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En raison de l’évolution des prix de l’immobilier aux États-Unis, les investisseurs étrangers sont de plus en plus nombreux à chercher un financement pour leur achat. Que vous souhaitiez acquérir une maison aux États-Unis pour y vivre ou l’utiliser comme un placement rentable, il existe plusieurs moyens de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Les citoyens non américains doivent tenir compte d’un certain nombre de facteurs lorsqu’ils souhaitent emprunter de l’argent. Des exigences dont il faut avoir conscience avant de s’engager. Investir US vous explique comment obtenir un crédit immobilier aux USA en tant qu’étranger.

Demande de crédit immobilier aux USA : que doivent savoir les étrangers ?

En tant qu’emprunteur étranger, il est des éléments à connaître absolument.

Pas de couverture par les géants du crédit hypothécaire

Les géants du crédit hypothécaire aux États-Unis, à savoir Fannie Mae et Freddie Mac, sont ceux qui possèdent ou garantissent la majorité des prêts immobiliers aux Américains. En raison du fait qu’ils n’achètent pas les prêts hypothécaires des non-résidents auprès des organismes prêteurs, ces derniers doivent inscrire les prêts dans leurs propres comptes.

Outre le fait qu’ils ne peuvent pas facilement vendre ces prêts sur le marché secondaire, ceux-ci deviennent moins intéressants dès lors qu’il est plus difficile et plus coûteux de retrouver la trace des emprunteurs à l’étranger, que ce soit pour des retards de paiement ou des manquements à leurs obligations de rembourser leur prêt.

Des prêts hypothécaires plus élevés

Les étrangers peuvent, bien évidemment, obtenir des prêts de la part de nombreuses banques américaines. Au lieu de recourir aux prêts hypothécaires classiques, ces dernières recourent à des offres de financement qui bénéficient de leurs propres règles de souscription et souvent, des taux d’intérêt plus élevés.

Un apport initial plus conséquent

Du fait que les acheteurs étrangers présentent un risque de crédit plus élevé, les organismes prêteurs leur demandent souvent un apport minimum bien plus conséquent que pour les citoyens américains. Cet apport est de l’ordre de 30 % minimum du prix de vente.

Une procédure d’approbation plus stricte

Bien évidemment, lorsqu’il s’agit de vérifier les revenus et les informations des citoyens étrangers, les démarches sont plus longues et plus fastidieuses pour les organismes prêteurs. En conséquence, ces derniers demandent généralement des relevés bancaires et des déclarations d’impôts établis dans le pays d’origine du demandeur. Au lieu d’un rapport de crédit, généralement requis de la part d’un citoyen américain, les organismes prêteurs peuvent exiger des demandeurs étrangers des relevés de carte bancaire sur plusieurs mois afin d’examiner leurs habitudes d’emprunt.

Des démarches plus longues

Pour les étrangers, les démarches liées à l’approbation d’un prêt hypothécaire sont plus longues que pour les citoyens américains. Il est possible d’accélérer le processus de souscription, en requérant un prêt hypothécaire auprès d’une banque internationale présente à la fois aux États-Unis et dans son propre pays d’origine. Dans certains cas, il est également possible de bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible.

Une Green Card ou un visa de travail pour obtenir plus de possibilités

Si vous travaillez légalement aux États-Unis, même avec un visa de travail temporaire, ou que vous êtes résident permanent avec une carte verte (la fameuse Green Card), vous pouvez bénéficier de prêts de la Fannie Mae ou de prêts FHA (Federal Housing Administration). Il est possible que vous deviez fournir des informations supplémentaires aux prêteurs afin de prouver votre statut ; il se peut également que votre visa de travail doive être prolongé.

Des lois fiscales sont plus complexes

Les acheteurs étrangers doivent tenir compte des lois fiscales de plusieurs pays. En effet, les différents pays ont conclu des conventions fiscales différentes avec les États-Unis. En tant que vendeur de bien immobilier étranger, vous êtes soumis à l’impôt américain sur les plus-values. L’IRS (Internal Revenue Service) retient automatiquement 10 % du prix d’achat brut, puis procède à un ajustement en conséquence, lorsque le vendeur remplit la déclaration d’impôts aux États-Unis.

S’il est possible pour un étranger d’obtenir un crédit immobilier aux USA, le parcours peut être semé d’embûches. Selon la NAR (National Association of Realtors), près de la moitié des acheteurs étrangers décident de payer les propriétés résidentielles au comptant. Bien évidemment, si cela n’est pas possible pour vous, une autre solution consiste à trouver une propriété plus abordable dans une autre région ou une autre zone géographique.

Les étapes pour obtenir un crédit immobilier aux USA en tant qu’étranger

Vérification du crédit

Si l’on devait présenter une liste non exhaustive du processus permettant d’obtenir un crédit immobilier aux USA en tant qu’étranger, cela pourrait se résumer ainsi :

Il n’est nullement besoin d’avoir des antécédents de crédit aux États-Unis pour faire la demande d’un prêt hypothécaire. Un rapport de crédit international peut être obtenu sur demande auprès de sa banque. Il est possible que des informations supplémentaires soient requises pour compléter l’étape de vérification de crédit.

Production de documents essentiels

Faire la demande d’un prêt hypothécaire aux États-Unis signifie qu’il faut produire un certain nombre de documents. Ces derniers peuvent varier d’un État à l’autre ; à ce titre, il est important de se renseigner en amont quant aux réglementations et exigences liées à l’Etat dans lequel vous souhaitez acheter votre bien. D’une manière générale, les documents suivants sont requis :

  • Carte d’identité ou passeport
  • Déclaration de revenus ; avis d’imposition
  • Documents liés à votre emploi
  • Actifs

L’ensemble des documents requis peut être examiné par un avocat spécialisé dans l’immobilier. Un expert en fiscalité vous accompagnera également pour connaître vos éventuelles obligations en termes d’imposition.

Signature de l’acte de vente

La conclusion d’un acte de vente est la dernière étape de l’achat d’une maison aux États-Unis. Lors de cette phase finale, l’acheteur signe les documents juridiques et règle tous les frais nécessaires au transfert de la propriété. Outre l’acheteur, peuvent également participer à la finalisation d’une transaction : le(s) vendeur(s), l’avocat du vendeur, l’avocat de l’acheteur, le représentant de la banque et le responsable de la compagnie d’assurances.

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