Pour financer votre propriété aux états-Unis, vous avez recouru – comme bon nombre d’Américains et d’investisseurs étrangers – à  un prêt immobilier.

Les mesures de tolérance par rapport au remboursement des prêts hypothécaires mises en place par le gouvernement américain en raison de la crise du coronavirus ont permis à  de nombreux propriétaires, exposés à  la perte de revenus et donc à  des difficultés de remboursement, de conserver leur propriété.

L’exemption de remboursement de prêt immobilier a été prolongée, donnant un répit de 15 mois aux propriétaires, contre 12 au départ. Pour certains, cette mesure reste insuffisante, ce qui amène à  poser la question suivante : comment se libérer d’un prêt immobilier ?

Vouloir se libérer d’un prêt immobilier lorsqu’il devient impossible de le rembourser est devenu monnaie courante aux états-Unis. En effet, en novembre 2020, 3,9 % des prêts hypothécaires étaient en souffrance, avec un retard moyen minimum de 90 jours (source : Corelogic). Ce taux de près de 4 % est trois fois plus élevé que la même période l’année précédente. En revanche, il n’a rien de comparable avec le pic des défauts de remboursements supérieurs à  90 jours, atteint en avril 2020, à  4,2 %.

La raison principale invoquée par les propriétaires souhaitant se libérer d’un prêt immobilier aux états-Unis est la perte d’emploi. Les autres causes sont le divorce, les frais médicaux, la retraite, le déménagement pour cause d’emploi ou encore un endettement excessif. Il faut savoir que, quelle que soit la raison qui aboutit au souhait des propriétaires de se défaire de leur prêt immobilier doit rester en lien avec une démarche financière légitime.

La vente de la propriété pour laquelle les remboursements sont dus est certainement le moyen le plus efficace et le plus rapide de se défaire dudit prêt. En quelques semaines seulement, la préparation, l’enregistrement, la vente et la finalisation de la transaction immobilière peuvent mettre un terme au remboursement du prêt.

Le marché résidentiel étant en pleine effervescence aux états-Unis, tout porte à  croire que cette option séduira de nombreux propriétaires immobiliers. Les emprunteurs constateront par ailleurs qu’ils ne peuvent que très rarement vendre leur maison pour une somme supérieure au montant du remboursement. Il est possible que depuis l’achat de votre propriété aux états-Unis, vous n’avez pas eu l’occasion ni le temps de constituer une somme suffisante permettant de produire les liquidités nécessaires pour le remboursement de votre prêt, après avoir pris en compte les coûts de transaction immobilière.

Après la vente de la propriété immobilière, une autre option consiste à  rendre de plein gré la propriété à  l’organisme prêteur, en vue d’éviter la saisie. Cet accord, que l’on appelle « acte en lieu et place de la saisie », exige des propriétaires qu’ils convainquent leur prêteur de reprendre l’acte de propriété en échange de l’annulation de leur prêt immobilier. Il est possible, dans certains cas, que les propriétaires à  l’origine de la demande doivent prouver qu’ils n’ont pas les moyens de rembourser les sommes empruntées.

La procédure de restitution du bien immobilier peut être relativement rapide et, bien qu’elle impacte sur l’historique de crédit du propriétaire, elle est bien moins nuisible qu’une saisie.

Il faut savoir que l’organisme prêteur n’est nullement obligé d’accepter l’offre d’acte en lieu et place. En effet, le prêteur peut tout à  fait décider de récupérer une partie de l’argent qui lui est dû par le biais d’une saisie classique. En outre, si l’organisme prêteur vend la propriété à  un prix inférieur au solde du prêt, il est possible que le propriétaire soit invité à  compenser la différence.

La crise sanitaire a stoppé net les saisies sur les prêts garantis par le gouvernement. Ces dernières surviennent lorsqu’un emprunteur accuse un retard de paiement important, forçant l’organisme prêteur à  vouloir qu’il quitte son logement.

Cette solution ne nécessite aucune initiative de la part du propriétaire : l’arrêt des remboursements engendre automatiquement la procédure de saisie. Sachez néanmoins que cette procédure affectera votre historique de crédit, vous empêchant potentiellement d’acheter une autre propriété pendant plusieurs années.

Cette procédure juridique peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années avant que le propriétaire des lieux ne doive déménager. Cette période suffit parfois à  mettre en place un accord entre le propriétaire et l’organisme prêteur, mettant ainsi fin à  la procédure de saisie et permettant à  l’emprunteur de rester dans la propriété.

Dans le cas où la valeur de la propriété à  rembourser est inférieure au solde du prêt, une vente à  découvert peut être envisagée. Cette technique permet au propriétaire du logement d’obtenir de l’organisme prêteur son accord pour que le bien immobilier soit vendu à  un prix inférieur au montant restant à  rembourser. L’acceptation de l’organisme signifie également l’acceptation de la somme équivalant au produit de la vente pour couvrir le prêt immobilier.

Comme pour la technique de l’acte en lieu et place, le prêteur n’est pas obligé d’accepter une vente à  découvert. Aux états-Unis, les lois varient selon les états. Dans certaines régions, l’organisme prêteur peut se retourner contre l’emprunteur pour récupérer un manque à  gagner. Cette technique nécessite également de passer par le processus de préparation, d’enregistrement et de vente du bien immobilier, qu’il faut bien évidemment quitter une fois la transaction conclue.

Un emprunteur qui souhaite se libérer d’un prêt immobilier peut tout à  fait envisager de louer sa maison à  un prix permettant de couvrir le remboursement du prêt.

Cette solution est envisageable dans un marché locatif fort ou lorsque les sommes à  rembourser sont en deçà  des loyers en vigueur.

La location d’une propriété peut être relativement rapide ; elle ne nécessite pas nécessairement de réparations coûteuses ni l’approbation de l’organisme prêteur. En outre, elle permet à  l’emprunteur de rester propriétaire de son logement.

Bien évidemment, louer sa propriété pour se libérer d’un prêt immobilier aux états-Unis nécessite de trouver un autre endroit où vivre. Pour ce faire, il faut que les revenus de l’emprunteur soient suffisants pour payer un loyer.

La procédure de saisie étant longue et coûteuse, de nombreux organismes prêteurs n’hésitent pas à  accorder une pause de remboursement aux emprunteurs. Cette pause peut prendre la forme d’une modification du prêt, en diminuant le taux d’intérêt, en prolongeant la durée ou, tout simplement, en renonçant au capital dû par l’emprunteur.

Toute modification du prêt permettant à  l’emprunteur de rembourser ses mensualités permet aux deux parties d’aboutir à  leurs fins.

à noter toutefois qu’une demande de modification du prêt immobilier n’est pas toujours acceptée par l’organisme prêteur, ce dernier n’ayant aucune obligation.

L’arrêt des remboursements, aux états-Unis, porte un nom qui se traduit par « défaut de paiement stratégique ». Lors de la dernière crise financière, de nombreux propriétaires immobiliers ont recouru à  cette technique, ne pouvant ni vendre leur propriété a pris suffisants ni la louer pour couvrir leur remboursement.

Ce défaut de paiement stratégique ne consiste pas à  disparaître dans la nature… Il convient d’informer l’organisme prêteur de ce que vous prévoyez de faire. Le prêteur peut, en retour, proposer l’une des solutions énoncées ci-dessus afin d’aboutir à  un accord.

Se libérer d’un prêt immobilier aux états-Unis est possible. Il convient d’en évaluer les avantages et les inconvénients, en gardant à  l’esprit la note de crédit qui, si le score est négatif, peut tout simplement empêcher une personne d’acquérir une maison ou un appartement pendant plusieurs années.