Réaliser un investissement immobilier aux USA en Californie : est-ce un rêve qui vous fait envie ?
Si la recherche d’un bien immobilier est une aventure exaltante, elle est loin d’être facile. Tout, de l’économie locale à votre propre situation financière, en passant par le marché immobilier en Californie, impacte de près ou de loin sur le type de bien immobilier que vous pourrez acquérir et sur son prix.

Un investisseur immobilier avisé en vaut deux. Ceci est d’autant plus vrai que le marché immobilier en Californie est actuellement un marché de vendeurs. En clair, cela signifie que la demande est supérieure à l’offre et que les maisons et autres types de biens immobiliers restent très peu de temps disponibles à la vente.

En outre, la valeur des propriétés en Californie est à la hausse. En 2022, les prédictions quant à l’évolution du prix des maisons en Californie avoisinent 8,4 %. Les taux d’emprunt, quant à eux, sont relativement bas, avec une moyenne de 2,34 % pour un prêt sur 15 ans et 2,88 % pour un prêt immobilier sur 30 ans.

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Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier aux USA en Californie et de contracter un prêt, il est impératif que vous compreniez de quelle manière votre situation financière personnelle influe sur vos options d’achat. Parmi les points que les organismes prêteurs considèrent comme commettant importants :

• Le credit score : en moyenne, un score minimum de 620 est nécessaire pour obtenir un prêt conventionnel. Si votre credit score est inférieur à ce chiffre, il faut impérativement l’améliorer.
• Le ratio dette/revenu (DTI) : dans la plupart des cas, les emprunteurs doivent consacrer moins de 36 % de leurs revenus à leurs dettes. Cela inclut le futur remboursement hypothécaire chaque mois.
• L’acompte : pour un prêt conventionnel, un acompte de 20 % au moins est à prévoir
• Les frais de transaction : pour envisager un investissement immobilier aux USA en Californie, il vous faudra payer en moyenne 2 à 5 % du prix du bien sous forme de frais de clôture (ou frais de transaction). Si l’on considère la valeur moyenne d’une maison en Californie, aux alentours de 600 000 $, cela représente une somme variant entre 12 000 et 30 000 $ environ. Ces frais doivent généralement être payés de la poche de l’emprunteur : par conséquent, il est important de prévoir une trésorerie suffisante pour les couvrir.
• Les frais d’entretien et de réparation : en Californie, les frais d’entretien et de réparation représentent en moyenne 2 802 $ par an. Cette somme peut varier considérablement en fonction de la propriété. La règle générale veut qu’il faille économiser 1 % de la valeur de la maison chaque année, au titre des réparations et de son entretien.

Pour mettre de l’ordre dans vos finances, il convient de déterminer le montant que vous pourrez rembourser chaque mois, au titre de votre emprunt immobilier. D’une manière générale, il faut savoir que les organismes de prêt, lorsqu’ils sont confrontés à la décision d’accepter ou non une demande, suivent la règle des 28/36. Cette règle est simple : l’ensemble des frais de logement, y compris les remboursements du prêt, ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel. Le total des paiements mensuels de la dette, quant à lui, ne doit pas excéder 36 % de votre revenu mensuel. Ce chiffre est appelé « ratio dette/revenu « ou « DTI » (debt-to-income ratio).

Il s’agit, pour le prêteur, de s’assurer que vous serez en mesure de faire face remboursements mensuels. Plus votre DTI est élevé, moins vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Toutefois, la plupart des prêteurs montrent de l’indulgence si le credit score de l’emprunteur est élevé. Ainsi, certains prêteurs approuvent des demandes de prêt immobilier à des emprunteurs dont le ratio dette/revenu avoisine 43 % ; néanmoins, il est préférable que ce ratio soit inférieur à 36%.

Vous souhaitez calculer votre DTI ? Il n’y a rien de plus simple ! Additionnez l’ensemble des paiements mensuels récurrents de vos dettes, ajoutez-y votre remboursement de prêt immobilier estimé et divisez le résultat par votre revenu mensuel brut. En faisant la synthèse de vos têtes mensuelles, n’oubliez pas d’inclure toutes les sommes, y compris les remboursements des achats sur carte de crédit, un éventuel prêt étudiant, le prêt automobile si vous en avez un, la pension alimentaire pour les enfants, les prêts contractés à titre personnel, etc.

Gardez à l’esprit que le DTI a une incidence sur le type de prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre. Dans la plupart des cas, un prêt conventionnel requiert un DTI après remboursement inférieur à 36 %. Cette règle n’est pas immuable et si votre ratio est supérieur à ce repère, un examen plus approfondi sera mené au cours du processus de souscription.

Pour le prêteur, l’acompte permet de minimiser les risques. En demandant aux emprunteurs de verser un acompte, ils engagent également leur responsabilité. Dans le cas d’un prêt conventionnel, l’acompte s’élève généralement à 20 %. Certains prêts garantis par l’État (dont le VA et le FHA notamment) nécessitent souvent un acompte moins élevé, d’autres moyens étant utilisés pour compenser le risque potentiel.

Lorsqu’une transaction immobilière arrive à terme, elle implique un certain nombre de services, dont la recherche de titres, l’enregistrement de documents, etc. Ces services sont payants et une partie des frais de transaction est attribuable au vendeur. En général, l’acheteur paye la majorité de ces dépenses de sa poche. Pour un acheteur, ces frais peuvent monter jusqu’à 5 % du montant du prêt. Ils incluent par exemple les frais d’évaluation, les inspections et diagnostics, les frais de demande de prêt immobilier, les taxes foncières, des assurances…

Le quartier dans lequel se situe votre futur bien immobilier est tout aussi important que la disposition et les caractéristiques de ce dernier. Il vous faudra ainsi prendre en compte la valeur moyenne des maisons dans le quartier, afin de déterminer si vous avez les moyens nécessaires pour y vivre. Les tendances historiques vous indiqueront également si votre achat a des chances d’être rentable sur la durée.

Prenez en compte le mode de vie local. Le quartier dans lequel vous vivez peut avoir un impact non négligeable sur bon nombre d’aspects de la vie au quotidien, qu’il s’agisse des trajets à l’école comme des endroits autour de votre habitation pour sortir et aller faire ses courses.

Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier aux USA en Californie, un professionnel de l’immobilier sera votre principal allié. Il vous guidera vers les biens à acheter et vous conseillera d’autres services et personnes en faisant usage de son réseau : avocats, sociétés de financement, assurances…

Il faut savoir que, en raison de la nature du marché de l’immobilier en Californie, la plupart des vendeurs refusent de faire visiter leur maison sans que les personnes intéressées montrent patte blanche. Celle-ci prend la forme d’une lettre de préapprobation de prêt immobilier. En effet, pourquoi perdraient-ils leur temps avec des acheteurs potentiels peu sérieux ?

L’obtention d’un prêt hypothécaire préapprouvé vous donne ainsi, à vous et au vendeur, la certitude que, si votre offre est acceptée, vous serez en mesure d’obtenir un financement et de conclure la transaction.

Lorsqu’il s’agit de trouver un organisme prêteur, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Le processus de souscription peut être chronophage… Si le prêteur met trop de temps à vous fournir les documents requis, ceci peut aboutir à l’échec de la transaction et donc de votre projet d’investissement immobilier aux USA en Californie. Ne laissez pas un mauvais prêteur faire échouer votre projet d’achat !

Vous vous en rendrez compte très rapidement : aucun bien immobilier n’est parfait. Au fur et à mesure de vos visites, vous devrez décider de celles qui méritent votre attention et de celles qui ne correspondent pas à vos attentes.

Il vous faudra comprendre l’inventaire actuel des logements : selon la période de l’année au cours de laquelle vous envisagez d’acheter, vous aurez plus ou moins de choix. S’il y a moins de biens immobiliers sur le marché, il vous faudra peut-être ajuster vos attentes. N’hésitez pas à dresser une liste de priorités : de quoi avez-vous besoin ? Quels sont les éléments non négociables ? Classez chaque item en fonction de l’importance qu’il a à vos yeux. Ce processus vous permettra de faire la distinction entre ce qui est souhaitable et ce qui est indispensable. Si possible, partagez ces informations avec votre agent immobilier. Ce dernier vous indiquera si vous attentes sont réalistes et vous dirigera vers la fourchette de prix et le quartier dans lequel mener vos recherches.

En Californie, actuellement, les maisons restent sur le marché de l’immobilier pendant 40 jours en moyenne. Néanmoins, des changements saisonniers font fluctuer ce chiffre : certains mois, les maisons se vendent très rapidement, tandis que, d’autres, les ventes mettent plus de temps à se concrétiser. Selon le moment de l’année où vous cherchez une maison à acheter, dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier aux USA en Californie, il conviendra de faire une offre plus tôt que prévu, surtout si les maisons restent moins longtemps sur le marché, par rapport à la moyenne actuelle.

Le prix n’est pas le seul facteur pouvant inciter à vendeur à accepter une offre. Ainsi, il est possible d’envisager certains compromis, notamment en fonction de l’état du marché de l’immobilier à l’instant T, pour fluidifier la transaction pour chacune des parties.

Pour aboutir à un accord gagnant-gagnant avec le vendeur, il est par exemple possible de recourir :

• À des concessions de la part du vendeur : en tant qu’acheteur, vous devrez financer la plupart des frais de transaction. Pour économiser sur les sommes dépensées, il est possible de demander au vendeur de faire une concession. Ainsi, au lieu de baisser le prix de votre offre, le vendeur accepte de payer une partie des frais de transaction et les dépenses peuvent être intégrées au prêt immobilier.
• À des crédits de réparation : si la maison a besoin d’être réparée, une demande de crédit est préférable à une demande au vendeur de payer lesdites réparations. Vous pourrez ainsi vous-même superviser les travaux et vous assurer qu’elles correspondent à vos attentes.
• Au renoncement de l’inspection : la plupart des contrats d’achat immobilier prévoient des conditions d’inspection qui permettent de modifier une offre ou de se retirer complètement si l’inspection révèle des problèmes majeurs. Si, en tant qu’acheteur, vous avez confiance quant à l’état de la maison (cela peut être le cas par exemple si le vendeur est en mesure de vous présenter un rapport d’inspection récent), vous pouvez conjointement décider de renoncer à la condition d’inspection, donnant ainsi au vendeur un plus grand sentiment de confiance.
• À la lettre au vendeur : bon nombre de vendeurs sont attachés sentimentalement à leur maison. Ils y ont vécu pendant plusieurs années et souhaitent s’assurer que le prochain propriétaire en prendra soin. En écrivant une lettre au vendeur, vous le rassurez dans ce sens et touchez une corde sensible à laquelle il réagira peut-être.

Le vendeur a accepté votre offre ? C’est formidable ! Viennent maintenant une série d’étapes permettant de garantir que le bien immobilier que vous achetez correspond exactement à ce pour quoi vous avez signé. Après les étapes d’inspection et d’évaluation, vous aurez la possibilité de revenir aux négociations si quelque chose d’inattendu se présente.

Il faut comprendre qu’une inspection est réalisée par un professionnel agréé, dont la mission est de vérifier le bien immobilier pour y détecter tout problème invisible, inattendu ou potentiel. Une évaluation, quant à elle, est réalisée par un évaluateur engagé par le prêteur financier. Sa responsabilité est d’examiner le bien immobilier et d’en déterminer la valeur.

Il existe des inspections spécifiques à l’État de Californie. Outre l’inspection générale, la Californie recommande aux acheteurs de faire effectuer des inspections et des tests avant de conclure l’achat d’une maison, notamment :

• Le test de radon : si la loi ne l’exige pas, la Californie recommande vivement que les biens immobiliers fassent l’objet d’un dépistage du radon avant toute conclusion de transaction immobilière. Ceci est notamment important dans les zones à travers l’État de Californie où les niveaux de radon ont tendance à être plus élevés (Santa Barbara, Ventura par exemple)
• L’inspection des termites, requise pour certains types de prêts immobiliers et en fonction de la région dans laquelle vous achetez votre maison en Californie.

Au moment de conclure votre transaction immobilière, il est possible d’effectuer une dernière visite de la propriété pour vous assurer qu’elle est toujours dans l’état prévu sur le contrat. Si votre empressement est compréhensible, il est important de rester concentré(e) pour ne rien manquer. Ainsi, pendant la visite, assurez-vous de contrôler les éléments suivants :

• Les plafonds, les murs et les sols pour détecter des fissures, de la peinture écaillée ou décollée …
• Les interrupteurs et prises électriques
• Les conduites d’eau
• Le fonctionnement des clés et systèmes d’accès, y compris sur les portes de garage
• Le fonctionnement du système de chauffage et de climatisation
• L’absence d’effets personnels appartenant à l’ancien propriétaire
• La propreté générale des lieux

Le jour de la signature de la vente immobilière, il vous faudra produire plusieurs documents. C’est à ce moment que votre avocat et votre professionnel de l’immobilier seront précieux.

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