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Investir dans un espace de stockage aux USA

La dernière tendance aux Etats-Unis pour investir ? Les espaces de stockage. Avec la montée en puissance des boutiques sur Amazon et du e-commerce en général, les mètres carrés dans les entrepôts se font précieux et représentent une aubaine, aussi bien pour les investisseurs en France que les entrepreneurs aux Etats-Unis. Comme tout projet, l’investissement dans un espace de stockage nécessite une bonne connaissance du terrain. On compte différents types de bien sous différentes “classes”, baux et contrats. Aussi, les durées sont différentes, selon les locataires que vous souhaitez cibler. Voici un aperçu des rudiments pour bien préparer votre investissement.

l'investissement dans un espace de stockage, warehouse est très rentable.

Les “warehouses”, des espaces de stockage aux US

Adieu centres commerciaux et boutiques dans les rues piétonnes ! Alors qu’on parle d’une désertification commerciale en France, aux Etats-Unis, la crise a laissé la place à une nouvelle opportunité : celle des espaces de stockage.

Avec un taux d’occupation de 94% à 96%, les “warehouses” représentent un bien plus rentable que les magasins, dont le taux a chuté à 86.3% en 2018.

Amazon, roi du e-commerce, a annoncé la semaine dernière des livraisons par drone d’ici à quelques années. Avec une hausse de commandes constante, les sites de e-commerce représentent 40% des demandes en espace de stockage. 

Rien que pour le premier trimestre 2019, l’industrie des “warehouses” a généré près de 16 milliards de dollars, le deuxième record du secteur depuis sa création avec une hausse de 20% par rapport à l’année dernière. En Californie, le taux d’occupation était de 94.1%.

Un local aux normes et moderne

Pour s’assurer de bien remplir son espace de stockage, il vous faudra avoir un entrepôt conformes aux normes et un budget conséquent. 

Afin de mener votre projet à bien, il vous faudra avoir un dossier solide, avec un prêt immobilier validé, ainsi qu’une candidature expliquant les produits qui y seront préparés. 

Certaines entreprises vous proposeront de créer des espaces dits “technologiques” pour fabriquer des produits sur place, allant d’objets de maisons à des plats culinaires préparés. 

Côté architecture, il vous faudra avoir une hauteur de 16 pieds, soit environ 5 mètres, mais également un système de ventilation nécessaire, un générateur électrique en cas de coupure de courant – très fréquentes en été dans les Etats du Sud ! – ainsi qu’une assurance tous risques. L’espace moyen s’étend de 25 000 à 100 000 pieds carrés. 

Les demandes varient selon les régions : ainsi, si en Californie ou dans l’Etat de Washington Amazon et autres e-commerce sont friands de louer de nouveaux espaces, des artisans et entreprises familiales sont à la recherche de nouveaux locaux dans le Midwest. Avec la retour de la mode de l’artisanat outre-Atlantique les menuiseries, boiseries ou encore de l’acier. 

Attention toutefois à investir dans un bien récent ! Les normes ayant beaucoup changé ces dernières décennies, il est fortement conseillé d’investir dans un bien moderne dit de type “A”, avec des bâtiments modernes. Acquérir un entrepôt du siècle dernier classé “B”, “C” ou “D” pourrait bien vous coûter cher à ravaler et se révèlerait peu rentable. Pour autant, dans les zones très prisées surtout en Californie et dans le New Jersey.

Quel retour sur investissement ?

L’avantage de l’investissement dans un espace de stockage ? Il coûte beaucoup moins cher au mètre carré et le retour sur investissement est très rentable. 

Selon une récente étude publiée par le cabinet Lee & Associates, les villes plus rentables pour investir dans un entrepôt sont Atlanta avec un retour sur investissement de 6,4%, le nord du New Jersey (4,6%); Oakland en Californie avec 3,9% à égalité avec Seattle à 3,1% et enfin Los Angeles avec un retour sur investissement de 1,2%.

Sur la côte Est, la Floride et notamment Port Charlotte les retours sur investissement sont permis les plus hauts (10% net en moyenne).

Avec l’expansion du canal de Panama et une prévision de la hausse du e-commerce entre 10% et 15% d’année en année depuis 2013, il y a fort à parier que la tendance des espaces de stockage ne fera que d’augmenter.

Obtenir un financement dans l’immobilier commercial est possible aux Etats-Unis, meme pour les investisseurs étrangers  Les chiffres parlent pour eux, c’est le moment de saisir l’opportunité des warehouses.

Julien Raynard, CEO d'investir.us
30 minutes de consultation gratuite ici

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