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En Floride, les ressortissants étrangers qui investissent dans l’immobilier forment un segment de la population à part entière. Selon les chiffres de la NAR (National Association of Realtors), la Floride compte le plus grand nombre d’investisseurs étrangers dans l’immobilier aux États-Unis. En effet, 41% investissent dans des maisons, 21 % font un achat à double usage, c’est-à-dire qu’ils achètent un bien qui sera utilisé comme logement et comme maison de vacances et 22% investissent dans des biens locatifs.

Les chiffres de la NAR témoignent d’un engouement certain des investisseurs étrangers pour l’achat immobilier en Floride. Dans ce contexte, que faut-il savoir avant de se lancer ?

Achat immobilier en Floride et liberté pour les ressortissants étrangers

Les investisseurs étrangers sont libres d’acheter des biens immobiliers en Floride comme partout ailleurs aux États-Unis sans aucune intervention d’une agence gouvernementale. En revanche, il faut savoir que l’achat immobilier en Floride ne confère nullement, à quelque investisseur étranger que ce soit, des privilèges particuliers ou encore un statut juridique différent. Ceux et celles qui souhaitent rester aux États-Unis pour y habiter plus longtemps que ne le permet le visa standard, il est conseillé de prendre contact avec un spécialiste de l’immigration afin de comprendre les directives applicables.

Vente de biens immobiliers et imposition

Lorsqu’il s’agit de vendre des biens immobiliers aux États-Unis, les ressortissants étrangers doivent respecter la réglementation sur les investissements étrangers dans l’immobilier (FIRPTA, Foreign Investment in Real Property Tax Act).

En vertu de la FIRPTA, les bénéfices réalisés par un investisseur étranger sur la vente de biens immobiliers aux Etats-Unis sont soumis à l’impôt. Depuis février 2016, 15 % du prix d’achat brut est retenu, qu’un bénéfice ait été réalisé ou non. En revanche, si le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars et que l’acheteur souhaite faire, de la propriété, sa résidence permanente pendant au moins 6 mois au cours des deux années qui suivent la vente, le taux d’imposition passe de 15 % à 10 %.

Certaines exceptions entraînent l’exonération de cette taxe, notamment si le prix de vente est inférieur à 300 000 $ et que l’acheteur utilisera la propriété comme résidence personnelle pendant au moins la moitié du temps au cours des deux années qui suivent la vente. Si le vendeur est un étranger non résident et possède un numéro d’identification fiscale ou si le vendeur a conservé un certificat de retenue à la source du service des impôts (IRS).

Les ressortissants étrangers peuvent également différer l’impôt sur les plus-values immobilières aux États-Unis. Ceci s’applique notamment s’ils achètent un autre bien immobilier similaire en vertu de la section 1031 du code de l’IRS. À noter toutefois que les directives applicables sont strictes et qu’elles doivent être respectées à la lettre. Pour agir comme il convient, il est préférable de vous faire accompagner par un expert.

Achat immobilier et revenus locatifs

Les ressortissants étrangers qui procèdent à un achat immobilier en Floride en vue de le louer sont soumis à l’impôt sur les revenus locatifs. Les impôts peuvent être payés en versant 30 % des revenus locatifs bruts ou en payant les taux d’imposition américains habituels sur la base des revenus nets générés par les biens locatifs en question.

La réglementation de l’achat immobilier en Floride n’étant pas la même qu’en France ou que dans tout autre pays européen, les investisseurs étrangers se doivent de connaître les directives de l’IRS afin de déterminer en amont les caractéristiques applicables pour être considéré comme « résident américain » sur le plan fiscal. Les termes utilisés étant techniques, les rouages de la législation n’étant pas à la portée de tous, il est judicieux de se faire accompagner par un spécialiste sur place qui joue le rôle de traducteur culturel.

Les investisseurs étrangers doivent également se familiariser avec les critères du « substantial presence test ». Il s’agit d’un outil utilisé par le service des impôts américain (IRS) pour déterminer le nombre de jours pendant lesquels une personne a été physiquement présente aux États-Unis. Ainsi, un particulier sera considéré comme résident fiscal à partir du moment où il a été présent pendant plus de 183 jours sur le sol américain au cours des 3 dernières années et au moins 31 jours de l’année en cours.

À noter également que l’obligation fiscale d’un propriétaire immobilier étranger dans son propre pays varie en fonction de l’origine de l’acheteur. En effet, certains pays ont signé une convention fiscale avec les États-Unis, conférant à leurs ressortissants de bénéficier de conditions particulières.

Les spécificités du marché immobilier américain

En Floride, comme dans chaque État américain, il existe des règles spécifiques par rapport à l’achat de biens immobiliers. Ces règles sont applicables à toutes les étapes d’une transaction immobilière et au-delà. Elles concernent par exemple les types de contrats à utiliser, la méthode de conclusion de la vente et les responsabilités qui incombent aux différentes parties concernées. Parmi les nombreuses spécificités du marché immobilier aux États-Unis, notez que :

Les informations relatives aux biens immobiliers à vendre sont partagées entre les agents qui utilisent les Multiple Listing Services (MLS). Elles peuvent être consultées par les acheteurs potentiels à travers divers sites immobiliers sur Internet.

  • À côté des biens listés et ouverts à tous, il existe des biens immobiliers hors marché.
  • Les agents immobiliers aux États-Unis se rémunèrent sur la base des commissions payées par les vendeurs ; ceci signifie que les acheteurs ne paient rien pour bénéficier des prestations d’un agent.
  • Pour exercer leur activité, les agents immobiliers doivent posséder une licence. Les lois sur les licences diffèrent d’un État américain à l’autre, notamment en termes de niveau de formation requis et par rapport aux types d’examens et de certifications après l’obtention de la licence.

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Financer son achat immobilier en Floride

Après qualification, les acheteurs ayant versé un acompte de 30 à 40 % se voient généralement octroyer un financement pour leur achat immobilier. Néanmoins, de nombreuses banques exigent un paiement minimum initial de la part des acheteurs étrangers. Avant de vouloir obtenir un prêt immobilier aux États-Unis, un acheteur étranger doit d’abord obtenir un score favorable (credit score). C’est d’ailleurs pour cette raison que les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier en Floride ont tout intérêt à se rapprocher des banques qui œuvrent à l’échelle mondiale. En effet, ces dernières ont l’expérience nécessaire permettant de vérifier les notations établies dans d’autres pays afin de guider les acheteurs dans le cadre de leur achat immobilier.

Les règles applicables aux acheteurs étrangers aux États-Unis

L’achat immobilier en Floride étant libre pour les ressortissants étrangers, ces derniers peuvent investir dans des maisons individuelles, des copropriétés et des maisons de ville, au même titre que dans des duplex, des triplex et autres formes de condos.

Il n’est pas rare de voir les copropriétés établir des règles interdisant la propriété aux ressortissants étrangers. Ces derniers peuvent ainsi acheter des biens immobiliers en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une entité juridique. La structure par laquelle un acheteur achète une propriété peut avoir des conséquences fiscales importantes. Sauf en cas d’exonération de la propriété d’une maison, les professionnels de l’immobilier recommandent de ne pas acheter de maison en son nom propre afin de limiter sa responsabilité, de minimiser les impôts et de garantir la confidentialité.

Le paiement d’un bien immobilier en Floride

Les acheteurs étrangers sont autorisés à payer leur bien immobilier au comptant. Toutefois, il faut savoir que les lois américaines exigent que les transactions en espèces qui excèdent 10 000 dollars doivent être déclarées au gouvernement fédéral. En outre, depuis mars 2016, le ministère des Finances américain a mis en place un ordre de suivi général (General Tracking Order ou GTO) qui exige que toutes les transactions en espèces pour les biens immobiliers supérieures à 1 million de dollars dans le comté de Miami-Dade soient déclarées.

Cette ordonnance a été principalement mise en œuvre pour déterminer l’ampleur du blanchiment d’argent au niveau des transactions immobilières en liquide. Alors qu’il incombe à la société de gestion de déclarer ces transactions, les achats impliquant des virements électroniques et/ou des chèques personnels ne sont pas concernés par cette obligation.

Les frais de recherche de titre, d’assurance et autres frais juridiques et enregistrements sont généralement la responsabilité des acheteurs. Ils sont de l’ordre de 1 à 2% du prix d’achat. Par ailleurs, l’acheteur immobilier n’est pas tenu d’être présent lors de la clôture de la vente et peut, s’il le souhaite, signer une procuration, considérée comme un document juridique autorisant un tiers à le représenter.

Si l’achat immobilier en Floride est intéressant à de nombreux points de vue, il n’en reste pas moins que certaines spécificités liées au marché immobilier américain et aux réglementations et pratiques de cet État nécessitent un accompagnement professionnel. Bien plus que de faciliter les procédures et de rendre la transaction immobilière fluide, un expert à vos côtés agira comme un traducteur culturel, vous économisant du temps, des efforts et des erreurs.

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