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Immobilier Etats-Unis : Multiple Listing Service vs hors marché

Le Multiple Listing Service n’existe pas en France contrairement aux Etats-Unis ou l’on peut avoir accès aux différentes propriétés à vendre sur le territoire. Cependant, certaines ne sont pas visibles, c’est ce que l’on appelle le hors-marché. Quelles sont les différences entre ces deux services ? Quels en sont les avantages ?

Immobilier Etats-Unis : Multiple Listing Service vs hors marché

Multiple Listing Service vs hors marché

Multiple Listing Service

Le Multiple Listing Service (MLS) est un système de base de données réunissant les biens à vendre sur le sol Américain. Les agences immobilières, qui représentent le vendeur, mettent en ligne les biens disponibles sur une plateforme. De leur côté, les agents immobiliers ont accès à cette plateforme afin de trouver des acheteurs. C’est un système de coopération permettant de fournir des données précises et structurées sur les différents biens immobiliers. L’agence immobilière offre une compensation à l’agent ayant trouvé un acheteur pour le bien. Cela permet à l’agence d’avoir une plus grande visibilité.

Au temps des pionniers, les gens ont acheté et vendu des biens immobiliers avant même que les Etats-Unis deviennent une nation. Ils ont alors réalisé qu’ils avaient besoin de trouver un moyen de partager leurs informations vers la fin du 19éme siècle. Les professionnels de l’immobilier se réunissaient avec leurs organisations locales pour échanger des informations et élaborer des accords si l’un d’eux apportait un nouvel acheteur.

Aujourd’hui, il existe environ 800 MLS sur le territoire américain.

Hors marché

Le hors marché, comme son nom l’indique représente l’ensemble des biens immobiliers qui n’apparaissent pas dans le MLS. Ils n’apparaissent ni dans les revues spécialisées ni sur internet. L’information passe par le bouche à oreille, mais surtout par des spécialistes en investissement immobilier qui ont un réseau conséquent et qui sont au courant des offres disponibles sur ce marché.

Avantages et Inconvénients du MLS

Pour le vendeur

Le MLS offre une grande visibilité à votre bien. 

Une meilleure exposition : tous les agents immobiliers autorisés ont accès à la MLS. La plupart des acheteurs potentiels utiliseront des agents pour les aider à trouver un logement. C’est donc un excellent moyen de lancer le filet le plus large possible.

N’ayez pas peur de rater une occasion : en ne faisant pas partie de la MLS, vous pouvez craindre de manquer des acheteurs potentiels. Mais avec le réseau d’agents immobiliers et des journées portes ouvertes, vous avez plus de chance de toucher des acheteurs intéressés par votre bien.

Voici les inconvénients à prendre en compte :

Problèmes de confidentialité : la plupart des vendeurs souhaitent obtenir le plus de visibilité possible sur leur propriété. Mais certains vendeurs ne veulent pas faire face à un défilé d’agents immobiliers et d’acheteurs potentiels. Il faut prendre en compte que vous devrez présenter votre maison souvent.

Exclusivité : parfois les gens sont plus excités par une propriété qu’ils perçoivent comme étant exclusive. L’idée que tout le monde ne peut pas voir votre maison peut inciter certains acheteurs à s’assurer qu’ils sont parmi ceux qui ont la chance de la voir. Cela peut également les inciter à enchérir de manière plus agressive sur la propriété s’ils l’aiment.

Finances : seul un courtier immobilier agréé peut entrer une nouvelle inscription sur le MLS. Si vous passez par un agent, vous paierez une commission totale de 6% sur la vente de votre maison en general (les différents  se partagent cette commission). Il existe également des courtiers « à la carte » et des services forfaitaires dans lesquels vous payez des frais uniques au lieu d’une commission. Mais à moins que vous ne soyez un courtier, il n’y a aucun moyen d’obtenir votre inscription au MLS sans payer de frais.

Pour l’acheteur

Le MLS offre la possibilité d’accéder à un grand nombre de propriétés. En effet, 89% des maisons individuelles à vendre sont sur le MLS.

Accès à un grand nombre de propriétés qui vous correspondent : le MLS vous aide à limiter votre recherche de maison à celles qui répondent à vos besoins particuliers. Un agent immobilier peut rechercher des maisons par zone, gamme de prix, nombre de chambres à coucher ou de salles de bains, … Toutes les informations d’une maison peuvent être recherchées et la liste peut être réduite aux maisons les mieux adaptées.

La possibilité de comparer plus facilement : vous pouvez facilement comparer les prix des maisons dans des quartiers particuliers et les agents immobiliers ont tendance à demander à leurs vendeurs d’établir le prix de leurs maisons en fonction de l’analyse comparative du marché (CMA), basée sur les maisons répertoriées dans le MLS ou récemment vendues. Cela aide les acheteurs à savoir que les prix des maisons sont équitables et comparables, ce qui leur évite de trop payer pour une maison. Le MLS est l’outil le plus largement accepté par les acheteurs et les vendeurs.

L’un des inconvénients est que l’accès au MLS se fait obligatoirement par l’intermédiaire d’un agent.

Obligation de passer par un agent : vous serez obligé de passer par un agent pour avoir accès aux différents biens listés sur le MLS. Cela signifie qu’il faudra prendre en compte sa commission lors de votre achat.

Être en concurrence : plus un bien est visible, plus vous avez de chances d’être en concurrence avec d’autres personnes. Cela signifie qu’il peut y avoir une guerre d’enchère et que finalement vous paierez votre bien plus cher que prévu.

Avantages et inconvénients du hors marché

Pour le vendeur

Les avantages du hors-marché pour votre bien immobilier sont les suivants :

Testez le marché de votre maison et de son prix avant qu’elle ne soit vendue : vous pouvez avoir une idée de sa valeur marchande et voir comment le marché local voit votre maison et son prix. Si le prix est trop élevé, vous pouvez le baisser avant de l’inclure dans le MLS et éviter une réduction des prix publics.

Évitez le délai de « jours sur le marché », car votre maison n’est pas officiellement inscrite sur la MLS : il n’y a aucune pression à craindre que votre maison devienne obsolète ou que vous ne l’occupiez pas pendant que les acheteurs se demandent de plus en plus ce qui ne va pas. Cette tactique fonctionne mieux pour les maisons très haut de gamme qui mettent plus de temps à vendre, même sur un marché en évolution rapide.

Maintenir plus de contrôle dans le processus de vente : vous pouvez vendre votre maison à vos conditions – qui peut voir votre maison, quand elle est disponible, etc. Quand il y a moins de maisons sur le marché mais beaucoup d’acheteurs, vous pouvez être plus sélectif et ne pas rendre publique votre vente. C’est l’idéal si vous ne voulez pas que vos voisins sachent que vous vendez ou si vous n’êtes pas intéressé par un défilé d’acheteurs.

Évitez le temps et les coûts liés à la préparation de votre maison pour des journées portes ouvertes et de multiples expositions : les propriétés hors marché obtiennent généralement moins de visites, mais des acheteurs plus sérieux. Cela réduit le nombre de visites que vous avez et le temps qu’il vous faut pour préparer votre maison à la dernière seconde pour une visite inopinée.

Évitez les feux de la rampe MLS et adoptez une approche plus discrète : certains vendeurs trouvent trop accablant de voir le monde entier visionner des photos de leur maison et de leurs biens en ligne. Une fois qu’elle est répertoriée, votre maison est dans le domaine public et est visible par tous.

Il y a peu d’inconvénients pour les vendeurs concernant le hors-marché :

Moins d’acheteurs signifie moins de concurrence pour votre maison : plus il y a de personnes qui voient votre maison, via la MLS et en personne, plus votre maison sera susceptible de se vendre plus rapidement et plus cher.

Potentiellement un prix inférieur à ce que le marché peut proposer : lorsque vous vendez votre maison hors marché, vous ne saurez jamais comment elle aurait été positionnée si elle avait été cotée sur le marché libre où plus de gens pourraient s’y intéresser. Dans le marché en évolution rapide actuel, il n’est pas inhabituel de mener une guerre d’enchères où le prix augmente de plusieurs milliers de dollars ou plus. Avec moins d’acheteurs qui voient votre maison, vous êtes moins susceptible d’avoir une guerre d’enchères pour faire grimper les prix.

Pour l’acheteur

Le hors-marché est une bonne solution pour ceux qui veulent prendre leur temps et qui ne souhaitent pas être en concurrence avec de multiples personnes.

Accès aux maisons non disponibles sur la MLS : ces biens sont exclusifs et à fort potentiel financier. Lorsque les stocks sont bas, cela constitue un autre débouché pour les vendeurs potentiels. Vous pourriez trouver un joyau caché que la plupart des autres acheteurs ne sauront jamais.

Moins de concurrence d’autres acheteurs signifie que vous pourriez obtenir un accord plus facilement : moins il y a d’acheteurs qui voient la propriété, moins il y a de chances qu’une guerre d’enchères ait lieu, de sorte que vous pourriez potentiellement obtenir la maison à un prix inférieur à celui qu’elle aurait sur le marché. 

Évitez de regarder des tonnes de maisons et la cohue des acheteurs lors de journées portes ouvertes : ce ne sera pas aussi accablant et fatigant.

Des économies : vous pouvez discuter directement avec le vendeur et ainsi ne pas avoir à payer de commission à un agent.

Partez du principe que les meilleures affaires immobilières sont hors marché, car cela fonctionne avec le réseau (le bouche à oreille est très important). Vous avez l’opportunité d’obtenir des biens atypiques (non habitables donc à rénover), des biens saisis, lots de biens, immeubles entiers, … Le marché est beaucoup plus libre car il est moins structuré, il n’y a pas de règles donc les opportunités sont plus importantes.

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