Si aux états-Unis vous êtes détenteur d’un bien immobilier (terrain ou bâtiment), que vous utilisez pour en tirer des revenus locatifs ou pour valoriser votre capital, et que vous désirez le revendre pour en acquérir un autre, le 1031 exchange peut vous intéresser. Nous décrivons ici ses avantages en termes d’imposition différée, ainsi que les règles à respecter pour l’utiliser…
Qu’estce que 1031 exchange ?
L’échange 1031 ou en anglais 1031 exchange constitue un échange à imposition différée. Cet échange porte sur les immeubles de placement. Bien que portant le nom « d’échange », il ne réfère pas à un échange de biens immobiliers entre particuliers mais porte sur une procédure de vente d’une propriété pour ensuite en acquérir une autre.
Que permet 1031 exchange ?
L’intérêt de cette section spécifique de l’article 1031 de l’IRC (Internal Revenue Code), est que, contrairement à la plupart des échanges qui sont taxés de la même manière que les achats, le 1031 exchange permet quant à lui de ne pas ou peu payer de taxes sur l’opération effectuée. En effet, l’impôt sur les gains en capital s’élève à un taux de 15% pour les particuliers et à 35% pour les professionnels, or le 1031 exchange permet de repousser l’échéance du paiement. Il permet donc aux deux parties participant à l’échange de conserver leur capacité de rendement des sommes correspondant à l’impôt qui est différé tout en bénéficiant de l’échange.
L’échange 1031 permet aux personnes y ayant recours de bénéficier d’une sorte de raccourci transactionnel. Plutôt que de vendre un bien immobilier, d’avoir à régler l’impôt sur les gains en capital et d’acheter un autre bien par la suite, le 1031 exchange permet de ne pas être soumis à l’impôt immédiatement et de pouvoir bénéficier pleinement des revenus nets dégagés de la vente afin de les réinvestir pour l’achat d’une nouvelle propriété. Ce n’est qu’après l’achat du nouveau bien que l’acquéreur sera soumis à l’impôt sur les gains en capital.
Conditions pour effectuer un 1031 exchange
L’échange 1301 est soumis à une règlementation stricte qu’il faut respecter si l’on veut pouvoir en bénéficier. Voici ces règles :
- Il faudra impérativement que les biens échangés soient de nature identique. Si tel n’est pas le cas, vous ne pourrez passer par cette solution. Par « nature de la propriété », il est ainsi sous-entendu que les deux biens soient situés aux USA, deux biens situés dans deux pays différents n’étant pas considérés comme de même nature…
- Le processus transactionnel devra être encadré par l’action de ce que l’on appelle un intermédiaire qualifié. Il est le garant de la validité juridique de l’échange. Pour que la transaction puisse avoir lieu, il faudra que l’ensemble des bénéfices provenant de la vente, quelle que soit leur nature (monétaire, biens mobiliers…), soient remis à cet intermédiaire qualifié. Si une quelconque transaction directe entre le vendeur et l’acquéreur venait à se faire, la transaction serait considérée comme non-conforme aux règles présidant au 1031 exchange et cela engendrerait une reconnaissance de la totalité du gain.
- La présentation à l’intermédiaire qualifié de la liste de biens immobiliers que le vendeur souhaiterait potentiellement acquérir, doit intervenir obligatoirement dans les 45 jours suivant la vente de l’ancienne propriété.
- L’achat d’une nouvelle propriété par le vendeur doit s’effectuer dans un délai de 180 jours à partir de la date de vente de la première propriété.
- Le prix d’achat du nouveau bien acquis doit impérativement être égal ou supérieur à celui du bien précédent.
- Les bénéfices issus de la vente de l’ancien bien immobilier, frais de vente et passif déduits, doivent être remis entre les mains de l’intermédiaire qualifié et doivent être mobilisés uniquement pour l’achat d’une nouvelle propriété.
- Le nom utilisé pour le titre de propriété du nouveau bien immobilier doit être le même que celui utilisé pour l’ancienne propriété qui vient d’être vendue.
Qui peut en bénéficier ?
Les ressortissants américains peuvent tous prétendre au 1031 exchange. Ce qui est intéressant c’est que les étrangers le peuvent également. Néanmoins, certaines différences existent entre le traitement des 1031 exchange pour les citoyens américains et étrangers. Les étrangers sont soumis à une réglementation supplémentaire qui leur impose de :
- Présenter un certificat de l’Internal Revenue Service (IRS) attestant la validité de l’échange et de l’exemption de taxe pour la personne cédant son bien,
- Une attestation du vendeur étranger stipulant que le vendeur a demandé un certificat de retenue.
