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Dossier: Investir dans l’immobilier à Cleveland

L’investissement immobilier à Cleveland est une opportunité que se conseillent les investisseurs internationaux. Se générer des revenus passifs grâce à l’immobilier est de plus en plus répandu en 2020. Quid du marché immobilier de Cleveland ? Beaucoup d’interrogations autour de cette ville. Investir US met l’information au centre de tout. Nous consacrons donc un dossier spécial à cette ville. Son histoire, avec sa grandeur mais aussi son déclin, nous en dressons le portrait. Dans un second temps pour nous accompagner, notre partenaire USA Immobilier. Ses deux associés, sont implantés depuis quelques années à Cleveland. Ils apporteront leur expertise et leur connaissance de l’immobilier à Cleveland.

Les origines de la ville

Un certain Général Moses Cleaveland, juriste, politicien et militaire Américain est envoyé par la Western land company pour trouver des nouveaux terrains à exploiter. Son équipe d’expédition quitte New York en juin 1796. Le 22 juillet de la même année il accoste à l’embouchure de la rivière Cuyahoga. Là, il y découvre une plaine composée notamment d’une fôrêt riche et luxuriante. Bel endroit pour établir une ville ? C’est donc à la date du 22 juillet 1796 que la ville est fondée, les employés de construction nomment l’endroit « Cleaveland » en l’honneur de ce chef qui les a conduits. L’orthographe du nom de la ville prend sa forme définitive en 1831, en supprimant le premier « a » pour devenir « Cleveland ». Ce nom raccourci permettait de rentrer plus facilement en une des journaux pour promouvoir cette nouvelle ville.

Général Moses Cleaveland, Français et fondateur de la ville Cleveland

Les années prospères de Cleveland, ville industrialisée

Le début de développement de Cleveland fut timide, seulement quatre colons au départ, en 1820 on ne recensait que 150 habitants. Cependant très vite Cleveland se développa et exploita les nombreux avantages notamment géographiques dont elle disposait. A savoir sa localisation en bordure du lac Erié lui donnait de réelles opportunités. En effet en 1832 fut construit le canal Ohio-Erié et dès lors la petite ville devint très rapidement un point de passage obligé. La révolution du chemin de fer renforça encore l’attrait pour la ville de Cleveland. Le processus de la révolution industrielle fait basculer Cleveland comme l’une des villes majeures des États-Unis, qui devient le terrain de nombreux sièges d’aciéries. En 1920 un certain John Davison Rockfeller fait fortune avec la standard Oil. Cleveland aux USA devient l’un des principaux centre de raffinage et la cinquième ville la plus peuplée des Etats-Unis.

En 1936 la ville célèbre son centième anniversaire en tant que ville incorporée aux Etats-Unis, pour ce faire elle organise une exposition (« Great lakes Exposition ») sur la rive du lac, pour sa première édition elle attire 4 millions de visiteurs. Et ce n’est pas moins de 7 millions qui se déplaceront l’année suivante. Cette exposition survit toujours d’une certaine manière puisque c’est à cet endroit que sont édifiés aujourd’hui, Great lakes Science Center, Rock and Roll Hall of fame et l’aéroport de Cleveland Burke Lakefront.

Standard oil company à Cleveland

Déclin démographique et économique de Cleveland

Au sortir de la Seconde Guerre Mondiale, Cleveland, connait une période d’essor de courte durée, ce qui lui vaut le titre de « meilleure ville du pays » décernée par les entreprises. En 1949 Cleveland voit sa population atteindre 914 808 habitants. Cependant en 1960, le déclin des industrie lourdes conjuguée à une migration pour les nouvelles banlieues fait peu à peu de Cleveland une ville en perdition. Les difficultés financières ne tardent pas à se faire ressentir. C’est notamment sous le mandat du maire Dennis Kucinich en décembre 1978 que la ville connait ses plus grosses difficultés financières. Également la crise des Subprimes qui n’épargne aucune ville a durement touché Cleveland, 70 000 logements sont saisis par les banques et autres organismes prêteurs pour défaut de remboursement des emprunts. Conséquence directe, la pauvreté à Cleveland augmente inévitablement, avec un chômage élevé.

Redéveloppement de Cleveland, ville chargée d’histoire

Comme nous le savons, l’histoire n’est qu’une succession de cycles et à tendance à se répéter, ce que l’histoire nous enseigne c’est que Cleveland a toujours su se relever, au début de son édification son développement était poussif, avant de connaitre la grandeur historique. Aujourd’hui et depuis quelques années on constate que la ville se redéveloppe, notamment conforter par de réels efforts de la mairie, qui a œuvré pour la revitalisation du centre-ville et la rénovation urbaine. En effet des projets immobiliers nombreux sont en cours, de même que l’investissement de la puissance publique, dans l’espace urbain. Cleveland conserve ses racines de terre industrielle (13,7 % des emplois de la ville). Sur ce point Cleveland et Détroit (Michigan) sont deux villes de la « rust belt », en référence au fait qu’elles sont des terres historiques de l’industrie, notamment automobile. Cleveland a su se constituer de réels atouts dans divers secteurs. En témoigne le tissu économique de la région profondément intégré dans la mondialisation, avec une dizaine d’entreprises à Cleveland confortablement installées dans le classement fortune 500. On y retrouve notamment GoodYear, producteur de pneus avec un chiffre d’affaires de 15,5 milliards de dollars (en 2018), ou encore Sherwin williams producteur de matériaux de construction, et spécialement peinture qui réalise un chiffre d’affaires de 17,5 milliards de dollars. C’est un ensemble de conditions qui font qu’aujourd’hui Cleveland est devenu un véritable centre d’affaires.

« Pour être simple, un prix au sqft faible et une main d’œuvre qualifiée avec des jeunes diplômés commençant dans le monde du travail, est un cocktail gagnant pour ces grandes entreprises. Dans la même idée, de grandes annonces ont été faites, tout d’abord Amazon a établi des centres de stockage à Cleveland, et aujourd’hui le géant du e-commerce emploi 3000 personnes. Cela constitue des emplois très stables pour Cleveland. Ensuite c’est l’entreprise historique Ford, qui a annoncé investir 1 milliard de dollars dans deux usines de fabrication. Cet investissement comprend l’intégration d’une nouvelle ligne de produits dans l’usine d’assemblage et des modernisations dans l’usine produisant des moteurs (à hauteur de 125 millions pour la modernisation). »

Benoit Malige USA ImmobilierBenoit Malige, expert du marché de Cleveland, USA IMMOBILIER

CONTACTER USA IMMOBILIER, NOTRE EXPERT DE CLEVELAND

L’éducation à Cleveland, mais aussi la culture et l’art sont aussi de réels atouts, en effet avec une population étudiante importante (50 000 environs), la vitalité de la ville est assurée. En outre, l’attractivité d’emplois favorisée par une forte concentration des entreprises (attirées par un prix au sqft faible) encourage les jeunes diplômés des universités à rester dans cette ville. N’oublions pas le sport également, avec le plus national d’entre eux que représente le basket-ball et qui permet directement et indirectement une grosse création de richesse.

les médias Américains décrivent Cleveland comme la ville du come-back

Focus sur Cleveland Clinic (premier employeur de la ville)

La clinique de Cleveland est un acteur majeur pour la ville mais aussi pour le monde. En effet, elle constitue le premier employeur de la ville en mobilisant pas moins de 20 % des emplois de la ville. A elle-seule, 60 000 personnes travaillent dans l’établissement, ce chiffre inclut notamment 11 800 infirmières, 3953 médecins et chercheurs dans 140 spécialités. En 2017, l’établissement réalisait un chiffre d’affaires de 8,4 milliards de Dollars avec pas moins de 7,6 millions de visites de patients. Son intégration locale va au-delà de l’économie, puisque des programmes universitaires sont établis en partenariat avec l’université de médecine de Cleveland, Case western Reserve. Cela contribue à renouveler cette expertise en matière de médecine et de santé, puisque les étudiants de Cleveland connaissent une formation d’exception compétitive à l’Internationale.

Car en effet, Cleveland Clinic est un acteur majeur à l’international, classé régulièrement comme l’un des meilleurs hôpitaux du monde par le U.S New & World Report. Le programme en matière de cardiologie est classé numéro 1 du pays depuis 1995. Cleveland Clinic, est présent chez son voisin Canadiens à Toronto avec un centre spécialisé en matière de médecine du sport. Cleveland Clinic a ouvert un hôpital à Abu Dhabi et prévoit l’ouverture en 2021 à Londres. Le développement à l’international n’est qu’à son commencement.

Information de Fox meilleur hopital au monde

Cleveland : un parc immobilier plein d’opportunités

Consécutivement à la crise mondiale, les prix de l’immobilier ont fortement chuté. En s’intéressant aux chiffres et à son évolution, on constate aujourd’hui que la croissance est revenue, et ne fait que de s’accélérer ce qui a conduit aujourd’hui à rendre des quartiers trop chers à l’achat. Globalement, le marché de l’immobilier n’a fait qu’augmenter. En août 2011, le prix de vente médian était de 25 600 $ alors qu’en février 2020 il était de 70 000 $. On constate que depuis 2017 l’évolution des prix s’est réellement accélérée, et certains quartiers sont désormais à des prix excluant toute stratégie d’investissement. Les loyers suivent également la tendance, puisqu’une nette évolution peut être constatée, le loyer médian en juin 2011 était de 845 $ par mois, au mois d’octobre 2019 le loyer médian s’élevait à 919 $ par mois.

« Cleveland est une terre fertile pour le marché du logement, elle laisse place à de nombreux projets d’investissement tous plus massifs les uns que les autres. The Beacon : un gratte-ciel de 108 mètre achevé en 2017 pour un investissement de 95 millions dollars. The Lumen : le plus grand complexe d’appartements en centre-ville pour pas moins 135 millions de dollars investit ! Probablement achever au printemps 2020. A venir également le projet nuCLEus qui comprend un hôtel, 14 000 mètres carrés d’espace de vente au détail et restauration, 500 appartements et aussi 18 000 mètres carrés de bureaux.« 

Julien Raynard, expert du marche de Cleveland, USA IMMOBILIER

CONTACTER USA IMMOBILIER, NOTRE EXPERT DE CLEVELAND

Les biens immobiliers proposés par USA IMMOBILIER

Si le centre est aujourd’hui un marché que l’on peut qualifier de « mature », certains quartiers alentours sont encore en croissance et offrent de vraies opportunités sur ce qu’on appelle les « single family house ». Ces unités qui accueillent les familles avec souvent 3 chambres et 1 salle de bain, offrent des prix d’achat à partir de 50 000 euros avec des rentabilités nettes à hauteur de 10 % minimum. Également, les « mutli-family house » intègrent le catalogue d’USA Immobilier, avec des caractéristiques bien précises, il s’agira d’immeubles de rapport, comprenant un nombre réduit d’unités, naturellement l’investissement est plus gros mais la rentabilité reste inchangée, nous y veillons.

« Nos calculs de rentabilités sont au plus près de la réalité, pas d’artifices pour gonfler le pourcentage. Dès lors nous intégrons toutes les charges, comme les taxes foncières en allant chercher les infos à la source. Sur les sites de la ville et du comté ou encore les frais de gestion locative qui sont de manière classique de 10 %. Chez USA immobilier, nous concentrons nos efforts sur ce type de produits d’investissement, pour proposer un service clé en main. On accompagne de l’achat à la gestion du bien.  Nous effectuons, le plus souvient, des rénovations afin d’offrir un produit avec un avantage compétitif. »

Julien Raynard, expert du marché de Cleveland, USA IMMOBILIER
Exemple maison USA Immobilier

USA IMMOBILIER met à disposition leur expertise pour votre investissement immobilier à Cleveland, puisqu’ils ont eux-mêmes réalisés l’opération il y a quelques années avec l’idée d’investir à Cleveland. Ils ont l’ambition d’installer une relation de long terme avec les investisseurs. La valeur principale d’USA immobilier est la transparence. Ils ont pour cela mis au centre cette valeur dans leurs différents processus.

« Nous vous accompagnons dès la prise de contact, pour étudier votre projet. Nous mettons ensuite en place la stratégie juridique et fiscale avec la création, par exemple d’une Limited Liability Company. Egalement, nous nous chargeons de l’assurance de votre bien pour vous négocier les meilleurs devis du marché avec les meilleurs conditions grâce à nos partenaires historiques. Enfin la relation se poursuit après l’achat, puisque nous nous occupons de la gestion locative à Cleveland sur l’ensemble des biens que nous proposons aux investisseurs. L’investisseur n’a qu’à encaisser les loyers de ses investissements.  Ainsi nous avons mis en place dans le processus une plateforme permettant d’être informé en temps réel des éventuels travaux sur le bien, ou encore des opérations de maintenance. Nous éditons tous les documents techniques des biens, avec une fiche technique ainsi qu’une liste des réparations détaillée et précise. De même nous compensons la distance avec l’investisseur par une extrême réactivité, ne laissant jamais de question sans réponse. Les investisseurs sont en relation directe avec des personnes sur le terrain au plus près des biens. »

Julien Raynard, expert du marché de Cleveland, USA IMMOBILIER

USA Immobilier à Cleveland, une seule réalité : le Terrain

« Chez USAIMMOBILIER, nous avons une priorité, le terrain, notre métier nous impose la rapidité et l’efficacité, c’est pourquoi nous avons établi des bureaux à Cleveland, dans notre quartier coup de Cœur, Collinwood. Ainsi la communication des équipes est optimale et nous sommes au plus près des biens. Également nous pouvons accueillir nos investisseurs dans nos locaux durant la semaine, pour échanger et visiter ensemble du futurs investissements »

Benoit Malige USA ImmobilierBenoit Malige, expert du marché de Cleveland, USA IMMOBILIER

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