Dossier spécial Tennessee River
Portrait d’une région en développement
A la fin des années 80 la région a cru entrevoir un bouleversement économique sans précédent. En effet, la NASA avait annoncé la construction de leur nouveau site pour un investissement de 1,5 milliards de dollars.
Les conséquences économiques étaient gigantesques rien qu’en création d’emplois et recettes fiscales pour la ville de Iuka (Mississipi).
Alors que le site nucléaire de Yellow crick avançait à grand pas, il fût interrompu de manière brutale par le Congrès en 1993. Par conséquent et bien que le projet était achevé à 80 % et avec plus d’un milliard de dollars dépensé la NASA abandonne la zone.
Des milliers d’emplois supprimés tels que des scientifiques, ingénieurs ou de la main d’œuvre.
Comment la région s’est-elle relevée ?
D’abord il faut bien le dire, de longues années se sont écoulées avant que la région de la Tennessee River soit sous le feu des projecteurs. Néanmoins, elle a su se réinventer grâce à trois leviers majeurs.
Le Premier levier est un événement historique, c’est la fin de la période de prohibition. Car aussi surprenant que cela puisse paraître jusqu’à récemment (autorisation de vente d’alcool en 2013) l’état du Mississippi interdisait l’alcool. Les conséquences économiques sont évidemment très importantes. Le Tishomingo County quant à lui a seulement autorisé la vente d’alcool à partir de 2017 ! Les endroits récréatifs se sont par conséquent peu développés et le County n’avait pas toutes les chances de son côté pour attirer aussi bien les touristes que de potentiels nouveaux résidents. Les mentalités ont évolué et aujourd’hui autorités officielles comme population locale souhaite que la région connaisse un véritable essor grâce à ce changement politique.
Le second levier est Yellow creek port qui est un endroit stratégique. C’est un port fluvial à l’intersection de la Tennessee River et la voie navigable Tennessee-Tombigbee. Ce port permet l’échange de nombreuses marchandises et il en découle de nombreux emplois directs et indirects. Depuis le Tishomingo County une entreprise peut envoyer ses produits par porte conteneurs à travers le monde puisque les voies fluviales sont connectées au Golf du Mexique au sud. Le coût de la vie locale étant faible et la main d’œuvre qualifiée, l’attrait pour les entreprises industrielles est important. Yellow Creek (http://yellowcreekport.com/) est particulièrement spécialisé dans l’industrie du métal.
Le troisième point, c’est le développement du tourisme. La zone s’appuie en effet sur la fin de la prohibition et un environnement naturel exceptionnel qui attire toujours plus comme nous allons voir. Le tourisme autour de l’industrie de la pêche sportive est non négligeable. Il s’agit d’une industrie grandissante (plus de $50 milliards de chiffre d’affaires par an) puisque les américains sont toujours plus nombreux et fanatiques des sports de pêche. Le lac PickWick est un terrain de jeux reconnus dans l’ensemble du pays par ces férus de pêche.
A ce jour, nous avons accompagné plusieurs centaines d’investisseurs dans l’acquisition de biens résidentiels aux Etats-Unis. Pourquoi pas vous ?
Le retour à un tourisme vert
La région propose une expérience “verte” à part entière. Les sites naturels sont très abondants et permettent d’explorer la région de manière diversifiée: randonnées et camping dans le JP Coleman State Park, ou encore pêche et bateau dans le lac Picwick font partie des nombreuses activités que les habitants et touristes réalisent.
Plus de 900,000 touristes et visiteurs viennent chaque année découvrir cette magnifique région: randonnée, pêche, sports nautiques et découvertes culturelles sont ce qu’ils viennent rechercher, toujours plus nombreux.
La rivière du Tennessee est l’un des systèmes fluviaux les plus importants du pays sur le plan écologique. La rivière abrite plus de 200 espèces de poissons, dont plusieurs espèces en voie de disparition ou menacées. Le Conservation Fund considère que la rivière Tennessee est le système fluvial le plus diversifié biologiquement pour les organismes aquatiques aux États-Unis.
Cette région pratique le Géotourisme qui soutient et améliore le caractère géographique d’un lieu, son environnement, sa culture, son esthétique, son patrimoine et le bien-être de ses résidents. Il s’agit d’un tourisme durable puisque les lieux doivent rester intactes pour les générations futures tout en permettant des moyens de protéger le caractère d’un lieu. Cela n’empêche le besoin en développement d’infrastructure tout en respectant cet environnement.
Focus sur la ville de Iuka
C’est la ville du siège du comté de Tishomingo.
Historiquement la ville était connue dans tout le pays pour ses différentes sources d’eau minérale auxquelles on attribue des bienfaits sur la santé. C’est d’ailleurs dans le Mineral spring Park (d’où le nom) que l’on retrouve six sources d’eau naturelle.
Plusieurs hôtels se sont construits en ville également à l’époque. Dont le Iuka Springs Hotel, le Mineral Springs Hotel et le Leatherwood Hotel ont été construits en ville.
Cette ville, en raison de sa typologie, attire de nombreux retraités. Cela se confirme au travers des statistiques puisque les plus de 65 ans représentent la majorité des résidents à l’échelle de la ville ou du comté.
L’Immobilier sur la Tennesse River
Les enjeux, le marché, les opportunités
Les enjeux principaux de la région sont autour de l’immobilier résidentiel. La croissance de ces dernières années a accéléré la demande en logements. Plus spécifiquement l’offre en résidence secondaire est trop inférieure à la demande. Le Tishomingo county compte 20 000 habitants et est principalement tourné vers le tourisme. De nombreuses structures pour supporter ce tourisme national ont déjà été mises en place. Néanmoins la demande toujours plus importante impose un développement davantage conséquent pour renouveler l’offre. Également une offre de meilleure qualité est manquante dans cette zone.
Quels types de visiteurs pour la vallée de la rivière du Tennessee ?
Géographiquement, Tishomingo et Iuka occupent un emplacement stratégique. Ils sont à la croisée de nombreuses villes à la densité de population importante. On peut évoquer Huntsville (Alabama) ou Memphis (Tennessee) qui sont chacune à moins de 2 heures de route. Cela donne donc la possibilité aux citadins de s’évader rapidement dans un environnement naturel. Évoquons également la grande ville de Nashville qui se situe à 2h40 de route et qui est une autre aire urbaine importante pour le tourisme sur la Tennessee River.
Quel type de biens immobiliers pour ce marché ?
Il y a un besoin en logement à proximité des parcs, lacs et de la rivière. Cela a pour but de favoriser l’expérience aux visiteurs qui pourront profiter pleinement de cet environnement naturel exceptionnel. Offrir un service d’Hôtellerie de qualité fait partie également des enjeux de cette zone.
En outre, la croissance permet de nombreuses créations d’emplois chaque année (Croissance de 3%). Le logement pour les salariés est aussi un besoin certain. Les institutions officielles et professionnels de l’immobilier local estiment un besoin immédiat d’au moins 600 logements sur le Tishomingo county, principalement sur la ville de Iuka et autour de Pick Wick Lake. Plus de 1000 salariés travaillent tous les jours sur l’unique parc d’activités du port industriel de Yellow Creek alors que la ville de Iuka compte seulement 3000 habitants. Les conséquences immédiates sont les suivantes: la majorité des salariés doivent se loger en moyenne à 30 minutes autour de le lieu de travail.
Vous avez pour projet d’investir aux US ?
Informations importantes pour les investisseurs
Le Tishomingo county est particulièrement attractif en matière de taxe foncière. Le county a même été classé #3 des plus attractifs en la matière par SmartAsset (Une entreprise de conseil financier basée à New York). Pour un propriétaire occupant, en moyenne la taxe foncière d’une maison de 3 chambres est de $330 par an seulement !
Par ailleurs, le coût de construction d’un bien immobilier est beaucoup moins important que la moyenne des Etats-Unis. Une maison de 3 chambres “type ranch” peut être construite pour $85,000 a $160,000, le budget dépendra du type de construction et des finitions.
Les conditions actuelles du marché donnent clairement un avantage aux propriétaires. La rareté des biens disponibles à la vente comme à la location permet aux propriétaires de louer facilement et rapidement le bien. Par ailleurs, les loyers continuent à augmenter et suivent naturellement la croissance des salaires locaux qui sont en augmentation continue.
Les développements immobiliers autour de Pick Wick Lake font place à un marché très haut de gamme. La plupart des maisons individuelles se cèdent généralement au-delà du million de dollars.
Le métier de marchand de biens dans le Mississipi
Ce projet est mené par une équipe multi-culturelle cumulant des dizaines d’années d’expérience dans le secteur de l’immobilier.
James Joiner, 74: Plus de 45 ans d’expérience dans tous les domaines de l’immobilier. Real Estate Broker, General Contractor et Courtier en prêts, James grâce à son réseau divers et varié apporte des solutions pour le montage et la réalisation de projets d’envergures. Multi-entrepreneur et investisseur dans différents états, il a géré des dizaines de millions de dollars d’actifs pour lui et ses clients à travers sa carrière.
Julien Raynard, 32: Realtor et Investisseur depuis 2015, il connaît particulièrement les problématiques des investisseurs étrangers. Il a permis à ses clients d’acquérir pour plus de 50 millions de dollars d’actifs immobiliers aux USA. Expérimenté en matière de gestion d’actifs divers (maisons individuelles, immeubles et hôtels), il est capable de structurer des véhicules complexes d’investissement.
8 mois
C’est la durée moyenne pour construire un bien sur la Tennessee River
70%
C’est le pourcentage moyen obtenu pour un financement
$75,000
C’est le montant minimal à investir en cash.
Découvrez une présentation de la région en vidéo
Reportage produit par la chaine National Geographic
Notre philosophie
Pourquoi se faire accompagner ?
Permettre le développement patrimonial à l’international est notre objectif premier. La Tennesse River fait partie de ces marchés immobilier où la rentabilité est incomparable vis-à-vis de bien d’autres marchés. De la même manière comme la rentabilité est corrélée au risque, l’investisseur doit être conscient de la nécessité d’un accompagnement par un partenaire sur place, ayant l’expérience de l’investissement immobilier aux états-Unis. Nous nous inscrivons donc comme un partenaire ayant pour objectif de faire le trait d’union entre l’investissement et l’investisseur. Pour cela, nous privilégions des échanges directs et un échange d’informations sans filtre. Conscient de la nécessité d’établir une relation de confiance nous mettons tout en oeuvre à travers nos processus pour assurer la transparence nécessaire à l’investisseur qui devient notre partenaire. Nous accordons également beaucoup d’importance à la pédagogie envers nos investisseurs. Pour la majorité, l’investissement aux états-Unis n’est pas anodin et est nouveau. Nous nous attachons donc à transmettre notre connaissance et notre expérience construite depuis plusieurs années.
La gestion du bien
Facteur capital pour une bonne rentabilité
L’investissement immobilier locatif repose sur différents éléments pour parvenir à des rentabilités importantes. La bonne gestion du bien fait partie des conditions nécessaires au succès de l’investissement immobilier. En effet, il est aisé de mettre des chiffres sur un tableau, il n’en demeure que ses chiffres n’ont aucune réalité sans une bonne gestion du bien. Nous sommes donc conscients d’un double enjeu vis-à-vis de nos investisseurs. A la fois mettre en oeuvre une gestion locative optimale pour favoriser la rentabilité mais également une exigence de transparence et d’échanges pour des investisseurs internationaux qui se trouvent loin de leur bien. Nous mettons donc tout en oeuvre au quotidien pour favoriser la communication. Dans le même temps et c’est aussi tout l’intérêt de l’accompagnement, nous travaillons à ce que l’investissement soit le plus passif. C’est-à -dire que nous fonctionnons dans une relation de confiance pour permettre à ce que l’investisseur n’est qu’à toucher ses loyers chaque mois sans les contraintes de la gestion. Evidemment toutes les décisions ayant des conséquences financières importantes ne sont jamais prises sans l’aval de l’investisseur.
Pour conclure, plus qu’un investissement immobilier Investir.us se propose de devenir un partenaire vous accompagnant dans le développement de votre patrimoine immobilier aux états-Unis. Nous vous faisons bénéficier de notre connaissance et de notre expérience pour maximiser vos chances de réussite dans votre investissement immobilier. L’immobilier locatif implique des espaces de temps important c’est pour cela que nous construisons nos relations sur le long terme afin de garantir un accompagnement optimal.
Intéressé·e par l’investissement aux Etats-Unis mais vous avez des doutes ? Echangeons ensemble.