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12e ville la plus peuplée des États-Unis, Jacksonville réunit des conditions favorables pour y réaliser un investissement immobilier intéressant. Deux tiers des habitants évaluent leur ville comme offrant un « excellent » ou un « très bon » cadre de vie (source : Niche.com). À la clé, plus de 35 km de plages, un climat tropical chaud, plus de 450 parcs et espaces verts … autant d’éléments qui contribuent à la qualité de vie à Jacksonville. En termes de démographie, d’économie et d’emploi, investir à Jacksonville se présente comme une opportunité à considérer sérieusement, d’autant plus que les perspectives pour 2020 et les années à venir sont favorables. Voici ce que vous devez savoir si vous envisagez d’investir à Jacksonville.

Une croissance démographique favorable

Située entre l’océan Atlantique et le fleuve Saint Johns, Jacksonville est considérée comme une métropole économique importante du sud-est des États-Unis. La population actuelle frôle le million, avec 978 507 habitants au début de l’année 2020.

Au cours des 10 années passées, Jacksonville a connu une croissance démographique forte, la quinzième plus forte aux États-Unis, avec une augmentation de 90 000 habitants entre avril 2010 et juillet 2019. Cette croissance suit une tendance à l’échelle nationale. En effet, toutes régions confondues, les grandes villes du sud des USA ayant une population de 50 000 habitants ou plus continuent de croître à un rythme plus rapide que les autres villes (11,8% contre une moyenne de 9,1% ailleurs). La croissance de la population de Jacksonville, si l’on considère uniquement le sud des États-Unis, arrive en deuxième position, juste derrière Austin au Texas.

De 2017 à 2018, Jacksonville a accueilli 12 000 résidents supplémentaires et, selon le Bureau of Economic and Business Research (BEBR) de l’Université de Floride, plus de 800 000 nouveaux résidents viendront s’y installer au cours des 10 prochaines années. Le BEBR estime également que, d’ici 2045, la population de Jacksonville pourrait atteindre 2 millions d’habitants.

Zoom sur le marché de l’emploi à Jacksonville

Selon Forbes, Jacksonville se hisse au 22e rang en termes d’opportunités d’affaires et de carrières en Floride. Elle se classe au 26e rang en termes de croissance de l’emploi aux États-Unis. Les politiques de la ville sont favorables aux entreprises et au développement. En outre, l’économie est une préoccupation majeure, au cœur des actions mises en œuvre en vue de créer des opportunités, de la main-d’œuvre et de soutenir les petites entreprises.

L’économie de Jacksonville se résume en quelques mots : un PIB qui s’élève à 77 milliards de dollars et une croissance de l’ordre de 38 % au cours des dix dernières années. Alors que l’emploi avoisinait une croissance de +1,7% dans la région autour de Jacksonville, la ville a connu une progression nettement supérieure, à +2,8% (source : Bureau of Labor Statistics). Le chômage, quant à lui, s’élève à 2,8 %.

Jacksonville compte sur une main-d’œuvre technique qualifiée et ses universités délivrent quelque 13 000 diplômes en informatique chaque année. 89% des habitants sont diplômés de l’enseignement secondaire et supérieur et 27,5% des résidents sont âgés de plus de 25 ans. La ville du sud-est des États-Unis abrite plusieurs universités prestigieuses, dont la Mayo Clinic College of Medicine and Science, située sur le campus universitaire de Jacksonville.

Investir à Jacksonville et miser sur une économie florissante

Jacksonville est régulièrement mentionnée comme l’une des villes américaines préférées des entreprises cherchant à se développer et à se relocaliser, notamment en raison de sa position sur les marchés nationaux et internationaux. La Réserve fédérale indique qu’au cours des 12 derniers mois, l’indice des conditions économiques de Jacksonville a augmenté de plus de 260 % ! Parmi les leviers qui jouent un rôle majeur dans l’économie de la ville, la logistique, le secteur bancaire et, bien évidemment, la présence de l’un des trois centres Mayo, mondialement connus comme faisant partie des meilleurs établissements de santé au monde.

CSX Corporation, Fidelity National Finance, Fidelity National Information Services et Southeastrn Grocers, implantés à Jacksonville, font partie des entreprises du Fortune 500. Les employeurs les plus actifs, quant à eux, comprennent des entreprises de renom, dont Bank of America Merrill Lynch, JP Morgan Chase, Johnson & Johnson Vision Care, GATE Petroleum et Miller Electric Company.

Parmi les secteurs en pleine progression à Jacksonville, l’informatique et la technologie, avec le développement de logiciels, les soins de santé, la logistique, le commerce électronique et la finance.

Une ville ouverte sur l’international

Du côté des transports, Jacksonville bénéficie de conditions et de moyens optimaux, ce qui ajoute à son attractivité pour quiconque cherche à investir à Jacksonville.

Les autoroutes I-10, I-75 et I-95 traversent l’aire métropolitaine de la ville. Cette dernière dispose également de 4 installations portuaires, dont JAXPORT, qui dessert des dizaines de transporteurs maritimes, des centaines d’entreprises de camionnage et un service de transport ferroviaire de marchandises transportant des millions de tonnes de marchandises chaque année vers plus 70 pays.

L’aéroport international de Jacksonville (JAX) est en phase d’expansion, avec un troisième hall destiné à mieux servir les quelque 6 millions de passagers qui transitent chaque année par l’aéroport sur des compagnies aériennes comme Allegiant, American, Delta, JetBlue et United.

Le marché de l’immobilier à Jacksonville

Dans leur rapport intitulé « Emerging Trends in Real Estate 2020 », PwC et le Urban Land Institute classent Jacksonville en 12e position en termes de perspectives de construction d’habitations. La ville arrive en 25e place dans la liste des métropoles en termes de perspectives immobilières globales aux États-Unis.

La valeur médiane des maisons à Jacksonville est de 180 600 $ (source : Zillow, octobre 2019). En 12 mois, la valeur des maisons à Jacksonville a augmenté de 6,1%. Les estimations indiquent qu’elle pourrait encore progresser de 5,3% au cours des 12 prochains mois.

Le prix de vente médian d’une maison à Jacksonville est 169 500 $ et, en moyenne, un bien immobilier reste 69 jours sur le marché avant de trouver un nouveau propriétaire. Près de deux maisons sur 10, lorsqu’elles sont mises en vente, bénéficient d’une réduction de prix au cours de la période pendant laquelle elles sont sur le marché.

 

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Les locations immobilières à Jacksonville

Le marché de la location immobilière à Jacksonville n’est pas en reste ! 37% des logements de Jacksonville sont occupés par des locataires. Le loyer moyen est de 1350$ par mois (soit légèrement moins que dans l’aire métropolitaine de Jacksonville, où il atteint 1509$). Au cours de l’année passée, les loyers moyens ont progressé de 4%.

Le tableau ci-dessous résume les quartiers de Jacksonville dans lesquels les loyers sont les plus hauts et les plus bas :

Quartiers de Jacksonville dont les loyers sont les plus hauts (de 1381 à 1491 $ / mois)

Quartiers de Jacksonville dont les loyers sont les plus bas (667 $ / mois)

Del Rio 29th & Chase
Greenland College Gardens
Mixon Town Edgewood Manor

 

Investir à Jacksonville requiert une étude attentive de l’évolution des prix au cours des années passées. L’indice des prix des logements du deuxième trimestre 2019 de la FHA indique que les prix des maisons dans la région métropolitaine de Jacksonville ont augmenté de près de 225 % depuis le premier trimestre 1991. Au cours des 5 dernières années, les prix des logements ont augmenté de plus de 49 % et ont progressé de 2,91 % par rapport au dernier trimestre.

Selon l’éditeur de données économiques Kiplinger, depuis le dernier pic du cycle immobilier de mai 2006, les prix des maisons à Jacksonville ont diminué de 9,3 %. En outre, depuis le dernier creux du marché immobilier en mars 2012, ils ont augmenté de plus de 74 %.

L’indice d’accessibilité de Jacksonville est de 3 sur 10, ce qui signifie que la région métropolitaine est l’un des endroits les plus abordables pour posséder une maison aux États-Unis.

Investir à Jacksonville : quelles perspectives pour 2020 et au-delà ?

Un marché immobilier favorable aux investisseurs en Floride semble être, a priori, un rêve impossible. En réalité, selon HousingWire, Jacksonville fait partie des 10 premières villes américaines dans lesquelles les acheteurs immobiliers sont susceptibles de trouver des prix intéressants.

L’emplacement géographique de la ville, son gouvernement favorable aux affaires, son superbe climat, son coût de la vie abordable et son excellente qualité de vie font de Jacksonville l’une des villes les plus dynamiques et les plus progressistes des États-Unis.

Si l’on se penche sur les perspectives liées au marché de l’immobilier en 2020 et au-delà, voici ce qu’il faut en retenir :

La dynamique économique suit son cours

Jusqu’en 2019, les chiffres montrent une croissance économique continue, avec une frénésie de développement et le soutien de la ville pour le développement d’un certain nombre de projets. En tout, 5 projets majeurs ont été approuvés, totalisant plus de 36 millions de dollars en fonds municipaux et publics en 2020. En revanche, un accord de 36 millions de dollars destiné à encourager le développement du Berkman II (inachevé), a été rejeté.

La réserve de contrats de la ville de Jacksonville pour 2020 est bien étoffée, avec une dépense prévue de 230 millions de dollars pour le plan de Shad Khan et 450 millions de dollars pour le développement du lot J par TIAA Bank Field.

Des accords en cours

Trois entreprises financières ont obtenu des accords d’incitation en 2019 :

o   Le grand gagnant (Fidelity National Information Services, Inc – FIS) a obtenu 30 millions de dollars pour construire un siège social de 145 millions de dollars à Brooklyn (un quartier de Downtown Jacksonville). Ainsi, L’entreprise de produits et services financiers de technologie de paiements mondiaux recevra une subvention de 23,4 millions de dollars pour le remboursement des impôts, 3,5 millions de dollars pour l’achèvement des travaux de la ville et 3 millions de dollars en remboursements d’impôts – 600 000 dollars de la ville et 2,4 millions de dollars de l’État. En échange, FIS s’engage à construire un siège social de 12 étages sur plus de 90 000 m², à conserver plus de 12 000 employés à Jacksonville et à offrir 500 nouveaux postes sur 10 ans.

o   La SoFi percevra 1,5 million de dollars, dont 300 000 dollars versés par la ville. L’entreprise embauchera 300 salariés à un salaire moyen de 54 000 dollars d’ici la fin 2021. L’entreprise prévoit également d’investir 5,5 millions de dollars dans la réfection de son centre d’opérations du sud-est américain.

o   SS&C, société mère de Black Diamond, fondée à Jacksonville, recevra 990 000 dollars de remboursements d’impôt au titre de la Qualified Target Industry en échange de l’embauche de 198 employés à un salaire moyen de 69 000 dollars d’ici la fin 2021. La ville paiera 198 000 $ de cette somme, l’État payant le reste. La SS&C investira également 1,8 million de dollars dans ses installations.

Notons également l’existence d’un quatrième accord qui bénéficie à Florida Blue, traduisant le soutien de la ville de Jacksonville dans les économies de pointe. L’assureur américain obtient gratuitement une propriété à Brooklyn d’une valeur de 3,2 millions de dollars et une subvention d’achèvement de 3,5 millions de dollars pour la construction d’un parking de 21 millions de dollars. L’accord en question incite Florida Blue à libérer le parking de surface en bord de rivière qui sera le futur siège de la FIS.

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