Los Angeles, une ville en plein boom immobilier

Los Angeles, une ville en plein boom immobilier

JUSTIN FONTENELLE 2

Los Angeles, une ville en plein boom immobilier

Los Angeles est la ville Californienne dont beaucoup d’investisseurs parlent en raison des multiples projets immobiliers qui redessinent la ville et des futurs Jeux Olympiques qui s’y tiendront en 2028.
De nombreux jeunes actifs viennent s’installer à LA, les loyers sont moins onéreux et le climat y est plus clément qu’à San Francisco. Rencontre avec Antoine Willerval et Charles Girault, spécialistes de l’immobilier à Los Angeles, pour discuter des nombreux avantages de cette ville en plein essor.

Los Angeles une ville en plein boom.

Investir.US: Pourquoi déménager à Los Angeles ?

Los Angeles, c’est une ville qui fait 12 fois Paris en superficie avec près de 4 millions d’habitants. C’est aussi une région (LA County) de la taille de l’île-de-France, qui regroupe au delà de la ville de Los Angeles, les villes de Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Sherman Oaks, Malibu, Glendale, Burbank et Pasadena entre autres. LA est en réalité une vaste étendue de villes-quartiers reliés ensemble par un vaste réseau routier, et bordés de mer, de montagnes et de désert. Chaque quartier a sa propre identité et son histoire, dérivée de la naissance de LA il y a plus de 200 ans.

L’un des principaux avantages de Los Angeles est son climat, qui, toute l’année, ressemble à celui de la côte méditerranéenne française en été.

Ensuite, LA c’est la capitale du divertissement avec une grande variété de bars et restaurants où sortir (avec notamment une gastronomie végétarienne et vegan à la pointe), de spectacles, performances d’artistes et d’activités sportives du côté de l’océan comme des montagnes.

Du point de vue du dynamisme économique de la région, l’écosystème « Silicon Beach » rassemble un grand nombre de startups et d’acteurs tech : Snap, Space X, Tinder, Dollar Shave Club, The Honest Company, Riot Games, PatientPop, Thrive Market, Ring, Service Titan ou encore Beyond Meat.

On compte un certain nombre de startups avec au moins 1 associé français : Earny, Loomly, TrackIT, Scalefast, Washos, LoveTurntable, Timyo, LazRfit, Concierge, Telcoin…

Les quartiers très populaires de Santa Monica, Venice, Marina Del Rey, Playa Vista et Playa del Rey comptent de très nombreuses startups parmi leurs résidents.

LA offre beaucoup d’opportunités par rapport à la Silicon Valley ou New York qui sont des écosystèmes très onéreux avec une forte compétition de talents, notamment pour des startups qui veulent s’implanter aux Etats-Unis et attaquer ce grand marché.

Los Angeles, c’est aussi un port, le premier en nombre de containers aux Etats-Unis et même plus largement en Amérique du Nord. C’est la porte d’entrée de la Chine sur tout l’Ouest américain, crucial pour l’industrie de l’Import-Export. Los Angeles compte de très bonnes universités locales : UCLA, USC, CalTech ou encore Pepperdine ce qui est important lorsque l’on songe à déménager sa famille ou rechercher des talents pour monter un projet.

C’est une ville de grands consommateurs, avec un pouvoir d’achat important. C’est un bel écosystème pour venir s’installer et monter une entreprise. LA est moins lisible géographiquement que Paris ou New York car très grande et moins quadrillée, il faut donc prendre le temps de la connaître. Nous vous conseillons donc de venir en vacances dans un premier temps pour découvrir le cadre et la qualité de vie locales !

Où habiter à Los Angeles ? – Lire notre article ici

Investir.US: Quels sont les quartiers les plus prisés par les Français ?

Cela dépend principalement de leur activité, de leur âge et de leurs moyens financiers. De manière générale, et particulièrement chez les jeunes cadres et entrepreneurs, les français apprécient Santa Monica, Venice et Marina Del Rey. Le quartier de downtown avec Arts District attire également une jeune clientèle pour des lofts “post-industriels’” et “mid-century”.

Les familles aiment Pacific Palisades, ainsi que Pasadena, Glendale et Los Feliz, notamment pour leur proximité avec des écoles et des antennes du Lycée Français de Los Angeles. Les retraités et les célébrités préfèrent Beverly Hills, Hollywood Hills, Brentwood et Bel Air, pour une belle maison avec vue panoramique, un calme absolu et une grande discrétion.

Les jeunes familles s’orientent plutôt vers Culver City, Sherman Oaks, Studio City, Glendale, Burbank ou encore Silverlake, plus abordables que les villes-quartiers en bordure de l’Océan Pacifique.

Investir.US: Quelles sont les principales différences entre l’immobilier français et l’immobilier américain ?

A Los Angeles, tout va très vite. On peut “closer” une transaction en moins de trente jours en faisant pré-qualifier son emprunt avec un conseiller spécialisé (loan officer ou mortgage lender). Si vous payez sur fonds propres sans emprunter, cela peut prendre 7 jours.

La principale différence réside dans la procédure. En France, la plupart du temps il y a un seul agent immobilier qui organise la procédure avec le notaire (promesse de vente puis acte authentique). Cela peut prendre 3 mois.

Aux Etats-Unis, pour la majorité des transactions il y a deux agents : un agent représente le vendeur et un autre représente l’acheteur. En pratique, les américains considèrent que les transactions menées par un seul agent immobilier créent des situations de conflit d’intérêts car le vendeur et l’acheteur ont des stratégies antagonistes et l’agent immobilier ne peut apporter un conseil personnalisé aux deux parties sans compromettre son obligation de confidentialité relative à certaines informations sensibles reçues des parties.  

La réglementation américaine protège les parties à une transaction. Ici, tous les agents passent une licence professionnelle et sont assujettis à des règles déontologiques. C’est une assurance pour l’acheteur et le vendeur. S’il y a un problème caractérisé et que l’agent a manqué à ses obligations, la partie lésée peut se retourner contre l’agent fautif et son assureur.

Investir.US: A combien s’élèvent les commissions ?

La commission, négociable entre le vendeur et son agent, est habituellement de l’ordre de 5% du prix de vente. Elle est partagée entre les deux agents – celui du vendeur et celui de l’acheteur à parts égales (2.5% chacun). On appelle cela le ‘commission split’.

Une transaction immobilière requiert également un “escrow agent” qui vérifiera l’identité des propriétaires de la maison et si cette dernière ne fait pas l’objet de créances ou de sûretés type hypothèque. Cet agent est rémunéré par une commission généralement de l’ordre de 1,5% à 2% du prix de la vente.

Au total, les frais de closing d’une transaction s’élèvent généralement à 7% du prix de vente, ce qui comprend les commissions et frais.

Pour comparaison, en France, l’agent immobilier prend une commission de près de 5% et le notaire prend une commission de 7%, dont une partie est reversée à l’Etat.

Investir.US: Quel est l’intérêt de passer par un agent pour l’acheteur ?

Les agents immobiliers aux Etats-Unis ont une obligation de loyauté vis à vis du client et l’obligation de représenter les intérêts du client du mieux qu’ils peuvent. Ces obligations sont couvertes par une assurance de responsabilité professionnelle.

Chaque agent licencié a accès à une plateforme dédiée aux agents appelée « MLS » (Multiple Listing System) où sont référencées l’ensemble des propriétés mises en vente sur le marché par les différentes agences. Ce système permet de proposer aux clients un inventaire très vaste de biens et cela évite aux clients d’avoir à consulter chaque agence individuellement pour connaître leurs inventaires respectifs. 

Cependant, en parallèle des propriétés listées sur MLS, certaines agences, dont From Paris To LA fait partie, ont de part leur large réseau accès à des propriétés dîtes « Off-Market » que leurs propriétaires ne souhaitent pas rendre publiquement accessibles pour différentes raisons (confidentialité, standing, réputation, timing…).

Les accès privilégiés de From Paris To LA aux propriétés Off-Market nous permettent de faire profiter en exclusivité à notre clientèle de certaines opportunités, en plus de celles existantes sur le marché.

Enfin, passer par un agent immobilier permet à l’acheteur de profiter d’un conseiller expert en immobilier qui va conduire pour lui la négociation du prix de vente.

Contacter From Paris to LA

Forts d’une expérience en France et à Los Angeles, les experts bilingues de From Paris To LA ont une double culture immobilière française et américaine et connaissent les tendances des deux marchés.

Contacter From Paris to LAAntoine Willerval, From Paris to LA

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