Dossier: Achat d’une maison à Détroit
Lorsque l’on songe à acheter une maison ou un appartement à Detroit, il faut se poser les bonnes questions. L’investissement immobilier est une lourde décision et ce n’est pas quelque chose que vous devriez prendre à la légère. Il vous sera aisé de trouver à l’achat une maison à Detroit pas cher. Cependant comme toujours dans l’investissement, qui plus est, dans une maison à Détroit il convient d’être vigilent. Bien que Detroit soit parfois décrite comme renaissante, la réalité est bien plus complexe.
En effet les prix attractifs cachent souvent de nombreux frais, en témoigne au sortir de la crise, où il pouvait facilement voir des maisons à 1$ symbolique. Bien entendu les dettes qui en découlait faisait grimper la note. Voici donc six points contrôle avant de vous lancer.
Réflexe avant l’achat d’une maison à Détroit : L’historique financier
Le premier point de contrôle c’est l’historique financier. Pour toute transaction immobilière aux Etats Unis, l’une des choses les plus importantes à faire est de s’assurer que la propriété possède un titre propre. Avoir un titre qui serait entaché de droit de la part de tiers signifie que quelqu’un d’autre peut être en mesure de réclamer la propriété, rendant ainsi votre achat invalide. L’historique des ventes d’une propriété est généralement une information publique. En utilisant le site Web des évaluateurs du comté, vous pouvez voir à qui appartient la maison, ce qu’ils ont payé et quand.
Avant même d’acheter une maison à Detroit et donc d’envisager toute location de cette maison. Il convient de sécuriser son investissement pour ne pas découvrir de mauvaise surprise. En pratique, cela est réalisé par la title company, qui est similaire au notaire Français. En outre cela permettra d’éviter tout risque de dette cachée. Car en effet bien souvent une maison à Detroit ne sera peut-être pas cher mais cela doit alarmer justement sur les potentielles dettes qui sont liées.
L’achat d’une maison à Detroit et l’historique du bâtiment
Deuxième chose à savoir sur les maisons à Detroit, vous devez en apprendre le plus possible sur l’historique structurel de la propriété. Y a-t-il eu des travaux ? Le travail a-t-il été fait correctement avec tous les permis retirés ? Qui a fait le travail ? Connaître ces aspects vous aidera à mieux comprendre le fonctionnement interne de la maison. également permet d’appeler la personne concernée si quelque chose venait à mal se passer. Vous voudrez également faire appel à un entrepreneur de confiance pour vous aider à estimer le coût des réparations nécessaires. C’est une chose de savoir que quelques mises à niveau sont nécessaires, mais connaître les chiffres réels peut changer la donne.
Avant tout investissement dans une maison à Detroit, et cela est valable plus globalement pour tout investissement. Il convient de se faire accompagner par des professionnels du bâtiment. Si vous n’avez aucune compétence mieux vaut payer. Cela permettra de ne pas faire d’erreurs qui vous coûteront beaucoup plus cher au final. également vous aurez une idée plutôt précise du montant à investir. Dans le cas précis d’un investissement d’une maison à Detroit il faudra justement prévoir des budgets importants de rénovation. C’est pourquoi il faut toujours analyser les prix de ventes et autres rentabilités exceptionnelles, avec précaution. Un prix de vente, peut très facilement doubler, voire tripler à Detroit rien qu’en raison de la réhabilitation du bâtiment. Ou encore en raison l’apurement des dettes présente sur la propriété.
Acheter une maison à Detroit en considération des données macro-économiques
Troisième chose à savoir en tant qu’investisseur c’est s’assurer de la bonne santé financière actuel de la ville, et plus particulièrement du quartier dans lequel on vous propose une maison. Cette donnée est bien sûr importante pour savoir ce que vous pouvez espérer pour le montant du loyer. Mais aussi si vous décidez de revendre la maison et surtout avec un objectif de plus-value. Analyser les différents projets dans le quartier. Tel que par exemple la construction d’écoles, l’investissement dans les infrastructures. L’investissement dans une maison ou un appartement à Detroit, c’est aussi investir dans un quartier et son futur. Cela facilitera la location de votre maison à Detroit.
Dans l’hypothèse d’une maison à vendre à Detroit, votre recherche devra se concentrer sur des quartiers vous apportant la sérénité nécessaire. Le danger de Detroit c’est à la fois des prix attractifs mais en même temps une vraie hétérogénéité dans la qualité des quartiers. Au final vous devrez vous concentrez sur des quartiers déjà très développés, tels que Downtown ou Midtown. Cependant et assez logiquement, les prix ont d’ores et déjà atteints des niveaux importants. Plus précisément les prix ne vont pas permettre d’obtenir une rentabilité très importante. Vous ne pourrez pas espérer des rentabilités supérieures à 10 %.
Bien entendu, d’autres quartiers ou bons nombres d’acteurs font investir peuvent envisager de grosse rentabilité. Mais comme toujours méfiance sur des chiffres annoncés qui ne ne reflètent que les meilleures hypothèses. D’où l’importance avant un achat de maison à Detroit de connaitre les données macro-économiques. Connaitre les conditions du quartier, cela vous permettra bien souvent de comprendre ce qu’il vous attend. Par exemple voir que la vacance locative y est très élevée, que les caractéristiques des locataires montrent une population désavantagée et donc augmente le risque d’impayé. Au final l’accumulation de ces risques aura un impact énorme sur votre rentabilité. Et le risque ce n’est pas d’être à moins de 10 % mais d’avoir fait un investissement qui vous coûte de l’argent au lieu de vous en rapporter.
Les règles d’urbanisme et le zoning (PLU)
Quatrième point à connaître, les règles d’urbanismes. Si quelqu’un achète une propriété, il doit savoir ce qu’il peut en faire. Il pourrait s’avérer impossible d’ajouter ce deuxième étage ou l’abris auto à l’avant que vous promet la société qui vous propose d’investir à Detroit. Certaines propriétés peuvent être zonées résidentielles, mais entourées de propriétés commerciales, ce qui oblige le propriétaire à faire modifier le zonage s’il souhaite ouvrir sa propre entreprise. Vous voudrez vérifier les règles en question, ainsi que ce qui se trouve à proximité, avant de faire l’achat d’une maison à Detroit.
Comme toujours, il est très recommandé de se faire accompagner avec un partenaire sur place. Ayant l’expérience et la connaissance du terrain. Ces règles strictes doivent être connues et maitrisés pour empêcher toute erreur. En effet, pour optimiser votre investissement dans une maison à Detroit le plus important est d’être informé. Telle est la clé pour minimiser les risques.
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Comparer les chiffres que l’on vous présente à la réalité du terrain
Si vous achetez une propriété pour investir à Detroit, il est important de savoir à quoi vous attendre. Combien la propriété rapporte-t-elle chaque mois ? à quoi ressemble le chiffre d’affaires ? Et comment les autres propriétés locatives se comportent-elles dans la région ? Ne croyez pas les propriétaires fonciers sur parole, exigez des documents justifiant leurs revenus. Vous ne voulez pas vous retrouver coincé avec une propriété non louée à Détroit.
L’emplacement d’un maison à Detroit
Un emplacement idéal est l’une des choses les plus importantes lorsqu’il s’agit d’acheter une maison ou un appartement de placement. Les gens veulent-ils y vivre ? Comment est le quartier ? Avant d’acheter à Détroit prenez la décision de vous faire accompagner par un expert local du quartier. Familiarisez-vous avec les entreprises locales et les attractions de la région. Est-ce un domaine prometteur ? Si ce n’est pas le cas, il ne faudrait peut-être pas acheter votre propriété d’investissement à Detroit.
Si vous souhaitez vraiment faire l’achat d’une maison à Detroit il est fortement recommandé de se rendre sur place. En effet il s’agit d’une ville encore très marquée par la crise qu’elle a traversée et la faillite à laquelle elle a dû faire face. Si certains quartiers se redressent, d’autres sont encore à l’abandon et il est très difficile de se rendre compte de cela uniquement sur photos.
Bilan et conclusion : acheter une maison à Detroit
Après avoir dénombré quelques points qui nécessitent la vigilance de l’investisseur, plusieurs remarques peuvent être faites. Tout d’abord, Detroit demeure aujourd’hui très risqué. En effet les quartiers que beaucoup conseillent, avec des rentabilités très attractives, s’avèrent décevant. Il est en effet très facile de faire passer des messages positifs avec les chiffres. La vérité du terrain est tout autre. En outre bien que le Downtown se soit reconstruit et redevienne attractifs les quartiers alentours n’en profitent pas. Au final les vrais investissements pourront se faire dans le downtown ou autour. Malheureusement comme on peut s’en douter les prix ont grimpés et dès la rentabilité ne sera pas si attractive. L’investissement aux états-Unis ne serait-il pas viable ? Rassurez-vous d’autre marché immobilier offre des opportunités très intéressantes. Par exemple dans le même style de ville du Midwest, de nombreux investisseurs internationaux découvrent le potentiel très fort de Cleveland.
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