Acheter un appartement en Floride est le projet de nombreux investisseurs chaque année. Que ce soit à but locatif ou simplement en tant que résidence secondaire quelques étapes sont fondamentales dans votre projet.

D’abord, il convient de préciser que dans ce guide nous allons traité du type d’appartement le plus courant en Floride : le condominium ou condo.

En effet c’est un type de bien spécifique très courant aux Etats-Unis et particulièrement en Floride. Dans ce type d’achat, de nombreux éléments sont à connaitre avant l’acquisition.

Rapidement un condo c’est un appartement au sens courant. C’est essentiellement sa description légale et comme la propriété est enregistrée.

Si vous êtes dans un immeuble avec plusieurs unités, vous possédez essentiellement l’espace aérien entre les murs et les plafonds de votre unité. Vous avez des murs et des terrains communs que vous partagez avec les autres propriétaires de l’unité.

Tous les condos ne sont pas situés dans des immeubles de grande hauteur, certains peuvent également être des unités autonomes. C’est pourquoi il est important de s’attacher à la description légale. D’ailleurs nous verrons par la suite comment l’aspect légal est fondamental dans ce type de bien.

Voyons ça ensemble au travers de nos 4 étapes avant d’acheter un appartement en Floride.

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Etape 1 : Définir le budget pour acheter votre Condo

Déterminer un budget global

Comme toute acquisition, une des premières étapes est de travailler sur votre budget.

Qu’est-ce qu’on entend par budget ?

C’est là toute l’importance d’être conscient que le budget n’implique pas uniquement le prix d’achat.

Quelques éléments supplémentaires doivent être pris en compte lorsque vous établissez votre capacité financière.

Voici une liste non exhaustives de coût supplémentaires auxquels on ne pense pas forcément :

  • Frais de title company : environ 2% du prix d’achat
  • Eventuels frais de création de LLC : dépend de votre situation, nombres d’associés, pacte d’actionnaire sur-mesure. Cela peut représenter plusieurs centaines de dollars.
  • Tous les frais inhérents au fonctionnement du condominium : lisez la suite nous y revenons plus en profondeur
  • Prévoir une enveloppe « supplémentaire » pour des éventuels tierces parties qui interviendraient lors de l’acquisition : conseillers, assurance…

L’objectif à ce stage est d’envisager toutes les hypothèses pour ne pas avoir de mauvaises surprises et des coûts non anticipés.

Le questionnaire sur l’immeuble

Toute personne qui envisage d’acheter un condo doit savoir ce que signifie un questionnaire sur les condos.

Ce questionnaire est un ensemble de questions qui ont pour d’évaluer la stabilité financière de l’immeuble. Essentiellement, un examin général sur les copropriétaire. Par exemple savoir combien de copropriétaires sont en défaut et ne paient pas de cotisation. Car nous y reviendront après mais la défaillance de certains impacte la collectivité de l’immeuble.

Le questionnaire checherche à déterminer également les saisies, le nombre d’unités détenues par une personne ou une société, le les réserves de l’immeuble et le nombre d’unités louées.

Mais alors, quel est l’utilisation pratique de ce questionnaire ?

Le questionnaire de copropriété est utilisé essentiellement dans le cadre du financement pour aider le prêteur hypothécaire à déterminer le risque. Plus le risque est grand, plus ils auront besoin d’argent comme apport.

Attention, même si vous cherchez à acheter un condo en Floride en payant comptant payer pour un questionnaire est une bonne chose. Cela vous permet d’avoir une bonne visibilité de l’état financier de l’immeuble.

Notre conseil c’est d’appréhender votre condominium comme une petite entreprise. Avant d’acheter une entreprise vous devez vous assurez de la santé financière de celle-ci. Egalement vous ne voudriez certainement pas qu’il y ait des délinquants à l’intérieur de celle-ci…

Faire financer l’achat d’un appartement en Floride

Evidemment le financement aux USA est toujours une question qui revient. Deux situations sont envisageables à cette étape.

Vous souhaitez acheter cash et donc vous ne passez pas par un prêteur. Le process est rapide et simple vous pouvez devenir propriétaire en moins d’un mois si tout se passe bien.

Deuxième situation, vous souhaitez faire du levier bancaire. Là encore deux possibilités, vous êtes étrangers mais résident aux Etats-Unis avec un crédit score, numéro de sécurité social. Vous êtes étrangers non résident et donc sans historique aux Etats-Unis.

Dans les deux situations le financement est possible bien entendu, la première situation celle du résident est idéale et plus simple.

Dans la deuxième situation, il est difficile d’affirmer que vous serez toujours financé bien au contraire, malheureusement ! Deux raisons à cela, vous êtes étrangers et représentez un risque pour les banques. Néanmoins en fonction de votre situation patrimoniale, de votre apport en cash et du marché sur lequel vous investissez alors vos chances sont différentes.

Comme vous le voyez beaucoup d’élément rentrent en compte, il est alors difficile de faire un propos général là-dessus. Le mieux que vous devez faire est de prendre contact avec un courtier qui sera vous apporter l’aide donc vous avez besoin. Il vous dira également dès le début si votre projet peut être financé. Il en existe de nombreux nous recommandons de faire appel à des courtiers qui ont l’habitude de travailler avec des étrangers.

Egalement depuis la dernière crise immobilière, l’achat d’un condo en Floride avec un prêt hypothécaire s’accompagne d’un ensemble d’exigences en matière de prêt.

La plus grande exigence est de loin le montant d’argent requis pour l’acompte.

Enfin comme nous l’avons vu les résultats du questionnaire vous influencer les conditions du prêt.

Vous pouvez toujours demander à votre agent immobilier de vérifier auprès de l’agent inscripteur s’il connaît le financement de l’immeuble. Ou payez pour un questionnaire à l’avance, avant de rédiger votre offre.

Etape 2 : Acheter un appartement en Floride, qu’est-ce que cela implique ?

C’est la partie qui diffère le plus avec un achat classique, par exemple l’achat d’une maison individuelle.

Les Condo Covenants : plus exactement les règles et conditions qui gouvernent l’immeuble où est situé votre appartement. L’intention était d’établir l’uniformité et l’ordre au sein de la communauté.

Il est CAPITAL de vous renseigner là-dessus avant de conclure la vente ! Vous devez savoir à quoi vous attendre avant de devenir propriétaire.

Si vous choisissez d’être propriétaire d’un condo, il y aura des règles à suivre. Pouvez-vous imaginer un espace partagé où chacun peut faire ce qu’il veut, quand il veut ? Certaines des règles auxquelles vous pouvez vous attendre concerneront les animaux domestiques, le moment où les travaux peuvent commencer dans votre unité et les exigences de location.

Certaines des règles peuvent ne pas vous plaire et d’autres peuvent vous paraitre trop laxistes…

Au cours des dernières années, l’État de Floride a resserré les lois relatives aux associations des copropriétaires et à leurs actions en matière de gouvernance.

Egalement il peut être dans votre intérêt d’obtenir l’opinion de quelques voisins sur la vie dans l’immeuble . Les gens insatisfaits seront les premiers à parler.

Renseignez vous sur la société qui gère le condo ! Il est assez simple aujourd’hui avec internet de trouver beaucoup d’information sur les sociétés. Faites vous une idée de la réputation de cette société.

Rappelez-vous que vous allez payer chaque mois pour la gestion de l’immeuble, c’est aussi un coût que vous devez prendre en compte. En effet des charges sont dues mensuellement pour la rémunération pour la gestion de l’immeuble.

Etape 3 : Identifier le secteur d’achat de votre futur appartement

Identifier le marché qui peut vous intérésser. Encore une fois tout dépend de votre projet, des conditions dans lesquelles vous allez acquérir.

Par exemple, l’achat sera uniquement une résidence secondaire ? Ou au contraire vous souhaitez mettre en location l’appartement au moins une partie de l’année ?

Dès lors, en fonction du projet les éléments à étudier seront différent, on peut néanmoins lister un certain nombres de conditions à analyser :

  • Le marché et le bien répondent-ils à votre budget ?
  • Quels sont les frais de gestion de l’immeuble
  • La proximité des transports, aéroports
  • La proximité des plages : l’un des atouts évident de la Floride

Que ce soit la côte Est ou Ouest, il y a des points communs. Le front de mer est toujours plus chers de même que les frais de gestion. Les périodes d’affluences sont également beaucoup plus importante. Les restrictions sont aussi beaucoup plus importantes.

L’exemple typique est Miami où de nombreux immeubles interdisent la location

Egalement les grosses villes auront des taxes plus importantes.

Attention également à ne pas trop suivre la tendance, il y a parfois des effets d’annonces concernant des zones de développement avec de gros immeubles qui se développent. Faites vous votre propre avis sur la zone idéale pour votre achat.

Etape 4 : Avoir conscience des enjeux après achat 

La location d’un appartement en Floride

Si vous cherchez à acheter un condo en Floride à louer pendant ce bien. Vous devez examiner la demande, les tarifs de location et les règles qui peuvent venir restreindre l’utilisation de votre appartement.

Les restrictions légales au sens de la loi mais également les restrictions inhérentes à l’organisation de l’immeuble. Beaucoup d’immeuble, par exemple interdisent la location Airbnb.

Par exemple, nous avons des restrictions sur les copropriétés qui autoriseront les locations d’un an, mais seulement après qu’une personne ait été propriétaire de l’unité pendant deux ans.

Bien que l’immeuble en copropriété puisse autoriser la location, vérifiez les règles pour la durée minimale du séjour. La plupart des immeubles en copropriété qui permettent la location ne toléreront pas les locations à la journée. Et certains peuvent même exiger que votre locataire soit approuvé par l’association avant de permettre l’occupation.

Si votre immeuble a cette restriction d’approbation et que vous ne la respectez pas, ils ont le droit d’expulser le locataire et de vous imposer une amende pour avoir enfreint les règles.

La gestion de votre bien 

Un élément fondamental si vous investissez. Et notamment dans objectif locatif. La gestion du bien et du locataire.

Et ici, on s’intéresse uniquement à la situation la plus courante à savoir vous êtes à distance mais vous souhaitez louer votre bien.

C’est ici que le choix du partenaire de gestion locative est FONDAMENTAL. Il est d’autant plus dans un bien sous forme de condominium.

Puisque le gestionnaire aura affaire avec l’association des copropriétaires.

Quelques conseils simples avant de choisir votre partenaire :

  • Le gestionnaire doit avoir de l’expérience dans la gestion spécifique de condo.
  • Il doit être profondément implanté dans le secteur.
  • La transparence dans les frais et les conditions du contrat de gestion.

Comme vous avez pu le constater acheter un appartement en Floride nécessite un certain nombre d’étapes avant franchir le pas.

Comme toujours nous recommandons de vous faire accompagner par des experts.

Enfin, l’achat de condo en Floride est une option parmi d’autres, en effet la maison individuelle reste un investissement qui offrent beaucoup d’avantages.

Voyez ci-dessous une vidéo sur le processus :