7 pièges à éviter quand on investit à Détroit

7 pièges à éviter quand on investit à Détroit

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7 pièges à éviter quand on investit à Détroit

La crise économique semble bel et bien dépassée à Détroit. La plus grande ville du Michigan, qui s’était déclarée en faillite en 2013, affiche depuis quelques années un net regain de forme, et redevient attractive pour les entreprises. Si l’immobilier reste relativement abordable comparé à d’autres grandes villes des Etats-Unis, la « Motor City », en pleine redynamisation, réserve de belles plus-values aux investisseurs, à condition de connaître le marché. Pour savoir comment investir sans se tromper, nous avons interrogé Justin Fontenelle, fondateur de la société JustInvestNow. L’expert de l’immobilier à Détroit fait le point sur les pièges à éviter.

Pièges à éviter quand on investit à Détroit

Piège n°1 : Investir dans des maisons non certifiées par la ville

Tout le monde a en tête la ville fantôme que fut Détroit au milieu des années 2000, avec ses infrastructures en ruines et ses logements vidés de leurs habitants. De nombreux promoteurs travaillent activement à la rénovation des habitations, mais il convient de vérifier que tout a été fait dans les règles de l’art. « Les maisons que j’achète et rénove avant de les vendre ou de les mettre en location ont toutes passé les inspections nécessaires, obtenu tous les permis, ainsi que le certificat d’occupation délivré par la ville », explique Justin Fontenelle. « Certaines personnes louent sans scrupules des logements non conformes, or il peut y avoir des amendes voire des mandats d’arrêts si on ne respecte pas la législation. »

Piège n°2 : Négliger la « section 8 »

Ce n’est pas forcément le premier investissement auquel on pense, et pourtant : investir dans la « section 8 », le programme fédéral américain d’aide au logement, est une réelle sécurité pour un propriétaire. « Ce sont des logements au loyer garanti par l’Etat, pour des gens aux faibles revenus. Une grosse partie voire la totalité du loyer est payé directement par le programme, ce qui fait que le risque d’impayés est quasi nul », détaille l’expert.

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Piège n°3 : Acheter dans un quartier avec trop de logements vacants

Vous avez repéré un logement à un prix intéressant ? Vérifier avant de vous lancer qu’il ne se trouve pas dans un quartier en perte de vitesse, ce qui rendra votre bien inlouable. Justin Fontenelle en a repéré surtout du côté est de Détroit, « mais il existe aussi quelques poches de logements vacants à l’ouest ». Seul un professionnel de l’immobilier dans la Motor City saura définir les quartiers qu’il vaut mieux éviter, d’où l’importance de faire appel à un agent qui vit sur place.

Piège n°4 : Avoir un portefeuille avec uniquement des locataires qui payent immédiatement

Vous réalisez un important investissement locatif ? « Veillez toujours à avoir une partie des logements garantis par la ville, car selon les statistiques, 50% des gens peuvent être amenés à arrêter de payer leur loyer à un moment de leur location », met en garde Justin Fontenelle.

Piège n°5 : Ne pas faire attention à la qualité du logement

Malgré le vent de neuf qui souffle sur l’immobilier, il existe encore beaucoup de vieilles maisons à Détroit. A regarder impérativement avant d’acheter : « l’état de la toiture, des châssis (éviter ceux en bois, et préférer un châssis en PVC, plus durable), la présence de double-vitrage, ou encore l’absence de plomb dans les vieilles peintures », énumère Justin Fontenelle.

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Piège n°6 : Investir dans un bien trop peu cher

Un prix très en-dessous du marché pour une maison peut s’avérer alléchant. Prudence ! « Cela signifie généralement qu’il y a quelque chose qui ne va pas dans le dossier, comme des impayés à régler pour le nouveau propriétaire, par exemple. »

Piège n°7 : Confier les travaux et la gestion de votre bien à des professionnels différents

« Je conseille toujours de diminuer au maximum le nombre d’intermédiaire, car en cas de problème, celui qui a fait les travaux et celui qui s’occupe de la gestion peuvent être amenés à se renvoyer la balle », indique Justin Fontenelle. « Chez JustInvestNow, nous nous occupons de votre bien à Détroit de A à Z. Cela évite ce genre de désagrément. »

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