La saisie (foreclosure) est un terme menaçant. Personne n’aimerait apprendre la perte de son bien immobilier. Toutefois, cette procédure de saisie est bien là pour donner au propriétaire du bien immobilier de nombreuses possibilités, mais aussi le temps nécessaire afin de résoudre ce défaut de paiement auprès du prêteur et/ou établissement de crédit (mortgage lender). La saisie n’aura lieu que si les deux parties n’arrivent pas à s’entendre. Voici les 3 étapes d’une foreclosure.
1. Le défaut de paiement et la notice
Il est considéré comme défaut de paiement à partir du moment où l’emprunteur n’a pas payer au moins une mensualité de son emprunt. Typiquement la mensualité est due le premier jour de chaque mois, parfois la mensualité doit être réglée le 15 du mois. A cette étape le prêteur notifiera le défaut de paiement et donnera une période de grâce de 30 jours pour régler la mensualité. Bien souvent des frais de retard s’appliqueront.
Une NOD (notice of default) est envoyée 90 jours après les défauts de paiements. A ce stade le dossier est transféré au département de saisie de la banque. Le prêteur donnera généralement une nouvelle période de grâce de 90 jours. Il s’agit de la « reinstatement period » qui laisse possibilité à l’emprunteur de régler sa situation au plus vite. Ce préavis de non-paiement informe le propriétaire du bien de la somme qu’il doit et du temps qu’il lui est imparti pour régler ses dettes.
Si le propriétaire du bien parvient à se mettre à jour sur le prêt durant cette période, la procédure s’achève et le propriétaire conserve son bien.
2. La mise aux enchères du bien (auction)
La propriété est maintenant mise aux enchères publiques et sera attribuée au plus offrant (qui doit remplir les conditions requises). Le prêteur (ou l’entreprise représentant le prêteur) calculera une offre d’ouverture en fonction de la valeur du prêt en cours et des privilèges, taxes impayées et coûts associés à la vente.
Lorsqu’une propriété saisie est achetée, il appartient à l’acheteur de dire combien de temps les anciens propriétaires peuvent rester dans leur ancienne maison. Une fois que le meilleur enchérisseur a été confirmé et que la vente est conclue, un acte authentique lors de la vente sera fourni à l’enchérisseur gagnant. Le bien appartient alors à l’acquéreur, qui a droit à la possession immédiate.
3. La banque propriétaire
Parfois, la banque ne parvient pas à vendre la maison aux enchères et reste le propriétaire de la maison. Elle devient par la suite responsable de la vente. Elle tentera de vendre la propriété par l’intermédiaire d’un courtier ou avec l’aide d’un gestionnaire d’actifs immobiliers. Ces propriétés sont souvent appelées « appartenant à la banque », et le prêteur peut supprimer certains des privilèges et autres dépenses dans le but de rendre la propriété plus attrayante.
Souvent l’emprunteur peut rester dans la maison jusqu’à ce qu’elle soit vendue soit par le biais d’une vente aux enchères publiques, soit plus tard en tant que propriété détenue par la banque. À ce stade, un avis d’expulsion est envoyé exigeant que toute personne quitte immédiatement les lieux. Plusieurs jours peuvent être prévus pour laisser aux occupants suffisamment de temps pour retirer leurs effets personnels. Ensuite, généralement, le shérif local visitera la propriété et retirera les personnes et tous les biens restants. Ces derniers sont entreposés et peuvent être récupérés ultérieurement moyennant des frais.
S’il y a une chance que vous puissiez rattraper votre retard de paiement, par exemple, vous venez de commencer un nouvel emploi après une période de non activité, cela vaut la peine de parler avec votre prêteur. Si une forclusion est inévitable, savoir à quoi s’attendre tout au long du processus peut vous aider à vous préparer aux phases de la saisie immobilière.