes de prêts immobiliers aux États-Unis.
En 2021, et pour la quatrième année consécutive, les demandes de prêt immobilier sont en chute. À titre d’exemple, lors de la dernière semaine du mois de mars 2021, le nombre de demandes avait diminué de 2,2 %. Une baisse attribuable à un niveau de stock moindre, mais également à une croissance rapide du prix du logement aux États-Unis.
La baisse des taux immobiliers, l’amenuisement des stocks, malgré la hausse des prix, se traduit en records au niveau des délais pendant lesquels les biens immobiliers restent sur le marché. À titre d’exemple, une maison à Denver peut être vendue 15 jours seulement après avoir été listée sur Realtor.com. En comparaison avec le délai moyen pendant lequel les biens immobiliers restaient sur le marché en 2019 – 30 jours – cette diminution est conséquente.
La croissance de la demande fait également flamber les prix. Il n’est pas rare de voir le prix de l’immobilier grimper jusqu’à près de 40 % en un an, comme cela est le cas à Austin par exemple. En cause également, l’afflux des résidents de New York, de plus en plus nombreux à chercher une vie qui leur ressemble en dehors de la zone métropolitaine.
En outre, à travers le pays, certaines zones accusent un stock deux fois moins important de biens immobiliers à vendre par rapport à la même période en 2020. Sur certains marchés, ce chiffre est même inférieur à un tiers. Concrètement, un acheteur qui avait le choix entre une dizaine de biens immobiliers parmi lesquels choisir dans sa fourchette de prix en 2020 n’en a plus que cinq, voire trois aujourd’hui.
Les évolutions selon les types de taux de prêt immobilier aux USA
Taux fixe sur 30 ans
Le taux moyen du prêt immobilier à taux fixe de référence, sur une durée de 30 ans, a augmenté d’un point de base pour atteindre 3,18 % à la fin du premier trimestre 2021 (source : Freddie Mac). En comparaison avec les chiffres de la même période en 2020, ce taux était de 3,33 %.
Taux fixe sur 15 ans
Le taux d’intérêt moyen des emprunts immobiliers à taux fixe sur 15 ans était à 2,45% à la fin du premier trimestre 2021, contre 2,82 % au premier trimestre 2020.
Les ARM 5/1
Ceux que l’on appelle ARM sont des prêts immobiliers dont l’intérêt fluctue en fonction du marché. Lorsque l’on parle d’ARM 5/1, les taux restent fixes pendant 5 ans, pour ensuite passer à taux variable. En clair, ceci signifie que lorsque le taux moyen augmente ou diminue, il en va de même pour les remboursements.
Le taux moyen d’un prêt immobilier à taux variable 5/1 était de 2,84% à la fin du premier trimestre 2021, contre 3,4 % à la même période l’année précédente. Il faut savoir que, historiquement, les ARM présentent des taux d’intérêt plus bas que les taux de prêt immobilier aux USA à taux fixe, faisant d’eux un choix intéressant pour les emprunteurs qui prévoient de vendre leurs biens immobiliers avant la fin des 5 années de taux fixe.
Taux de prêt immobilier aux USA : comment interpréter leur niveau bas actuel ?
Pour les emprunteurs, les taux de prêt immobiliers aux USA sont au plus bas. Cela signifie que le moment est idéal pour ceux et celles qui souhaitent économiser de l’argent sur un nouveau prêt immobilier, ainsi que pour les personnes souhaitant refinancer leur prêt existant.
La condition sine qua non, pour prétendre à des taux de prêt immobilier aux USA attractifs, est un credit score d’au moins 760. En effet, les organismes prêteurs réservent leurs taux les plus bas à ceux qui présentent un bon profil de crédit. Ce score est un indicateur important quant au niveau de risque des emprunteurs ; il prend notamment en compte les retards et les défauts de paiement. En réalité, les emprunteurs dont le niveau de crédit est faible peuvent se voir appliquer un taux supérieur d’un point supplémentaire par rapport aux emprunteurs dont le score est jugé très bon ou excellent.
Vous l’avez compris, avant de faire la demande de prêt immobilier, il vous faut vérifier votre credit score. Bon nombre d’établissements bancaires permettent de faire ceci gratuitement. Il est également possible d’agir sur son credit score en remboursant rapidement ses dettes. Vous pouvez également demander un crédit après avoir payé vos factures mensuelles à temps, par exemple vos factures de connexion Internet et autres services publics.
Outre votre credit score, les prêteurs analyseront votre ratio dette/revenu (DTI pour « debt-to-income ratio »). Le chiffre obtenu correspond à la dette mensuelle totale, divisée par votre revenu mensuel brut. Il permet aux prêteurs d’avoir une visibilité sur ce que vous devez par rapport à ce que vous gagnez. Plus votre DTI est faible, plus vous avez des chances d’obtenir un taux d’intérêt bas. Il faut savoir que la plupart des organismes de prêt immobilier requièrent un DTI minimum de 43 % pour envisager de prêter de l’argent à un emprunteur ou de refinancer son prêt immobilier.
Comme pour toute opération, il est souhaitable de faire jouer la concurrence, pour obtenir le taux de prêt immobilier aux USA le plus bas possible. Comparez les offres au taux d’intérêt moyen actuel, en prenant votre credit score en considération, au même titre que vos dettes et vos dépenses avant de faire votre demande. Si les prêteurs proposent un taux plus élevé que prévu, demandez-leur de justifier leur offre afin de définir des points d’amélioration pour obtenir des taux plus bas.