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Pour acheter un bien sur le marché immobilier aux Etats-Unis, il existe plusieurs solutions. Les acheteurs souhaitant garder une longueur d’avance sur leurs « concurrents » se tournent vers les biens immobiliers hors marché, que l’on appelle encore « quiet listings » ou « pocket listings » dans le jargon professionnel. Il s’agit de maisons et d’appartements à vendre, mais que l’on ne trouve pas sur les services d’annonces multiples (MLS). En d’autres termes, cela signifie que les agents immobiliers qui vendent ces propriétés cherchent des acheteurs par eux-mêmes.

Il fut un temps où les biens immobiliers hors marché étaient relativement rares. Ils ont gagné en popularité auprès des acheteurs au cours des années passées, fondant ainsi un marché secondaire qui fait face à une demande toujours croissante.

Une nouvelle réglementation de la NAR (National Association of Realtors), connu sous le nom de « MLS Statement 8.0 » vise à restreindre les inscriptions hors marché immobilier aux Etats-Unis. Ces dernières, au premier abord, peuvent sembler contre-intuitives pour les vendeurs. En effet, la demande étant supérieure à l’offre, cela se traduit en surenchères à n’en plus finir, surtout dans certains des quartiers les plus populaires aux yeux des investisseurs. Néanmoins, ce marché secondaire est florissant et les vendeurs y trouvent leur compte. Du côté des acquéreurs, il est intéressant de se pencher sur la question suivante : pourquoi acheter un bien immobilier hors marché ?

Quel est l’intérêt pour les vendeurs de se tourner vers le principe des biens hors marché ?

Certains propriétaires choisissent de se tourner vers la vente hors marché à titre de test. D’autres encore souhaitent un processus de vente privé, plus confidentiel, ainsi que la possibilité de négocier une commission de vente plus faible, un seul agent immobilier étant impliqué dans la transaction.

Certains propriétaires pensent que le fait inscrire leur bien immobilier dans les annonces hors marché crée un attrait particulier, positionnant leur maison ou appartement comme un bien haut de gamme. Si ce dernier est inscrit et reste sur le marché pendant plus de 30 jours sur le MLS, en effet, il y a de fortes chances pour que les acheteurs potentiels fassent des offres à bas prix. Du côté des annonces hors marché, l’information quant au nombre de jours pendant lequel le bien a été inscrit n’apparaissant pas, il y a moins de chances pour que les vendeurs soient tentés de faire des offres à bas prix.

Du côté des acheteurs, les avantages de se tourner vers un bien hors marché sur le marché immobilier aux Etats-Unis sont nombreux. D’abord, l’acquéreur potentiel bénéficie de l’accès à un inventaire que les autres acheteurs ne voient pas. Si votre ambition est d’acheter un bien sur un marché particulièrement dynamique, les annonces hors marché sont très certainement l’un des seuls moyens d’acquérir une propriété. En outre, dans un climat économique « normal », les acheteurs peuvent également réaliser une bonne affaire, la commission payable par le vendeur étant moindre.

Rappelons que tous les achats d’immobilier aux USA ne sont pas nécessairement liés à l’acquisition d’une résidence principale. En effet, certains acheteurs sont des investisseurs qui cherchent à faire une belle opération pour ensuite mettre leur bien immobilier en location ou pour le revendre et en tirer des bénéfices intéressants. À ce titre, un bien immobilier hors marché, dans un quartier convoité par des acheteurs et les investisseurs immobiliers, peut être un excellent moyen d’atteindre cet objectif.

Zoom sur le MLS 8.0 et le marché immobilier aux Etats-Unis

L’adoption, par la National Association of Realtors, du « MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy » s’est présentée comme un obstacle non négligeable aux inscriptions de biens immobiliers hors marché. Cette réglementation est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 et sa mise en œuvre à l’échelon local a été rendue obligatoire au 1er mai 2020. Par son biais, tout courtier immobilier participant à un service d’inscription multiple doit soumettre son inscription au MLS dans un délai d’un jour ouvrable suivant la commercialisation de la propriété au public.

Bien que le MLS 8.0 ne soit pas une loi au sens classique du terme, la National Association of Realtors étant une association de gestion et non une entité juridique, tous les membres du MLS, les agences de courtage et autres membres de l’association doivent se conformer à cette nouvelle réglementation.

Il faut savoir que les agents immobiliers qui ne font pas partie de la NAR ne sont pas soumis à cette obligation. Toutefois, en tenant compte du fait que 89 % des acheteurs de logements récents ont fait appel à un agent immobilier ou à un courtier immobilier et que près de 7 agents immobiliers agréés sur 10 sont des professionnels membres de la NAR, l’impact pratique de la déclaration MLS 8.0 est applicable à la plupart des transactions immobilières résidentielles.

État des lieux actuels des inscriptions de biens immobiliers hors marché

La déclaration MLS 8.0 ne marque pas la fin des inscriptions hors marché. Elle inclut des options permettant aux agents immobiliers et aux courtiers de continuer à lister leurs biens. Par exemple, les vendeurs peuvent choisir l’option qui consiste à ne pas afficher leur bien sur la liste MLS, donc sur Internet. Une autre option est d’inscrire le bien comme étant visible exclusivement auprès de l’agence immobilière, préservant ainsi la vie privée du vendeur. Dans ce cas, l’agent peut partager la liste avec d’autres agents du même cabinet immobilier ou la présenter lorsqu’il est en face à face avec des acheteurs potentiels.

D’autres options, auparavant disponibles par l’intermédiaire de courtiers, ont disparu avec la déclaration 8.0. D’autres encore, quant à elles, par exemple les « En vente bientôt » (coming soon) ou les visites différées (delayed showing) sont sous le contrôle des MLS locaux, mais font l’objet de nouvelles restrictions qui empêchent les agents de les partager avec les acheteurs.

Se tourner vers le marché secondaire, le fameux off-market, pour trouver un bien immobilier aux USA tout en faisant une bonne affaire est tout à fait possible. Cela nécessite la connaissance du marché immobilier américain, un travail de recherche et surtout, l’utilisation d’un réseau professionnel conséquent. Pour faciliter votre investissement immobilier aux USA, tournez-vous vers un professionnel francophone capable de vous accompagner et de vous guider en fonction de vos besoins et de vos objectifs. Contactez un expert dès maintenant.

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