360° sur les loyers à Miami, quartier par quartier

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360° sur les loyers à Miami, quartier par quartier

Ludo Thomasson – Ensemble Capital

La Floride est un état particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers non seulement pour son soleil permanent (avec une moyenne annuelle de 24°), la beauté de ses plages et de ses trésors Art déco, sa qualité de vie, sa latin touch mais surtout pour des raisons fiscales. Miami et Palm Beach restent les stars incontestées du marché immobilier. Partons enquêter avec My US Investment, spécialiste de l’investissement à Miami, sur les loyers pratiqués dans la cité du Sunshine, quartier par quartier.

Miami Beach et Brickell, loyers élévés dans des quartiers chic et mode

Miami Beach et Brickell sont deux quartiers de centre ville extrêmement attractifs pour les acquéreurs étrangers mais aussi locaux.

Situés de part et d’autre de la lagune: à l’ouest, au sud du Downtown, le quartier d’affaires et de résidences haut de gamme de Brickell, à l’est, entre lagune et océan, la presqu’île de Miami Beach.

Si les investisseurs jetaient leur dévolu, il y a encore quelques années, sur l’exclusive South Beach, la tendance revient actuellement vers le continent avec des très beaux produits dans des condominiums flambant neufs à Brickell.

Une étude récente (Miami.curbed.com) propose un 360 des loyers moyens appliqués à Miami en choisissant comme point de référence le loyer d’un appartement de 2 pièces classique.

Si la moyenne locative de ce type de bien est à 2000$/mois à South Beach, elle est de 2100$/mois à Brickell, surpassant ainsi la belle océane.

Attention cependant aux règlements de certaines copropriétés qui s’avèrent souvent très restrictifs: condominiums interdits aux enfants, aux chiens, interdiction de louer son bien à l’année mais prenez garde également aux nombreux services proposés: valet, piscine, salle de sport qui sont souvent très onéreux.

Bien sûr, le quartier (une île privée en réalité) le plus côté reste Fisher Island, repaire estival des milliardaires où il vous faudra être invité pour pouvoir poser le pied! Avec un moyenne de loyer mensuel de 4800$, le F2 devient produit d’élite.

Loyers

$2000mois
[pricing_row]South Beach[/fusion_pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Loyers

$2100mois
[pricing_row]Brickell[/fusion_pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Loyers

$4800mois
[pricing_row]Fisher Island[/fusion_pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Coral Gables et Coconut Grove, loyers élévés dans des quartiers verts et résidentiels

Coral Gables et Coconut Grove restent des quartiers à forte rentabilité locative en raison de leur cadre verdoyant, de leurs belles installations sportives (golfs et terrains de sport à Coral Gables, marina et parcs centenaires à Coconut Grove) et surtout de leur concentration de très bonnes écoles.

Bien sûr, plus vous vous éloignez du centre, plus les prix baissent. Les quartiers familiaux de Pinecrest ou Palmetto sont meilleurs marchés mais on y note un léger essoufflement du marché locatif qui n’augure pas un investissement stratégique.

My US Investment est très bien positioné dans ces quartiers et saura trouver pour ses investisseurs le produit à forte valorisation locative.

Investir à Coconut Grove

Coconut Grove un quartier hippie chic

Par exemple, une maison à louer cette semaine à Coral Gables, à quelques mètres du Biltmore et de son golf est proposée à la location par le groupe Barnes à 8400$/mois. D’une superficie de 450m2, cette belle demeure de caractère compte 5 chambres et 4 salles de bain ainsi qu’une grande dépendance privée  munie de 2 chambres, salle de bain et kitchenette. Jardin paysager et piscine sont autant d’atouts pour ce genre de produit. Ce type de produit, très recherché, dans un quartier d’exception (depuis les années 30) est une valeur sûre qui valorisera votre patrimoine.

Dans le South Coconut Grove (le plus prisé), une maison familiale de 3 chambres et 3 salles de bain, jouissant d’un jardin et d’une piscine est en moyenne en location pour 6000$/ mois. Comptez 7500$/mois (South Grove) pour la location mensuelle d’une maison de 4 chambres et 4 salles de bains, un beau terrain et une piscine de 17 mètres. Dans les résidences de luxe de la marina, les prix s’envolent! Comptez 9000$/mois pour 3 chambres dans un penthouse au Ritz Carlton ou au Governor de Coconut Grove.

Loyers

$8400mois
[pricing_row]Coral Gables[/fusion_pricing_row][pricing_footer]5 chambres et 4 salles de bain ainsi qu’une grande dépendance privée  munie de 2 chambres, salle de bain et kitchenette[/fusion_pricing_footer]

Loyers

$6000mois
[pricing_row]South Coconout Grove[/fusion_pricing_row][pricing_footer] maison familiale de 3 chambres et 3 salles de bain[/fusion_pricing_footer]

Loyers

$7500mois
[pricing_row]South Coconout Grove[/fusion_pricing_row][pricing_footer] maison de 4 chambres et 4 salles de bains[/fusion_pricing_footer]

Loyers

$9000mois
[pricing_row]South Coconout Grove[/fusion_pricing_row][pricing_footer]3 chambres dans un penthouse au Ritz Carlton ou au Governor de Coconut Grove.[/fusion_pricing_footer]

Quartiers nord, loyers bon marché et forte demande locative

A contrario, les quartiers nord de la ville comme Little Haïti ou Liberty City présentent un marché locatif aux antipodes des quartiers résidentiels cités précédemment.

Little Haïti, îlot créole au cœur de la city

Attention toutefois à un investissement dans ses quartiers peu sûrs et un peu guettoisés.

Un quartier agréable et bon marché reste celui d’El Portal. Attention toutefois aux petites superficies qu’offre ce quartier.

Bronsville avec une moyenne locative pour un F2 de 620$/mois est assûrement un quartier très bon marché.

Loyers

$950mois
[pricing_row]Little Haïti[/fusion_pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Loyers

$650mois
[pricing_row]Liberty City[/fusion_pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Loyers

$620mois
[pricing_row]Bronsville/pricing_row][pricing_footer][/fusion_pricing_footer]

Les Shores et Edgewater, des quartiers émergents où il est pertinent d’investir

Miami Shores et Edgewater sont deux quartiers émergents où de très beaux programmes neufs sortent de terre ou de très belles rénovations de maison promettent un bel avenir locatif. Le nouveau programme de Bay House, dont la vue panoramique sur la baie est époustouflante, propose un penthouse avec ascenseur privé et terrasse de 165m2 (3 chambres et 3 salles de bain) pour 4500$/mois. Une offre très intéressante pour ce condominium de luxe (piscine, salle de sport et tennis) tout juste livré dans le quartier d’Edgewater.

L’ouverture de l’EFAM (école franco-américaine) en 2014 dans le quartier des Shores assûrait elle aussi un bon investissement pour les familles françaises et francophones. Des maisons avec ponton au bord de charmants canaux s’arrachent pour 5,150$/mois pour 5 chambres et 3 salles de bain.

Miami se caractérise donc par une énorme demande de produits à but  locatif. My US  Investment possède un réel domaine d’expertise et vous conseillera les meilleures zones en fonction de votre situation personnelle. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, Coconut Grove, Miami Shores ou Edgewater vous offriront un très bon rapport qualité prix.

Loyers

$4500mois
[pricing_row]Edgewater[/fusion_pricing_row][pricing_footer]un penthouse avec ascenseur privé et terrasse de 165m2 (3 chambres et 3 salles de bain)[/fusion_pricing_footer]

Loyers

$5150mois
[pricing_row]Miami Shores[/fusion_pricing_row][pricing_footer]maisons avec ponton au bord de charmants canaux  ,5 chambres et 3 salles de bain.[/fusion_pricing_footer]

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