Immobilier à Miami : choisir un investissement à forte rentabilité

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Immobilier à Miami : choisir un investissement à forte rentabilité

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Immobilier à Miami : choisir un investissement à forte rentabilité

Dynamique, attractive, Miami est une ville de choix pour un investisseur souhaitant se lancer dans de l’immobilier locatif. Encore faut-il connaître les subtilités du marché, dans cette agglomération bien particulière de la Floride. Mylène et Franck Garot, experts de l’immobilier à Miami, se sont spécialisés au fil des années dans les investissements à forte rentabilité. Démarches à suivre, produits à privilégier, ils nous aident à y voir plus clair pour investir sans se tromper.

L'Investissement immobilier à Miami avec de fortes rentabilités.

Immobilier à Miami: Plusieurs avantages

Qu’appelle-t-on un « investissement à forte rentabilité » ?

Un investissement à forte rentabilité est l’achat d’une propriété qui rapporte un taux de rentabilité supérieur à 7%. La rentabilité nette se calcule grâce à une estimation de revenus moins toutes les charges et les taxes. Dans le sud de la Floride, les investissements à forte rentabilité sont souvent basés sur des achats à rentabilité locative à court, moyen et long terme. Il va s’agir de condo-hôtel mais également de ce qu’on appelle les « bons deals » sur des appartements où les revenus générés par les loyers apportent plus de 7% nets. A noter que les autorisations pour faire de la location vacances en Floride sont restreintes.

Pourquoi est-il intéressant d’investir à Miami ?

Le marché de Miami est très dynamique, il y a une forte demande locative. De plus, les prix d’achat sont bas comparés au prix des loyers. Miami, autrefois construite sur la spéculation, est aujourd’hui une ville en plein développement avec de vrais emplois et de grandes entreprises bien installées. Les enjeux économiques et la volonté des pouvoirs locaux en font une agglomération avec une situation stable et fructueuse.

Y a-t-il un produit à privilégier plutôt qu’un autre pour un investissement à forte rentabilité ?

En général, nous recommandons l’acquisition d’un condo-hôtel qu’il est possible de manager soi-même. Ces investissements permettent de réaliser des taux de rentabilité intéressants, car il est possible de louer des appartements à la nuit. Nous proposons également un service de gestion locative, qui permet à nos clients de ne pas s’occuper du bien et d’en tirer des profits plus importants. Mais attention, la réglementation est très stricte pour la location à la nuit : il faut avoir l’accord de la mairie et de l’association des propriétaires. C’est pourquoi il est important de demander conseil à votre agent avant de réaliser ce genre d’investissement, et bien garder en tête que les prix seront plus élevés pour ce genre de produits.

Nous soulignons également l’intérêt d’investir sur des pré-constructions, c’est-à-dire d’acheter sur plan, car vous achetez au prix du marché à l’instant T et le building sera construit un an, deux ans, ou trois ans plus tard, avec des prix au mètre carré qui augmentent de manière croissante chaque année.

Immobilier à Miami: Les investisseurs étrangers

Qui peut investir à Miami ? Les démarches sont-elles complexes (visa, création d’entreprise, ouverture d’un compte…) ?

Tout le monde peut accéder à la propriété aux États-Unis, et donc, à Miami. Il n’y a pas besoin de visa de création d’entreprise pour réaliser un investissement. Cela étant dit, nous recommandons toujours d’ouvrir un compte bancaire et de créer une société américaine qui permet une coquille de protection juridique pour les investisseurs. De plus, les déductions d’impôts sont importantes pour les sociétés. Il faut également noter qu’il n’y a pas de double taxation en France sur les revenus imposés aux États-Unis. La Floride bénéficie d’un climat fiscal très avantageux car l’État de Floride ne perçoit pas d’impôts sur les revenus, ni sur les sociétés. Seul l’état fédéral collecte les impôts.

En ce qui concerne l’obtention d’un visa, nous recommandons toujours une consultation préalable avec un avocat d’immigration qui évaluera le profil du demandeur et les chances d’approbation par l’immigration américaine.

Y a-t-il un profil type d’investisseur, dans le cas d’un investissement à forte rentabilité ?

Il n’y a pas de profil type pour un investisseur. Les premiers biens d‘investissement commencent autour des $100,000 pour de la location longue durée, et des $150,000 pour de la location short term. Paiement cash ou financement, tout est possible. Bien sûr, pour le financement, il faudra un minimum de 35% down et prouver ses revenus. Le taux ici est compris entre 4.5% et 5.5%.

Nous proposons aussi des investissements à Detroit dont le ticket d’entrée commence à $50,000 et la rentabilité nette oscille entre 10% et 13%.

L’achat d’une propriété à Miami est-il sécurisé ? Comment rassurez-vous les investisseurs étrangers ?

Effectivement, c’est très sécurisé. Tout est transparent, on a accès à l’historique de la propriété, les avocats avec qui nous travaillons vérifient qu’il n’y a aucune dette, un inspecteur vérifie si tout est aux normes et qu’il n’y a pas de problème majeur, tels des problèmes de charpente, de toiture, d’électricité ou de plomberie.

Immobilier à Miami: Choisir le bon agent

Concernant le secteur de l’immobilier à Miami, quelles sont les différences par rapport à la France ?

Il y en a plusieurs :

  • Des frais de clôture de vente moins élevés
  • Un achat plus rapide (entre 10 à 45 jours pour un achat cash)
  • Le client peut choisir son agent en fonction de son affinité avec lui, pas en fonction des propriétés qu’il propose car nous avons tous le même listing
  • Moins de taxes et d’imposition sur les revenus locatifs
  • Le vendeur paye la commission, il n’y a pas de frais d’agence à la charge de l’acheteur

Pourquoi faire appel à vos services plutôt qu’à un des 55 000 autres brokers de Miami ?

Seuls 10% des agents immobilier à Miami travaillent à plein temps, tandis que les 90% restants ont passé leur licence juste pour acheter leur maison ou celle d’un proche. Forcement, ils ne sont pas très expérimentés, et cela peut conduire à des ennuis que vous préférez éviter nous en sommes sûrs.

Nous travaillons en équipe, cela veut dire que nous sommes capables de prendre en charge un gros volume de clients sans être débordés. Nous mettons aussi un point d’honneur à traiter tous nos clients de la même façon. Que l’achat concerne un penthouse à 10 millions ou un appartement de vacances à $150,000, ou même une location à $1,500/mois, nous prendrons le plus grand soin du dossier de notre client, et l’assisterons dans toutes ses démarches. Nous traitons nos clients comme des membres de notre famille, et nous préférons toujours leur dire la vérité, même si cela veut dire renoncer à la vente.

Attention, la réglementation est très stricte pour la location à la nuit : il faut avoir l’accord de la mairie et de l’association des propriétaires. C’est pourquoi il est important de demander conseil à votre agent avant de réaliser ce genre d’investissement.

Franck et Mylène Garot, experts de l'immobilier à MiamiMylène et Franck Garot, Viac Luxury Real Estate
Contacter Mylène et Franck Garot

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