visa-e-2
LLC
compte bancaire
Atlanta
Bannière Exco US
resto
ATM
Detroit
Floride
Cleveland

Le renouveau des quartiers de Détroit

Avec une sécurité et des services publics en hausse, un centre-ville dynamique et des quartiers d’affaire et des quartiers résidentiels en pleine expansion… Détroit renaît de ses cendres depuis 2014, lorsque Dan Gilbert, le “sauveur” de la ville a investi dans une ville alors meurtrie par la crise financière.

Rencontre avec Justin Fontenelle, fondateur de JustInvestNow, un Belge passionné d’immobilier qui s’est installé dans la ville il y a cinq ans.

Détroit connaît un renouveau, ce qui ravit les investisseurs immobiliers.

Investir.US: Quel est le profil immobilier de la ville de Detroit ?

Justin Fontenelle : On distingue trois types de projets immobiliers. La première catégorie, c’est celle des projets de redéveloppement, que les grosses fortunes et les fonds d’investissement.

Pour citer quelques exemples: la gare centrale de Détroit, qui sera entièrement rénovée par Ford, dans le quartier de Cork Town. Cet investissement a fait la une de l’actualité et qui génèrera plus de 2 500 emplois !

Autre exemple, l’usine de Chrysler dans le quartier de Downtown, à l’est de Jefferson Avenue, qui va lancer 6 500 postes d’ici à 2020. Le marché de l’emploi est de retour à Détroit !

Il y a quelques années, la ville avait investi tout au long de Jefferson Avenue pour des projets résidentiels à hauteur de 13 millions de dollars. L’autre quartier qui a bénéficié d’une large aide gouvernementale est Fitzgerald. La ville a également aidé Brush Park: quatre millions de dollars en 2017, pour 13 millions en 2018.


La deuxième catégorie, ce sont les petits projets entre deux à cinq millions de dollars, comme les usines de livraisons d’Amazon. Elles ont fleuri dans la ville et en banlieue proche, créant des milliers d’emplois.

Enfin, la troisième catégorie, c’est ce que nous faisons: l’investissement locatif. Nous achetons des maisons pour les rénover et trouvons des locataires fiables.

Nous sommes la seule agence francophone à Détroit qui pouvons obtenir l’important certificat de conformité pour un logement. C’est essentiel ! Sans ce certificat, la ville impose une amende forfaitaire onéreuse aux propriétaires.

Investir.US: Depuis quand est-ce que Détroit est redevenue une ville dynamique ?

Justin Fontenelle : Frappée de plein fouet par la crise des subprimes en 2008, et après avoir été la première ville des Etats-Unis a declarer faillite en Juillet 2013, Détroit a connu un vrai miracle économique.

Dan Gilbert, un multi-milliardaire spécialisé dans la finance a alors décidé de relocaliser son entreprise à Détroit en 2014. Par conséquent, plus de 12,000 de ses employés se sont installés dans la ville.

Il a racheté 40 bâtiments et a créé une “tendance Détroit”. De nombreux investisseurs aisés de Californie l’ont suivi, ce qui a suscité l’enthousiasme des plus grands fonds d’investissements américains.

Cinq ans plus tard, Dan Gilbert possède 50% du parc immobilier commercial de la ville, totalisant plus de 80 bâtiments ! On l’appelle ici « le sauveur de la ville ».

Depuis, des centaines de startups se sont implantées, ainsi que des bars et des restaurants – dont de délicieux steakhouses. Je vous le confirme, Détroit est une ville vibrante !  

Lorsque je m’y suis installé en 2014, le centre-ville était d’ailleurs quasiment vide. Aujourd’hui à Noël, il y a un marché avec une grande patinoire et des stands de cocktails  chauds. L’été, une plage  type “Paris plage” reste ouverte jour et nuit et l’on s’y retrouve autour de nombreux food trucks, des terrains de baskets, et de nombreuses activités.

La stratégie de la ville a suscité l’admiration. Le New York Times l’a d’ailleurs nommée première ville touristique aux Etats-Unis.

Les investisseurs immobiliers s’en réjouissent. On estime désormais la plus-value à 25% d’ici à 2020, et la demande de la ville de Detroit d’obtention des certificats de conformité y est pour quelque chose.

Avec des normes strictes, ils poussent les propriétaires à rénover leurs maisons et à harmoniser l’urbanisme.

Investir.US: Quels ont été les premiers quartiers à se relancer ?

Justin Fontenelle : Je conseille fortement à mes clients de cibler les quartiers de Fitzgerald, situé à l’ouest de la ville. On estime un premier achat entre 60 000 et 70 000 dollars. Fitzgerald est un quartier attractif car il est juste à côté de Bagley, où les maisons s’arrachent pour une fourchette estimée entre 120 000 à 150 000 dollars.

Si vous préférez l’est de la ville, MorningSide est l’endroit où investir, car il avoisine

Le quartier d’East English Village ou les proprieties valent autour 200,000 dollars.

Mais le plus intéressant, c’est que East English Village est lui-même rattaché à Grosse Pointe, la banlieue aisée de Détroit, au bord du Lac St-Clair. Ses maisons de maître victoriennes valent autour du million de dollars. C’est un quartier magnifique, où avocats, assureurs et anciennes familles du Midwest se côtoient.

Fitzgerald et Morningside ont de nombreux points communs. Ils sont tous les deux rattachés à des quartiers qui ont connu une grosse expansion, mais ce sont des quartiers qui restent encore abordables. Il vous suffira de dépenser moins de 70 000 dollars pour une propriété.  

Avant la crise des subprimes, on était à 130 000 dollars par bien. Le but pour nous, c’est que nos investisseurs retrouvent la même plus value d’avant la crise.

Pour vous donner une idée, la maison de type architectural “colonial” (années 1930-1970) a le vent en poupe. Un rez-de-chaussée avec un séjour et une cuisine et 3-4 chambres à l’étage avec une salle de bain, et une arrière-cour incluant un jardin.

Les superficies sont en moyenne de 100 mètres carrés. Avec un chauffage centrale et une rénovation intégrale, ces types de maisons ont tout pour attirer des investisseurs dans cette grande ville du Midwest.

Investir.US: Dans quel type de bien conseillez-vous à vos clients d’investir ?

Justin Fontenelle : Les biens « premium » aux alentours de 70 000 dollars connaissent déjà une plus-value, mais si l’investisseur n’a que 50 000 dollars, nous avons aussi des recommandations.

Selon le budget de nos clients, nous nous adaptons. Une maison coloniale me semble un bon premier achat, mais si votre bourse le permet, une installation à la frontière avec Gross Points est optimal.

Aussi, notre plus-value, c’est notre savoir-faire local. Nous sommes fiers de travailler avec des artisans de la ville qui excellent dans leurs métiers et savent rénover avec goût des maisons traditionnelles, petites ou grandes.

Contacter JustInvestNow

Guide INV
Atlanta
ATM
visa-e-2
Detroit
LLC
resto
compte bancaire
INV – 151001 banner_default_investir_728x90
Floride
Bannière Exco US
Cleveland