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Miami est un marché actuellement dominé par les acheteurs. Un marché dans lequel les investisseurs ont tout intérêt à capitaliser, tant que les avantages qui le caractérisent restent en place. Examinons de près la tendance des prix de l’immobilier à Miami.

Crise sanitaire : l’écart se creuse entre condos et maisons

Phénomène directement lié à la crise sanitaire du coronavirus : à la recherche d’un lieu sûr pour eux-mêmes et leurs familles, les habitants de Miami et de nombreux autres Américains (notamment les New Yorkais) optent en masse pour un type de bien immobilier particulier : les maisons individuelles.  La crise sanitaire du coronavirus a accentué l’écart entre les condos (appartements) et les maisons à Miami. Il convient désormais de faire la distinction et surtout… de faire le bon choix.

Compte tenu de la période actuelle liée à la crise sanitaire du Covid-19, les tendances de prix annoncées dans cet article sont à analyser avec du recul. Il se peut en effet que les marchés soient amenés à être changeants au cours des prochains mois. Nous vous invitons à nous contacter pour discuter de votre projet d’investissement immobilier à Miami et pour connaître les dernières variations de prix avec plus de précision, en fonction de vos besoins et de vos objectifs.

Une période peu propice à l’achat de condos à Miami

Aux Etats-Unis et en Amérique latine, la crise sanitaire a conduit certains promoteurs de copropriétés immobilières situées à l’est de l’Interstate 95 (L-95) à réduire les prix de leurs biens existants jusqu’à -20%.

Déjà balbutiantes, les économies d’Amérique latine ont été davantage fragilisées par la pandémie et la forte valeur du dollar américain a rendu plus difficile la vente aux Sud-Américains, considérés jusqu’alors comme des acteurs essentiels dans la vente d’appartements en Floride du Sud.

En outre, les investisseurs en copropriété qui achètent et louent à court terme sont devenus plus hésitants, le secteur du tourisme ayant été paralysé par la crise sanitaire et l’incertitude régnant en maîtresse… Les professionnels de l’immobilier sont conscients que la location d’appartements à court terme ne répond pas aux mesures de distanciation sociale. C’est ainsi qu’actuellement, 80% des transactions immobilières dans les comtés de Palm Beach, Broward et Miami-Dade concernent des maisons individuelles. Au cœur des préoccupations des acheteurs : le besoin de se protéger et de garder leurs distances. C’est pour cette raison que la période actuelle n’est pas propice à l’achat d’appartements (condos) dans ces comtés de Floride.

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Sécurité sanitaire : hausse des achats de maisons à Miami

Coût de la vie, télétravail, climat… tous ces facteurs, mis bout à bout, contribuent à l’afflux massif de New-Yorkais, de plus en plus nombreux à vouloir de délocaliser à Miami. Si cette tendance s’est renforcée ces dernières années, les mois sensibles de la période du Covid-19 ont coïncidé avec un afflux d’habitants tout droit venus de New York, quittant leurs appartements exigus pour trouver, plus au sud du pays, des maisons individuelles plus spacieuses. On estime ainsi à 270 le nombre de New Yorkais qui quittent chaque jour leur confort personnel pour descendre s’installer à Miami ! Cette tendance ne se limite d’ailleurs pas aux plus aisés : les classes moyennes, elles aussi, sont nombreuses à quitter le nord-est des Etats-Unis.

Alors que la valeur des locaux professionnels baisse à New York, les ventes immobilières en Floride atteignent des sommes record. Mentionnons par exemple la vente du manoir Gables Estates au prix de 22 millions de dollars, à un investisseur privé du nom de Lee Scott Millstein et sa compagne, Sylvie Millstein, créatrice de mode. A eux deux, ils se sont offert une maison de 9 chambres à coucher avec une vue sur l’océan et tout ce que l’on peut attendre d’une somptueuse villa de luxe en Floride.

Miami voit donc le nombre d’étrangers cherchant à louer un bien immobilier augmenter considérablement : + 25% ! Ce sont autant d’habitants désireux de fuir les lieux denses et les hauteurs vertigineuses des gratte-ciel des grandes villes américaines.

Résumons : à Miami, la tendance actuelle est à l’achat de maisons et de villas, qui rime avec sécurité du logement individuel. Le marché immobilier à Miami reste donc solide.

L’immobilier reste un actif refuge pour les grands investisseurs et Miami reste abordable

La presse américaine et notamment la presse locale en Floride, se fait l’écho d’un engouement particulier des investisseurs du Moyen-Orient qui s’emparent des propriétés du sud de la Floride. S’ils font partie des investisseurs immobiliers les plus actifs au monde, les Dubaïotes continuent de cibler des actifs dans des lieux sûrs aux États-Unis, dont le sud de la Floride fait partie.

La récente baisse du prix du pétrole a renforcé la nécessité pour les investisseurs de diversifier leurs sources de revenus, tant en termes d’actifs détenus que de localisation géographique. Pour satisfaire leurs besoins, les hommes d’affaires et les riches célébrités font appel à des sociétés immobilières haut de gamme spécialisées dans l’aide aux ressortissants étrangers. Le montant de chaque transaction avoisine plusieurs millions de dollars.

Les professionnels de l’immobilier notent également qu’en ce qui concerne les fonds immobiliers commerciaux et les sociétés d’investissement du Moyen-Orient, le marché américain reste la destination d’investissement la plus prisée pour les propriétés immobilières étrangères.

En 2019, ce sont ainsi 71% de transactions immobilières supplémentaires qui ont été réalisées pour le compte d’acheteurs étrangers, dont 11% provenaient du Moyen-Orient. On compte également de nombreux investisseurs des régions environnantes comme l’Asie du Sud, les Émirats arabes unis, le Qatar, la Turquie et l’Inde notamment. Les investissements vont de 1 million à 50 millions de dollars dans des propriétés résidentielles et commerciales situées dans les régions du comté de Miami Dade (Miami, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour et Sunny Isles Beach.

Parmi les raisons qui motivent les investisseurs étrangers à choisir la Floride du Sud :

  • Une croissance économique stable et une démographie en constante évolution : ces indicateurs profitent aux investisseurs à long terme.
  • Une popularité attractive auprès des touristes étrangers qui stimulent l’économie de l’Etat, bien plus que partout ailleurs aux Etats-Unis.
  • Une économie forte : en 2019, la Floride était la quatrième économie des États-Unis derrière la Californie, le Texas et New York, avec un PIB de 1,1 milliard de dollars et un budget de 91,1 milliards de dollars
  • Une facilité d’accès grâce à une bonne connectivité avec les principales régions du monde, dont le Moyen-Orient. Aujourd’hui, les trois grands transporteurs du Golfe, dont Emirates et Etihad Airlines font partie, proposent des vols réguliers vers la Floride du Sud, ainsi que d’autres compagnies régionales et des transporteurs basés aux États-Unis.
    Les exemples d’investissements les plus parlants qui traduisent l’engouement des étrangers pour Miami, sont nombreux. Citons notamment la vente de l’hôtel Viceroy Miami à la société d’investissement hôtelier qatarie Al Rayyan Tourism Investment Company, KFH, basée au Koweït, pour un montant de 65 millions de dollars. Citons également l’achat par Capital, pour la modique somme de 120 millions de dollars, des nouveaux appartements du Modera Town Center à Miramar, et l’acquisition par l’Abu Dhabi Investment Authority de l’hôtel Miami Beach Edition pour 230 millions de dollars fin 2015. En Floride, l’hôtel St. Regis à Bal Harbour, a quant à lui été acheté par un groupe du Qatar en 2014 pour 213 millions de dollars.
  • Un dynamisme constant que les investisseurs du Moyen-Orient apprécient, en particulier la vie nocturne animée de Miami, son centre d’art et d’affaires…
    Le sud de la Floride offre un mélange intéressant de plages de sable blanc de grande beauté, une communauté internationale dynamique et un secteur entrepreneurial florissant. Les nombreux condominiums, les maisons de ville, les maisons individuelles, les propriétés et les maisons de cadres disponibles dans le comté de Miami-Dade, à Fort Lauderdale, dans le comté de Broward et à Palm Beach, font de Miami une destination de choix pour les investisseurs étrangers.

Crise sanitaire et tendance des prix de l’immobilier à Miami en 2020 – 2021

A la fin de l’année 2019, Miami se présentait comme un marché idéal pour les acheteurs et les investisseurs. Cette ville compte un peu moins d’un demi-million d’habitants. Cependant, le marché du logement de Miami est bien plus important puisqu’il englobe une grande partie du sud-est de la Floride, soit plus de cinq millions d’individus au total. C’est pour cette raison que Miami est aujourd’hui le septième plus grand marché des États-Unis, et le deuxième plus grand marché du logement dans le sud-est des États-Unis.

Bien évidemment, ces chiffres ne suffisent pas à valider l’intérêt d’un investissement dans le marché immobilier à Miami. Selon un rapport publié par Zillow en décembre 2017, Miami était le quatrième marché immobilier le plus important aux Etats-Unis, atteignant une valeur totale estimée à 864,2 milliards de dollars. Les trois premiers sont :

  • Los Angeles (2 700 milliards de dollars)
  • New York (2 600 milliards de dollars)
  • Washington (996 700 milliards de dollars)

L’augmentation annuelle de la valeur totale de l’immobilier avoisinant 5% (4,7% exactement) permet d’envisager l’avenir. Le taux de croissance du dernier trimestre de l’année 2019 se situe entre 0,7 et 0,8 %. Si ce taux reste stable, on peut envisager un taux de croissance annuel d’environ 2,8 à 3 %.

Miami : un lieu de prédilection pour l’investissement immobilier

Classé à la 12e place dans le tableau d’investissement aux Etats-Unis par PwC, Miami offre des possibilités d’investissement de qualité à prix abordables. Les revenus locatifs y sont élevés et la croissance est régulière. En réalité, Miami fait partie des 10% des villes américaines dans lesquelles la croissance est la plus importante.

A Miami, 7 personnes sur 10 sont locataires. Les habitants bénéficient de taxes foncières faibles. Les impôts sur le revenu n’existent pas, le chômage est très bas (3,5 % de la population active) et le marché touristique est important.

Les professionnels de l’immobilier affirment que, tant que ces avantages existent à Miami, cette ville peut être considérée comme un marché d’acheteurs sur lequel les investisseurs doivent capitaliser.

Prix de l’immobilier à Miami en 2020

Selon les dernières données, la valeur médiane actuelle des maisons à Miami est de 367 249 $. Il faut savoir qu’actuellement, Miami est un marché d’acheteurs, ce qui se traduit par un nombre d’acheteurs qualifiés plus faible et un nombre plus important de biens immobiliers à vendre.

Les prix des maisons à Miami ont augmenté de 1 % entre 2019 et 2020. Il est prévu que le marché immobilier de Miami voit les prix des maisons continuer à augmenter de 1,2 % en 2020. Depuis 2015, le prix médian des maisons à Miami est passé de 300 000 $ à 370 000 $.

Le prix médian au mètre carré à Miami est de 420 dollars, soit bien plus que la moyenne de la métropole Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach (230$).

Actuellement, le prix médian des annonces à Miami est de 489 000 $ pour un prix de vente médian de 330 500 $.

Le prix médian des loyers à Miami est de 2 400 $, soit 400$ de plus que dans la métropole de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach.

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Bonne nouvelle pour les acheteurs : 9,2% des logements mis en vente à Miami ont subi une baisse de prix en novembre 2019. Ceci indique que les vendeurs sont prêts à négocier les prix, ne pouvant pas obtenir les montants souhaités pour vendre leurs biens. En décembre 2019, le prix médian par pied carré (soit 0,09 mètre carré) à Miami était de 420$.

Prix de l’immobilier à Miami : à quoi s’attendre jusqu’en 2021 ?

Les données actuelles laissent prévoir une valeur des maisons à Miami plus élevée au 3e trimestre 2021 que 3 ans plus tôt, au 3e trimestre 2018. Sur le site Littlebighomes, consultez la tendance des prix de l’immobilier à Miami chaque trimestre (cliquez ici).

Si l’on s’intéresse de près aux détails relatifs au marché immobilier à Miami, certaines tendances permettent de comprendre la manière dont les choses évoluent. À Miami-Dade, par exemple, la crise de l’accessibilité au logement s’aggrave. Le rapport de juin 2018 publié par la Miami Association of Realtors, indique que le prix médian des maisons individuelles est passé de 335 000 $ à 355 000 $ en un an, soit une croissance continue sur 78 sur 78 mois.

Les prix médians des appartements déjà construits ont augmenté de 2,1 %, de 235 000 $ à 240 000 $. Les locataires prisent le centre : Brickell, Downtown et Midtown font partie des trois quartiers les plus appréciés de Miami-Dade. Du côté des acheteurs, les trois zones les plus recherchées sont Coral Gables, Miami Beach et Coconut Grove. Les acheteurs qui se soucient de leur budget ont tout intérêt à envisager Homestead, Miami Shores et Kendall. Les investisseurs, quant à eux, méritent de se tourner vers le Design District.

Intimement corrélée à la qualité de vie, la circulation fait partie des éléments clés de décision pour les acheteurs de biens immobiliers à Miami. Pour la quatrième année consécutive, Miami Beach a ainsi été désigné comme le quartier le plus surévalué, avec un prix médian au pied carré (= 0,089 mètre carré) de 520 $. Brickell arrive en deuxième position à 497 $ / pied carré, tandis que les luxueuses enclaves de Sunny Isles Beach et de Key Biscayne atteignent respectivement 554 $ et 753 $.

A Homestead, le prix médian du pied carré est de 140 $. Ce quartier est, par conséquent, le plus sous-évalué. Miami Shores, quant à lui, arrive en deuxième position, à 338 $, son prix étant inférieur à celui d’autres quartiers dont le parc immobilier et la qualité des écoles sont comparables (Pinecrest et Coral Gables notamment). North Miami Beach atteint 237 $, Little Havana : 254 $ et Kendall : 226 $. Ces trois zones arrivent à égalité en troisième position.

Le déclin du marché du logement, survenu en 2007, a rendu les propriétés locatives intéressantes pour les investisseurs, leur permettant d’économiser sur les prix de construction ou de rénovation. En matière d’investissement, la rapidité étant essentielle, cela signifie l’assurance d’un flux de trésorerie quasi immédiat. C’est ainsi que le nombre de logements locatifs a augmenté de 30 % au cours des trois dernières années. Cela correspond à la tendance générale à travers les Etats-Unis, qui veut que la demande de logement ait été satisfaite par des logements locatifs pour familles monoparentales.

Les statistiques indiquent que le marché du logement à Miami est très concurrentiel. Les maisons à Miami reçoivent en moyenne 1 offre et se vendent en 65 jours environ. Le prix de vente moyen d’une maison à Miami était de 335 000 $ en décembre 2019, soit un prix supérieur de 8,1 % par rapport à l’année passée. Le prix de vente moyen par pied carré (=0,09 m²) à Miami est de 222 $, soit 7,8 % supérieur par rapport à l’année passée.

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