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Parmi les investisseurs qui s’intéressent au marché immobilier aux USA, bon nombre se penchent sur la Floride, et se questionnent sur le type de bien immobilier le plus intéressant à Miami. Certains préfèrent acheter des biens à rénover pour les revendre dans des quartiers comme Little Havana ou Design District, alors que d’autres misent sur l’investissement dans des logements collectifs, dans l’espoir de gains financiers et de stabilité. Dans cet article, nous nous intéressons de près à l’immobilier à Miami : dans quel type de bien est-il possible d’investir ?

Quel type de bien à Miami faut-il envisager pour un investissement rentable ?

La question concernant le type de biens immobiliers les plus rentables à Miami, dans le cadre d’un investissement, est tout à fait légitime. Un débat existe parmi les investisseurs immobiliers les plus aguerris avec, d’un côté, ceux qui ne jurent que sur l’achat, la réhabilitation et la vente de biens immobiliers et, de l’autre, ceux qui choisissent de gérer des biens locatifs.

La question concernant le type de biens immobiliers les plus rentables à Miami, dans le cadre d’un investissement, est tout à fait légitime. Un débat existe parmi les investisseurs immobiliers les plus aguerris avec, d’un côté, ceux qui ne jurent que sur l’achat, la réhabilitation et la vente de biens immobiliers et, de l’autre, ceux qui choisissent de gérer des biens locatifs.

Les deux stratégies ont du sens, dans la mesure où elles sont différentes l’une de l’autre, permettant ainsi à la fois de diminuer le risque global et de maximiser les chances de conserver une santé financière à long terme. En effet, il y a de nombreux avantages à diversifier son portefeuille immobilier.

Néanmoins, il faut savoir que les marchés des logements collectifs et des maisons individuelles sont très différents l’un de l’autre à Miami. Ces différences peuvent affecter vos résultats financiers actuels et futurs. Examinons de plus près chacun de ces marchés afin de vous donner toutes les cartes pour formuler votre stratégie d’investissement immobilier à Miami et pérenniser votre activité d’investissement.

Le marché des immeubles collectifs à Miami

Même avec un taux d’emploi actuellement supérieur à la moyenne nationale, en espérant que la tendance se poursuive, la majorité des habitants de Miami ne sont pas propriétaires de leur maison. Cela peut s’expliquer en partie par le coût élevé de la vie en ville et par l’augmentation du coût des logements, en particulier ceux qui sont situés en bord de mer.

Miami est également un point d’entrée de choix pour les nouveaux arrivants aux États-Unis, tant ceux qui passent d’un État à l’autre que les personnes qui arrivent de l’étranger. Ceux-ci démarrent leur nouvelle vie sur le sol américain en louant et non en achetant une propriété. C’est ce mélange d’influences multiples qui a poussé la part des locataires de Miami à près de 70 %.

La demande de locations à Miami étant toujours forte, les loyers ont augmenté lentement et régulièrement au fil des années passées. En 2018, le marché de la location a connu une forte hausse lorsque les loyers pour une propriété avec une chambre à coucher sont passés d’une moyenne de 1 669 $ par mois à 1 900 $. En outre, dans certains quartiers, dont Brickell, les loyers ont augmenté de 23,9 % pour atteindre 2 749 dollars !

Cependant, les forces du marché sont en jeu à Miami et peuvent diminuer, voire bloquer, votre capacité à tirer un revenu passif de l’investissement dans des logements collectifs. Tout d’abord, le point d’entrée pour l’achat de propriétés multifamiliales a augmenté en même temps que les loyers.

Comme il y a plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché de l’immobilier à Miami, il est plus difficile d’entrer sur ce marché avant la concurrence qui peut être rude. Plus le loyer est élevé, moins vous pouvez espérer réaliser un bénéfice conséquent après remboursement de votre emprunt et des frais inhérents à votre investissement.

Miami continue à se développer et de nouvelles unités viennent régulièrement s’ajouter à la métropole. Ce flux constant pourrait créer une surabondance de propriétés à vendre, freinant ainsi le marché des logements collectifs à terme. En réalité, durant la seule année 2019, ce ne sont pas moins de 11 000 logements qui étaient prévus à la construction ! Même avec un taux de croissance de l’emploi supérieur à la moyenne, suffisant potentiellement à attirer de nouveaux arrivants à Miami, l’offre dépasse encore la demande de près de 6 000 unités. Les propriétaires fonciers font donc face à une forte pression pour baisser leurs loyers afin de trouver preneur. Par conséquent, si vous décidez d’aller de l’avant et d’investir dans l’immobilier à Miami, privilégiez les logements multifamilles capables de résister à une éventuelle baisse des loyers.

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Investir dans les résidences individuelles à Miami

Bien qu’il y ait moins de propriétaires que de locataires à Miami et que la hausse du coût d’achat d’une résidence au cours des dernières années ait probablement écarté un grand nombre de personnes, investir dans des maisons individuelles reste une stratégie d’investissement intéressante, pour espérer un retour sur investissement régulier. Néanmoins, au vu des informations qui précèdent, il peut sembler que l’achat d’une maison individuelle en vue de la rénover pour la revendre ne soit pas une manière intelligente d’investir à l’heure actuelle. Il existe d’autres facteurs liés au marché de l’immobilier à Miami qui, a priori, pourraient étayer cette opinion.

Par exemple, bien que le marché immobilier ait connu une forte hausse des prix de vente médians au cours des années passées, le rythme s’est quelque peu ralenti. En moyenne, les vendeurs obtiennent un peu moins que ce qu’ils demandent. La durée moyenne pendant laquelle une propriété reste sur le marché a également augmenté. Les propriétés qui ont souffert le plus sont celles qui se trouvent à proximité de la mer.

Il n’en reste pas moins que les prix des maisons à Miami devraient continuer à grimper, même si la croissance est moins marquée qu’au cours des dernières années. La croissance médiane des prix de l’immobilier à Miami s’élève à 2,6 % en glissement annuel. Même si elle est moins forte que dans le passé, elle ne doit pas être négligée. S’il y a moins de propriétaires que de locataires à Miami, le marché est stable. Si l’on se concentre sur l’investissement dans des biens immobiliers dans cette partie de la Floride, la volatilité est moindre au bas de l’échelle du marché, en particulier dans des endroits sensibles marqués par l’actualité comme Little Haïti et Aventura – et des rendements potentiellement supérieurs à la moyenne.

Certains investisseurs chevronnés affirment qu’un investissement dans des maisons plus anciennes, plus petites, nécessitant des travaux de rénovation, rapporterait davantage qu’un investissement dans des propriétés multifamiliales. Le délai moyen pour acheter, rénover et vendre des propriétés à Miami variant de 3 à 9 mois, tout investisseur choisissant cette stratégie œuvre généralement dans un laps de temps qui ne laisse pas le temps aux prix de varier de manière radicale. En calculant vos coûts au plus juste et en achetant au meilleur prix, il est possible de voir votre investissement générer un rendement intéressant assez rapidement.

L’astuce, bien évidemment, est de trouver des offres de biens dans lesquels investir à Miami, c’est-à-dire des propriétés que vous pourrez acheter en dessous de la valeur du marché. Pour ce faire, il convient de suivre certaines pistes, parmi lesquelles celles qui émanent des propriétaires eux-mêmes.

Quel que soit le type de bien immobilier, la qualité des pistes d’information peut faire toute la différence dans une transaction et surtout, dans le cadre d’un investissement. En outre, la motivation des vendeurs influe sur les rendements potentiels. À ce titre, il est préférable, pour la réussite de votre projet, de vous faire accompagner par un professionnel.

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