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Quel est le meilleur quartier de Detroit ?

Alors que beaucoup ventent la renaissance de Detroit depuis 2014. Notamment après la déclaration de faillite effectuée par la ville. Cette renaissance est également soutenue par un acteur majeur. Puisque Dan Gilbert, surnommé le “sauveur” de la ville a investi. Plus précisément dans un quartier spécifique de Detroit. Il s’agit du Downtown de Detroit, il a en effet déplacé le siècle social de sa société. Cependant ils convient de s’interroger sur les quartiers de Detroit. Chaque quartier de la ville est-il recommandé pour l’investissement ? Est-ce que l’un des quartiers sort du lot ?  Permet-il d’entrevoir une belle opération à Detroit ?

Le renouveau des quartiers de Detroit

Quel est le profil immobilier de la ville de Detroit et de ses quartiers ?

On distingue trois types de projets immobiliers. La première catégorie, c’est celle des projets de redéveloppement, que les grosses fortunes et les fonds d’investissement. Pour citer quelques exemples : la gare centrale de Détroit, qui sera entièrement rénovée par Ford, dans le quartier de Cork Town. Cet investissement a fait la une de l’actualité et qui générera plus de 2 500 emplois ! Autre exemple, l’usine de Chrysler dans le quartier de Downtown, à l’est de Jefferson Avenue, qui va lancer 6 500 postes d’ici à 2020. Le marché de l’emploi est de retour à Détroit ! Il y a quelques années, la ville avait investi tout au long de Jefferson Avenue pour des projets résidentiels à hauteur de 13 millions de dollars. L’autre quartier qui a bénéficié d’une large aide gouvernementale est Fitzgerald. La ville a également aidé Brush Park: quatre millions de dollars en 2017, pour 13 millions en 2018. La deuxième catégorie, ce sont les petits projets entre deux à cinq millions de dollars, comme les usines de livraisons d’Amazon. Elles ont fleuri dans la ville et en banlieue proche, créant des milliers d’emplois. Enfin, la troisième catégorie, il s’agit de l’investissement locatif. C’est-à-dire acheter des maisons individuelles à rénover. Et ensuite y placer des locataires.

Les quartiers de Détroit sont-ils vraiment redevenus dynamiques ?

Frappée de plein fouet par la crise des subprimes en 2008, et après avoir été la première ville des États-Unis a déclarer faillite en Juillet 2013. Détroit a connu un certain regain économique. Beaucoup ont tenté de surestimer cette évolution en parlant de véritable miracle. Cela a été largement repris par les médias. Conduisant à créer une certain bulle médiatique autour de l’immobilier dans les quartiers de Detroit. Dan Gilbert, un multimilliardaire qui a fait fortune grâce à sa société de prêt a alors décidé de relocaliser son entreprise à Détroit en 2014. Par conséquent, plus de 12,000 de ses employés se sont installés dans la ville. Il a racheté 40 bâtiments et a créé une “tendance Détroit”. De nombreux investisseurs aisés de Californie l’ont suivi, ce qui a suscité l’enthousiasme des plus grands fonds d’investissements américains. Cinq ans plus tard, Dan Gilbert possède 50% du parc immobilier commercial de la ville, totalisant plus de 80 bâtiments ! On l’appelle ici « le sauveur de la ville ». Depuis, des centaines de startups se sont implantées, ainsi que des bars et des restaurants – dont de délicieux steakhouses.

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Les meilleurs quartiers à Detroit pour investir de manière sécurisée

Tout d’abord, on ne pourrait aborder la ville de Detroit et ses quartiers sans parler du plus populaire d’entre-eux. Je veux parler bien sûr du Downtown de Detroit. Il constitue véritablement, la vitrine de la prétendue renaissance de la « motor city ». Ce quartier est incarné comme nous le disions par le très populaire sauveur de la ville, Dan Gilbert, qui a réalisé des investissements massifs. Résultat de cette attractivité. On constate un vrai dynamisme dans le centre-ville. Les commerces ont repris vie petit à petit.

Côté investissement immobilier, le quartier de downtown a clairement connu une valorisation importante de son prix au square feet. Conséquence directe de ces nombreux investissements, le ticket d’entrée pour l’immobilier sera élevé. Lorsque l’on se rend sur Zillow.com, et que l’on regarde les ventes effectuées. On s’aperçoit facilement qu’aucune vente ne se fait en dessous de 350 000$. Pour deux chambres comptés minimum 400 000 $. En outre le rapport prix/loyer n’est pas optimale. Puisqu’un appartement deux chambres pourra se louer aux alentours de 2000 $. On pourra donc espérer en optimisant au maximum une rentabilité de 6% pour un investissement dans le downtown. Bien évidemment cela est une rentabilité brute. Certes la rentabilité ne sera pas des plus attractives. Mais vous vous assurez une véritable stabilité, avec un quartier pleinement développé. Enfin le plus important, la qualité des locataires. Comme on peut l’imaginer, sur ce type d’investissement la qualité des locataires est incomparable. On est donc beaucoup plus serein sur le respect des échéances par les locataires. Ils seront bien souvent des cadres de grandes sociétés avec un bon pouvoir d’achat.

Les opportunités dans le quartier Midtown de Detroit

C’est le quartier voisin du downtown. Ainsi Midtown bénéficie largement du regain de vitalité de son voisin. Ce quartier est assez unique. Il abrite de nombreuses universités, et délivre une véritable énergie à l’ensemble de la ville. Également de nombreuses écoles de qualités sont présentes. Idéal donc pour les familles de ville. De ce fait, la localisation est optimale et permet une stabilisation des locataires. Les salaires des ménages dans ce type de quartier restent plutôt élevés. Là où c’est remarquable c’est lorsque l’on s’attarde sur le niveau d’éducation des habitants. On observe qu’une large partie possèdent des niveaux de types bachelor et master. Cela est très positif, et témoigne d’une bonne qualité de locataires. Côté chiffres, la valeur médiane des biens est de 353 000 $ environ. A l’image de downtown le ticket d’entrée reste quelque peu élevé, mais tel est le prix à payer pour assurer un investissement qui ne promet pas de mauvaises surprises. Le loyer médian mensuel est évalué à 680 $ pour ce quartier.

Les opportunités dans le quartier Midtown de Detroit

Pour un quartier plus à l’extérieur de la ville et offrant donc des prix d’entrée plus abordables, il faut se rendre à l’est de la ville. Il s’agit en effet d’un quartier très apprécié des habitants. Quartier résidentiel et calme, East English village permet des prix commençant à partir de 150 000$. Évidemment on pourra toujours trouver des maisons à bas prix dans ce quartier. Le problème étant que les frais cachés et les rénovations s’avèrent beaucoup plus importantes. Il convient donc de prévoir un tel budget pour obtenir un bien avec la qualité attendue et permettant d’y placer des locataires le plus aisément possible.

Les loyers dans ce quartier vont se situer autour des 700 $ et permettent d’attirer des locataires plutôt aisés (revenus annuels médian des ménages d’environ 52 000$) et offrant une qualité certaine. On constate également que la population de ce quartier est plutôt jeune à la recherche d’un certain confort de vie. Loin de centre de la ville et du stress des grandes agglomération.

Les différents quartiers à risque de Detroit

Fitzgerald et Morningside ont de nombreux points communs. Ils sont tous les deux rattachés à des quartiers qui ont connu une grosse expansion, mais ce sont des quartiers qui restent encore abordables. Il vous suffira de dépenser moins de 70 000 dollars pour une propriété.  Avant la crise des subprimes, on était à 130 000 dollars par bien. L’espérance est donc naturellement de retrouver des valeurs similaires. Pour vous donner une idée, la maison de type architectural “colonial” (années 1930-1970) a le vent en poupe. Un rez-de-chaussée avec un séjour et une cuisine et 3-4 chambres à l’étage avec une salle de bain, et une arrière-cour incluant un jardin. Les superficies sont en moyenne de 100 mètres carrés. Bien évidemment, de nombreuses rénovations vont être à prévoir si l’on souhaite parvenir à attirer des locataires.

Beaucoup conseille fortement à leurs clients de cibler le quartier de Fitzgerald, situé à l’ouest de la ville. On estime un premier achat entre 60 000 et 70 000 dollars. Fitzgerald est décrit comme un quartier attractif car il est juste à côté de Bagley. En effet ce dernier est un quartier où les maisons s’arrachent pour une fourchette estimée entre 120 000 à 150 000 dollars.

Attention cependant, car force est de constater que le quartier de Fitzgerald ne profite pas de la même population que Bagley. En effet les prix y sont drastiquement inférieurs principalement pour cette raison. D’abord certes les prix y sont attractifs, ticket d’entrée à 50 000$. Mais autant vous le dire tout de suite, entre le prix de vente et ce que la maison va réellement vous coûter vous serez loin du compte. Les rénovations à prévoir sont souvent très importantes. Ensuite côté rentabilité certes les chiffres annoncés peuvent être tentant. Cependant la réalité du terrain est souvent bien différente. Plusieurs indicateurs doivent nous alerter sur le fait que la qualité du locataire n’est malheureusement pas au rendez-vous. Et comme tout investisseurs. Nous pensons que : acheter c’est bien, louer c’est mieux.

Or, premier indicateur, on constate que les revenus médians des ménages ne sont pas élevés, environ 25 000$ à l’année. On constate également un très faible niveau d’éducation de la population, plus favorable donc au chômage. Très peu d’habitant sont titulaires de diplômes supérieurs. Ce qui caractérise également ce quartier est la violence qui est présente. De nombreuses caractéristique qui empêche la stabilité des locataires. Et comme toujours au final ce sera la rentabilité qui sera largement affectée par cela.

CONTACTER JULIEN RAYNARD, EXPERT DU MIDWEST ET DE DETROIT

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