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Acheter un bien immobilier aux USA pour le louer est un excellent moyen de se créer un patrimoine intéressant. Tout propriétaire doit, pour s’assurer d’un investissement de qualité, calculer le rendement immobilier de son bien avant même de s’engager dans la transaction. La mesure du retour sur investissement, dans le secteur de l’immobilier, est largement utilisée pour déterminer la performance d’un investissement ou pour comparer la performance de plusieurs placements différents.

Il peut être difficile de trouver la bonne méthode de calcul d’un rendement immobilier aux USA. Certaines variables, comme notamment le paiement du bien au comptant ou l’hypothèque, peuvent être incluses ou exclues des calculs de base. Dans cet article, Investir.US vous propose de vous pencher sur le rendement immobilier aux USA.

Calculer simplement le rendement immobilier d’un bien aux USA

Certains investisseurs immobiliers, pour connaître le rendement immobilier d’un bien, se basent sur une formule simple :

Rendement immobilier = (Bénéfice de l’investissement – Coût de l’investissement) /Coût de l’investissement

Cette méthode, si générale et simple soit-elle, peut être basée sur des estimations. Les autres méthodes utilisées pour déterminer le taux de rendement d’un bien locatif aux USA sont essentiellement le taux de capitalisation et le rendement au comptant. Le choix de la méthode varie selon la manière dont le bien est financé.

Calcul du taux de capitalisation

Lorsqu’ils paient leur bien locatif au comptant, les investisseurs immobiliers utilisent le taux de capitalisation. Ce dernier est défini comme le rapport entre le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier et son prix d’achat. La formule de calcul est la suivante :

Taux de capitalisation = revenu net d’exploitation/prix d’achat × 100

Calcul du taux de rendement au comptant

Plus compliquée à réaliser, la méthode du calcul du taux de rendement au comptant permet aux investisseurs de déterminer le retour sur investissement d’un bien immobilier aux USA lorsqu’ils prennent une hypothèque ou un prêt immobilier pour financer le bien. Le rendement en espèces d’un investissement immobilier locatif est le rapport entre le revenu net annuel généré et le montant total des liquidités réellement investies dans le bien. La formule de calcul est la suivante :

Taux de rendement au comptant : (flux de trésorerie annuel/total des liquidités investies) × 100

Qu’est-ce qu’un bon taux de rendement immobilier aux USA ?

A la question « Qu’est-ce qu’un bon rendement immobilier aux USA ? », il n’y a malheureusement pas de réponse toute faite… Les experts considèrent que, pour y répondre, il faut prendre en compte la taille de la propriété en location, son emplacement, le risque inhérent à l’investissement, etc. En règle générale, un taux de rendement supérieur ou égal à 15% est acceptable.

Sur la base du taux de capitalisation, un rendement de 10% est considéré comme étant un rendement correct. Il devient un « bon rendement » au-delà de 12%.

Le retour sur investissement est une notion à la fois objective et subjective. Pour certains, un rendement de 12% est favorable, tandis que d’autres ne considèreraient pas l’achat d’un bien locatif si son retour sur investissement n’avoisine pas 20% au minimum …

La distinction entre rendement immobilier aux USA et bénéfices

Bien évidemment, avant de pouvoir réaliser toute forme de retour sur investissement sous forme de profits réels, le bien immobilier doit être vendu. La plupart du temps, une propriété ne se vend pas à sa valeur marchande. Une transaction immobilière peut se conclure en dessous du prix initial demandé par le vendeur, réduisant ainsi le calcul final du retour sur investissement pour cette même propriété.

La vente d’un bien immobilier entraîne également des coûts, telles que les sommes dépensées pour les réparations, la peinture et l’aménagement paysager. Il faut également ajouter les frais de publicité, les frais d’évaluation et la commission versée à l’agent immobilier ou au courtier.

Les frais de publicité et de commission peuvent être négociés en amont avec le prestataire choisi. Les promoteurs immobiliers qui ont plusieurs biens à vendre sont bien placés pour négocier des tarifs favorables avec les médias et les courtiers. Cependant, le retour sur investissement de ventes multiples, avec des coûts variables pour la publicité, les commissions, le financement et la construction, présente des difficultés comptables complexes qu’il est préférable de confier à un professionnel.

Calculer le rendement immobilier aux USA peut être simple ou complexe, selon la méthode de calcul utilisée et selon les cas de figure. Dans une économie en plein essor, l’investissement immobilier est une opération potentiellement très rentable. Dans une période de récession ou d’incertitude, comme cela est le cas actuellement avec la crise sanitaire, les bonnes affaires à la portée des investisseurs immobiliers sont nombreuses. C’est notamment au moment où l’économie se redressera que ces derniers récolteront le fruit de leur opération.

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