La question brûle les lèvres : la pandémie du Covid-19 risque-t-elle d’engendrer un crash immobilier aux USA ? Le virus a fait voler en éclat l’ordre mondial et, depuis la Grande Dépression, l’économie américaine est en souffrance. Depuis un an, le marché immobilier, comme bon nombre d’autres secteurs, est en stand-by. A quoi faut-il s’attendre ?

Le marché immobilier fait partie des piliers de l’économie américaine. Avec des taux d’emprunt en hausse et les prix de l’immobilier qui grimpent, les économistes montrent une certaine confiance dans un marché qui devrait rester fort, en raison de stocks limités et d’une demande croissante. Les millenials continuent d’arriver sur le marché, prêts à acheter des maisons et des appartements en 2021. Aujourd’hui, c’est ce segment de la population qui représente la plus grande proportion des acheteurs de biens immobiliers aux États-Unis (source : NAR 2020).

En mars 2020, la tendance faisait penser à un possible crash immobilier aux USA. En effet, le marché de l’immobilier était en déclin brutal, la consigne étant de rester chez soi. Depuis, l’achat immobilier a été soutenu par les faibles taux d’intérêt qui ont su maintenir le marché immobilier américain à flot. Dans le marasme des conséquences du Covid-19, l’immobilier fait partie des secteurs qui ont su se montrer résilients. En 2020, le marché du logement a ainsi rebondi bien plus rapidement que tout autre secteur de l’économie américaine. Cette croissance a été maintenue jusqu’en 2021.

L’année 2020 marque ainsi une année record pour le marché immobilier américain. En moyenne, une maison se vendait à 266 104$ en décembre 2020, soit 8,4 % de plus qu’en décembre 2019. C’est ainsi que 5,64 millions de maisons ont été vendues au cours de l’année 2020, soit 5,6% de plus par rapport à l’année précédente. En réalité, on constate même que les ventes de logements anciens ont atteint leur plus haut niveau en 13 ans. En février 2021, ce niveau est retombé au plus bas depuis septembre 2020. Malgré cette baisse, les ventes ont augmenté de 9,1 % par rapport à l’année précédente et les prix ont augmenté de près de 16 %. Il semblerait que la pénurie de logements disponibles affecte les ventes immobilières aux États-Unis. Le marché du logement ayant eu du mal à répondre au volume de la demande au cours des 10 dernières années, cette dernière a tout simplement explosé pendant la pandémie.

Si l’on s’intéresse aux logements neufs, on observe une diminution des ventes de 18,2 % en février 2021. Néanmoins, en comparaison avec les chiffres de février 2020, on observe une hausse de 8,2 %. La construction de nouvelles maisons mono-familiales devrait augmenter en 2021, atteignant un prix médian de 349 400$, soit 5,3 % de plus que le prix affiché un an plus tôt. Le prix des matières premières, notamment le bois, étant en augmentation, celui-ci impacte directement sur le prix des habitations neuves, au même titre que le manque de biens immobiliers à vendre. Dans certaines régions, la seule option viable pour les acheteurs potentiels reste en effet la construction de maisons.

En 2021, le marché du logement a été hyperactif. De ce fait, les prix de l’immobilier ont augmenté, les biens se vendent rapidement et les conditions de marché sont compétitives. À l’heure actuelle, l’offre de logements sur le marché immobilier est réduite ; elle est plus faible qu’elle ne l’a jamais été depuis le début du siècle. Les économistes s’attendent à ce que les prix de l’immobilier continuent de grimper, jusqu’à ce que l’offre augmente ou que la demande diminue.

Que l’on parle de crash immobilier aux USA ou non, force est de constater que l’offre de logements est amenée à augmenter au cours des mois à venir. Les agents immobiliers et autres professionnels du secteur pensent que le lancement du premier vaccin contre le Covid-19 devrait atténuer les appréhensions des vendeurs, améliorant ainsi les tendances de l’offre tout au long de l’année 2021. En outre, au cours des deux derniers mois, on observe une amélioration économique qui maintient une forme de pression à la hausse sur les taux d’intérêt.

En février 2021, le taux de chômage se maintenait à 6,2 %, soit un niveau inférieur aux taux records atteints en avril 2020. Le télétravail a impacté sur la demande d’espace supplémentaire, mais le nombre de personnes travaillant à domicile continue de diminuer mois après mois.

En février 2021, près de 23 % des salariés ont été contraints au télétravail, contre 23,2 % en janvier. Ces taux auront très certainement un impact sur les ventes de logements et les loyers dans les mois à venir. Pour le moment, l’augmentation des loyers est inférieure à l’évolution qui a précédé la pandémie, mais la tendance générale à la baisse se stabilise.

De leur côté, les taux d’intérêt semblent continuer d’augmenter. La Federal Housing Finance Agency a également annoncé qu’elle limiterait ses achats de prêts garantis pour les résidences secondaires et les immeubles d’investissement à 7 % de son portefeuille. En conséquence, les prêts pour l’achat de résidences secondaires et de biens d’investissement pourraient devenir plus chers dans les mois à venir.

On constate une évolution des taux d’emprunt, qui sont passés de 0,5 à 0,75 % pour les résidences secondaires et l’immobilier d’investissement. Si ces taux continuent d’augmenter au cours des mois à venir, il est possible que cela affecte la trésorerie des acheteurs et mette à mal la demande au cours des mois à venir.

En principe, les millenials devraient continuer à gagner de l’importance dans le marché de l’immobilier américain en 2021 et le nombre de primo-accédants et de millenials plus âgés devrait être élevé. Une chose est certaine, le marché du logement s’annonce très compétitif pour les acheteurs en 2021. Devant une offre actuellement insuffisante, le nombre d’acheteurs activement à la recherche d’un logement étant élevé, le rythme actuel de croissance des prix des logements ne devrait pas changer à court terme.

Les données publiées par Realtor.com au début du mois de mars 2021 indiquent que le prix médian des propriétés listées a augmenté de 14,3 % par rapport à mars 2020. Il s’agit de la 30^e semaine consécutive de croissance.

Compte tenu du déséquilibre persistant entre l’offre et la demande de biens immobiliers aux États-Unis, la tendance à la hausse des prix de l’immobilier devrait rester constante en 2021. Il y a néanmoins des raisons de croire qu’un changement de l’intensité de la tendance se profile à l’horizon. Le rythme de croissance ne peut diminuer que si l’offre de biens immobiliers augmente ou si la demande diminue.

Alors que de nombreuses fermetures commerciales ont été imposées à travers le pays, les maisons se vendent rapidement et le nombre de biens immobiliers disponibles continue de baisser. Généralement, de nouvelles inscriptions viennent augmenter les stocks de biens immobiliers disponibles à l’approche du printemps. La reprise de la demande de logements reste actuellement plus rapide que l’offre. Pour faire face au nombre limité de logements existants disponibles à la vente, c’est vers les nouvelles constructions que les acheteurs se tournent. Ce phénomène devrait contribuer à alimenter la hausse continue des ventes de logements neufs en 2021.