Cleveland et Detroit possèdent de nombreuses similarités. L’immobilier à  Cleveland et l’immobilier à  Detroit ont connu les mêmes mouvements de prix. En effet la crise ayant fortement impacté les prix de l’immobilier des investisseurs avertis se sont penchés sur l’aubaine. Cependant avec le recul que l’on possède aujourd’hui. Pourquoi Cleveland et Detroit ne sont plus similaires ? Comment l’immobilier est impacté par ses différences ? Cleveland vs Detroit : où se trouve la véritable opportunité ? Notre comparatif a pu être réalisé grâce à  notre CEO Julien Raynard qui connait particulièrement les deux marchés puisqu’il développe une activite de marchand de biens sur le Midwest depuis plusieurs années

Concernant la population les tendances entre ses deux villes sont opposées. D’un côté on trouve Detroit qui ne cesse de perdre d’habitants et qui n’attire pas. De l’autre, Cleveland, qui connait une augmentation de sa population dans le Downtown. En effet, la population a augmenté de 77 % entre 2000 et 2015. Cette nouvelle population est jeune, puisqu’elle se trouve dans la tranche d’âge de 18 à  34 ans. Ces jeunes actifs sont évidemment très importants pour l’économie de la ville. En outre les prévisions sont encourageantes puisque 10000 habitants supplémentaires s’installeront en centre-ville d’ici 2030.

En allant dans les détails on se rend vite compte que Detroit n’attire plus depuis de nombreuses années. Au regard de la courbe démographique, celle-ci ne cesse de chuter démontrant un rejet encore présent. La fuite de ses habitants ne peut être un bon signe, à  tout point de vue. Ainsi en 2018 on comptabilisait 672 662 habitants, alors qu’en 2010 la population était de 713 885 habitants, soit une baisse de 5,8 %.

évolution de la population à  Detroit entre 1820 et 2018

Un autre indicateur alarmant, le taux de personnes sous le seuil de pauvreté. Près de 40 % des habitants en 2018 vivaient sous le seuil de pauvreté à  Detroit. Les gens qui restent encore dans la ville, ne sont pas les plus favorisés, assez logiquement. également, une caractéristique historique différencie Détroit et Cleveland. En effet, depuis de nombreuses années, la ville de Detroit connait des violences raciales. Detroit est connue pour les tensions raciales en son sein, cela a commencé déjà  en 1943 avec des émeutes raciales meurtrières. Aujourd’hui, le constat est là , et la ville est plus que jamais communautarisée. On observe une fuite de la population blanche. La ville n’a malheureusement pas su intégrer la dimension du vivre ensemble. En revanche à  Cleveland on observe une répartition de la population égalitaire.

Cleveland et Detroit, ont été durement frappés par la crise. C’est au niveau économique que les deux villes ont connu de réelles difficultés. Detroit a d’ailleurs particulièrement souffert puisqu’elle a dû se déclarer en faillite en 2013. Suite à  cet évènement mondial, les deux villes devaient se redévelopper. Cependant on constate aujourd’hui que leurs situations sont différentes. Une très large couverture médiatique, notamment Française, a parlé de la renaissance de Detroit. Qu’en est-il en réalité ? Le milliardaire originaire de Detroit Dan Gilbert (directeur et fondateur de Rock Ventures et Quick loans) a investi plus d’un milliard dans la ville. Cela avait pour objectif également d’attirer toujours plus de richesses dans la ville. Bien que de nombreuses grandes entreprises historiques comme General Electric ou encore y possèdent leur siège, le chômage est toujours présent. La reprise économique ne se traduit pas dans les chiffres, ainsi tous les effets d’annonces, sont impuissants face à  la réalité des chiffres. Le taux de chômage reste trop élevé pour une ville qui « renait », il était au 31 janvier 2020 à  8,80 % pour un taux national d’environ 3,5 % à  la même date.

Cleveland devait aussi se reconstruire aussi au lendemain de la crise économique. Mais à  la différence de Detroit elle a su se distinguer particulièrement au travers d’une industrie. Il s’agit en effet, de la santé, avec notamment la célèbre Cleveland Clinic. Aujourd’hui l’industrie médicale est le premier employeur de la ville avec près de 60000 employés. En plus d’avoir su trouver une spécialisation faisant rayonner la ville. Cette dernière est le siège de nombreuses grandes entreprises. Parmi elles, 11 font partie du Fortune 500 : Goodyear, Cliffs, Natural Resources, Firstenergy, Sherwin Williams, Eaton Corporation, Travel Centers of America, Aleris, Parker Hannifin, Progressive Insurance, KeyCorp. Le résultat est sans appel. Les créations d’emploi augmentent chaque année et ont atteint l’année dernière +2.12%. Cleveland crée des emplois plus vite que la moyenne nationale. Les jeunes actifs arrivent dans la région à  un rythme soutenu pour saisir les nombreuses offres d’emploi disponibles dans les entreprises de Cleveland. 

Point important à  prendre en compte, les sièges de ces grandes entreprises sont situés dans Cleveland intra-muros. Là  ou Detroit voit la plupart des grandes entreprises s’installer à  la limite extérieur de sa ville. L’impact financier avec les taxes perçues pour la ville n’est pas à  négliger. L’ensemble du Comte Cuyahoga où se situe Cleveland a largement diminué sa dette ses dernières années. L’écart économique est devenu énorme entre ces deux villes voisines, le Comte de Cleveland a une dette inferieure a 1milliard de dollars tandis que la seule ville de Detroit lutte à  faire diminuer sa dette stratosphérique de 14 Milliards de dollars qui continue à  stagner…

Afin de pouvoir analyser l’immobilier à  Cleveland ou à  Détroit, certaines caractéristiques doivent être prises en compte. Typiquement si une ville propose une offre éducative et culturelle de qualité, cela tend à  stabiliser un locataire. Puisque par exemple pour une famille l’éducation des enfants est importante. De même l’offre culturelle aura un pouvoir attractif par exemple pour du tourisme. Concernant l’éducation il semblerait qu’on constate une large différence.

Paradoxalement, ce n’est pas la plus grande ville qui possède l’offre universitaire la plus importante. Detroit possède 7 universités, Cleveland en possède 11. Bien évidemment si l’on s’attardait seulement sur la quantité l’analyse ne serait que très peu révélatrice. Mais en s’attardant sur le classement national des universités aux USA on remarche que Cleveland sort gagnante. En effet, la Case Western University, se place parmi les premières universités du pays. Deux caractéristiques intéressantes à  prendre en compte. Cleveland avec cette université possède une excellente formation en matière de médecine. Très peu surprenant quand on sait que l’université met en place des programmes de formation en partenariat avec Cleveland Clinic. Deuxièmement, cette université parvient à  attirer des étudiants du monde entier, et particulièrement chinois.

CONTACTER JULIEN RAYNARD, EXPERT DE CLEVELAND ET DETROIT

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Concernant l’offre culturelle, là  encore Cleveland surpasse Detroit. On ne compte pas moins de 20 musées, alors que Detroit n’en compte qu’une dizaine. Bien évidemment, Clevaland rayonne particulièrement avec l’un d’entre-eux. Puisqu’on trouve au bord du Lac Erie, le Rock and Roll hall of Fame. A la fois musée et institution d’archives sur le Rock and Roll. Cela vaut à  la ville le surnom de capital internationale du Rock and Roll. Cleveland est aussi apprécié du fait de la scène théâtrale qu’elle propose avec Palyhouse Square (environ 10000 sièges cumulés)

Concernant la culture sportive à  Cleveland et Detroit, il semblerait assez logiquement que Detroit tire son épingle du jeu. En raison de sa taille plus importante celle-ci peut offrir à  ses habitants de nombreux sport à  haut niveau. Détroit possède une équipe professionnelle dans les quatre sports les plus répandus aux états-Unis, à  savoir le football américain, le baseball, le basketball et le hockey. Comme on le sait, ses loisirs sportifs sont très bons pour une économie, puisque découle beaucoup de consommation directement et indirectement. Cleveland n’est pas en reste. Elle possède aussi parmi les plus grandes équipes du pays comme les Cleveland Cavaliers. L’équipe de NBA très connue notamment car Lebron James a été sacré champion avec l’équipe en 2016. Malgré son départ et la baisse de résultat de l’équipe, les fans sont toujours au rendez-vous. Ce qui est toujours aussi bon pour l’économie de la ville.

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Avec la crise et la baisse des prix des maisons, après la crise il est certain qu’un investissement à  Detroit pouvait rapporter de l’argent. De nombreux investisseurs se sont rués sur cette opportunité, avec tout de même une certaine connaissance. Puisqu’en effet, le risque était élevé tout de même, en raison du contexte d’insécurité. Mais également du fait que de nombreuses maisons étaient grevés de dettes et qu’au final la maison pouvait coûter très cher. Notamment pour régulariser la situation, voir réhabiliter le bien. Avec la montée des prix, notamment dû à  cette couverture médiatique dont nous parlions. Ces mêmes investisseurs ont fait une plus-value intéressante. Cependant, il n’est pas sûr qu’en achetant un bien aujourd’hui à  Détroit les résultats soient les mêmes. Pour acheter encore à  petit prix dans cette ville, il faut se tourner vers des quartiers généralement en difficulté et plus éloignés du centre-ville. Il n’est donc pas évident de connaitre la stabilité future de ces quartiers et donc les potentielles rentabilités et plus-value. En effet, investir à  Détroit était un bon plan il y a 5 ans, aujourd’hui il vaut mieux se tourner vers d’autres villes afin de gagner en rentabilité sans perdre en qualité.

La situation de Cleveland est très différente. Notamment car celle-ci a subi de plein fouet la crise, mais en sort « vivante ». Puisqu’à  la différence de Detroit elle ne se déclare pas en faillite. Deuxièmement, elle n’a pas bénéficié de la couverture médiatique, qui aurait pu faire grimper les prix de manière trop rapide. Elle s’est reconstruite de manière méthodique. Des plans d’urbanisation, de l’investissement dans l’éducation, la sécurisation des quartiers. L’objectif affiché est clair, le maire Frank Jackson veut une ville moderne et jeune. Cela passe notamment par le « Neighborhood Transformation Intiative » (NTI). Il s’agit d’un programme de la ville de près de 25 millions dollars (40 millions supplémentaires en fond bancaires). Ce programme vise certains quartiers, qui ont pu prendre du retard dans le développement. Il est situé juste à  l’extérieur de zones de croissances et déjà  développées. Corrélativement la mairie envoi un message encourageant et les fonds privés sont attirer pour investir ces quartiers.

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Grâce à  ce que l’on vient de voir, il est encore possible d’acheter des biens à  prix attractifs. Le marché débute avec des maisons rénovées et louées à  partir de 55 000 dollars. Mais nous recommandons des maisons un peu plus chères. Entre 70 000 et 85 000 dollars afin d’avoir un bien situe dans un meilleur quartier. Les loyers de ces maisons se situent entre 800 et 1 200 dollars par mois en fonction de la taille de la maison, du terrain et bien sûr de l’emplacement. Cela signifie qu’il existe une bonne opportunité de cash-flow et d’appréciation sur ce marché. Et c’est une excellente nouvelle pour les investisseurs immobiliers en 2020. Derniers chiffres pour conclure et non des moindres : le taux de vacance concernant les locataires fluctue entre 4% et 6% à  Cleveland. Certains quartiers offre des taux de vancance locative de moins de 3%.

CONTACTER JULIEN RAYNARD, MARCHAND DE BIENS A CLEVELAND 

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