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L’achat d’un bien immobilier aux Etats-Unis peut être à la fois un projet exaltant et une source d’angoisse. Pour ceux et celles qui en font l’expérience pour la première fois, il s’agit en effet de se lancer dans l’inconnu… Néanmoins, en comparaison avec un achat immobilier en France et en Europe de manière générale, le processus est plus simple de l’autre côté de l’Atlantique.

Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier en Floride, les futurs investisseurs seront rassurés de savoir que le redoutable processus de « gazumping » (accepter une offre d’un acheteur potentiel pour ensuite accepter une offre plus importante d’une autre personne), est interdit. Une fois qu’une offre est acceptée, la somme due est versée et, à moins qu’un contrôle préalable n’entraîne la rupture du contrat, la vente suit son cours, jusqu’à la finalisation de la transaction immobilière.

Pour savoir comment acheter un bien immobilier en Floride, il convient de connaître les tenants et les aboutissants du processus de vente. Pour vous accompagner, nous vous proposons un guide sous forme d’étapes détaillées.

Première étape – Engager un agent immobilier en Floride

Un achat immobilier en Floride est un projet très sérieux. Il est vivement conseillé de faire appel à un agent immobilier pour se faire représenter et accompagner tout au long du process. En effet, un professionnel facilitera le processus, d’autant plus que cela ne coûte rien à l’acheteur. La première étape, pour acheter un bien immobilier en Floride, est donc la plus importante. Votre agent immobilier fera en sorte que vous ayez toutes les informations nécessaires à portée de main lorsque vous commencerez vos recherches. Il ou elle vous guidera également à travers tous les aspects liés au processus d’achat d’un bien immobilier en Floride.

Point d’actualité : les offres « off market »

Comme dans de nombreux endroits à travers les Etats-Unis, les stocks de biens immobiliers sont encore insuffisants en Floride. En tant qu’acheteur potentiel, il vous faut garder une longueur d’avance sur vos concurrents. A ce titre, il est intéressant de se pencher sur les offres « off market » (off market deals en anglais), également appelées « quiet listings » ou « pocket listings ». Il s’agit de propriétés à vendre qui ne sont pas répertoriées sur les services d’annonces multiples (Multiple Listing Service ou MLS). En clair, ceci signifie que les agents immobiliers qui vendent ces biens immobiliers doivent eux-mêmes rechercher des acheteurs.

Rares dans le passé, les enregistrements de biens immobiliers hors marché ont gagné en popularité ces dernières années auprès des propriétaires, de telle sorte qu’ils sont devenus une forme de marché secondaire faisant face à une demande toujours croissante.

La NAR, National Association of Realtors®, a issu une nouvelle réglementation connue sous le nom de « MLS Statement 8.0 ». Entrée en vigueur le 1er janvier 2020, celle-ci restreint considérablement les inscriptions hors marché.

De prime abord, les inscriptions hors marché peuvent sembler contre-intuitives pour un vendeur. En effet, la demande de biens immobiliers étant supérieure à l’offre et au stock de biens immobiliers disponibles, la guerre des enchères fait rage dans de nombreux quartiers. Certains vendeurs se lancent sur les offres off market afin de tester le marché, préserver leur vie privée ou économiser la commission d’agence. D’autres souhaitent créer un sentiment d’exclusivité qui peut se traduire par un prix de vente plus élevé.

Du côté des acheteurs, les offres hors marché donnent accès à un stock de biens immobiliers supplémentaire. Ils peuvent ainsi envisager de réaliser des économies si la commission est plus faible. Ils évitent également la concurrence dans le cadre d’achat de biens immobiliers dans un secteur prisé.

Les ventes hors marché impliquant un seul agent peuvent parfois laisser très peu de marge de manœuvre aux acheteurs qui souhaitent négocier le prix. L’accès aux listes se fait via les agents ou les propriétaires ainsi que sur Internet.

Avantages des offres off market pour les vendeurs

Certains vendeurs de biens immobiliers choisissent de lister leur bien pour tester le marché, tandis que d’autres voient, dans ce marché immobilier secondaire, un processus de vente privée ou la possibilité de négocier une commission de vente plus faible, un seul agent étant impliqué.

En effet, lorsqu’un bien immobilier est proposé à la vente pendant plus de 30 jours, il y a de fortes chances que les acheteurs potentiels souhaitent faire des offres à bas prix pour obtenir l’affaire. Les deals off market n’indiquant pas le nombre de jours des biens sur le marché, ces derniers ont peu de chances de voir leur bien immobilier sous-coté.

Avantages des offres off market pour les acheteurs

Pour les acheteurs, les avantages des offres off market sont doubles. Tout d’abord, ces offres donnent accès à un stock de biens immobiliers que les autres acheteurs ne voient pas. Par ailleurs, si le marché est particulièrement dynamique, les annonces off market peuvent être le seul moyen d’acheter une maison ou un appartement. En règle générale, les affaires à réaliser sont intéressantes, étant donné que la commission payable par le vendeur est moins élevée.

Tous les acheteurs ne recherchent pas nécessairement une résidence principale. Certains investisseurs sont à l’affût de biens immobiliers à louer ou à revendre en vue de réaliser des bénéfices. Une offre off market dans un grand quartier en vogue peut être un excellent moyen d’atteindre cet objectif.

Les implications de la déclaration MLS 8.0 ?

La déclaration MLS 8.0 de la NAR n’est pas une loi au sens classique du terme. L’Association nationale des agents immobiliers (NAR) étant une association de gestion et non une entité juridique, tous les membres, qu’il s’agisse des courtiers comme des agents immobiliers, sont tenus de se conformer à la réglementation. Les entités qui ne font pas partie de la NAR ne sont, quant à eux, pas concernées par la réglementation. A noter toutefois que, aux Etats-Unis, 89 % des acheteurs de logements récents ont fait appel à un agent ou à un courtier en immobilier. Parmi eux, 7 agents sur 10 sont agréés, ce qui signifie, en termes pratiques, que la déclaration 8.0 s’applique à la plupart des transactions immobilières résidentielles.

Deuxième étape : Trouver une propriété

Démarrez votre recherche. Les prix de l’immobilier augmentent continuellement ; c’est pour cela que l’offre à laquelle vous avez accès aujourd’hui ne sera peut-être pas aussi intéressante demain. Votre agent immobilier a accès au MLS (Multiple Listings Service) ; il utilisera activement son expertise pour trouver des annonces qui correspondent à vos exigences et à vos objectifs. Bien entendu, pour acheter un bien immobilier en Floride, il est tout à fait possible de consulter soi-même les annonces en utilisant Internet par exemple.

Plus vous cherchez, plus vous vous informez sur les prix et sur ce qui se trouve dans votre fourchette de budget. Soyez prêt à accueillir les commentaires et les conseils de votre agent immobilier par rapport au quartier et aux rues de la zone qui vous intéresse. Ce professionnel de l’immobilier a une expérience terrain intéressante qu’il convient d’utiliser au mieux. Les connaissances locales de votre agent immobilier sont en effet une grande aide pour vous aider à ce moment du processus.

Une fois que vous avez trouvé des annonces correspondant à vos besoins, il est fortement conseillé de vous déplacer pour aller voir les biens immobiliers en personne. En Floride, il est possible d’assister à des journées portes ouvertes ; l’agent immobilier peut également prendre des rendez-vous avec les agents des vendeurs en votre nom. Si vous ne pouvez vraiment pas vous rendre en Floride, il est d’autant plus important que votre agent immobilier soit un professionnel sérieux ayant une excellente connaissance du marché local !

Troisième étape : Faire préapprouver le prêt financier

La troisième étape concerne le financement de votre propriété en Floride. Si vous envisagez de payer comptant, passez directement à la quatrième étape ci-dessous.

Avant de vous lancer sérieusement dans la recherche en vue d’acheter un bien immobilier en Floride, il est judicieux de faire préapprouver un prêt hypothécaire, au cas où vous verriez un bien immobilier qui vous plaît vraiment. Sans cette étape, vous ne serez certainement pas le premier choix du vendeur en cas d’offres multiples. En outre, il est même possible que vous ne soyez pas certain de pouvoir acquérir la propriété.

Attention : aux Etats-Unis, préqualifier et préapprouver sont deux choses différentes. La préqualification signifie que vous avez donné les détails de vos revenus et de vos engagements financiers à un prêteur qui a estimé le montant que vous pouvez dépenser. Préapprouvé signifie que le prêteur a vérifié votre solvabilité (sous forme d’un rapport de crédit) et votre ratio d’endettement par rapport à vos revenus, et qu’il a correctement analysé votre situation financière. Une fois ces vérifications effectuées, vous recevez une lettre de préapprobation. Cette dernière peut vous aider à conclure l’affaire lors des négociations avec le vendeur ; elle indique que vous êtes solvable et que vos chances d’obtenir un prêt financier pour votre emprunt sont importantes.

Quatrième étape : proposer une offre pour acheter un bien immobilier en Floride

Maintenant que vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient et que vous avez parcouru la déclaration du vendeur qui stipule tous les problèmes connus par le vendeur par rapport à la propriété, il est temps de faire une offre.

En Floride, l’offre passe par un contrat officiel qui définit les exigences et les conditions spécifiques de la part de chacune des parties, l’acheteur et le vendeur.

Certains agents immobiliers peuvent d’abord s’adresser à l’agent immobilier du vendeur en lui faisant une offre à l’oral. Ceci permet de vérifier la réponse de l’autre partie avant d’entamer le processus habituel par écrit. Certains professionnels de l’immobilier conseillent à leurs clients de faire uniquement des offres par écrit. Lorsqu’elles sont ainsi présentées, ces offres ont généralement tendance à être examinées plus sérieusement par les parties auxquelles elles sont destinées.

Bien évidemment, le vendeur n’est pas tenu d’accepter l’offre, même si le prix proposé correspond à l’annonce. En outre, les vendeurs ne sont pas tenus d’expliquer pourquoi ils rejettent une offre particulière. En règle générale, la plupart des acheteurs reçoivent une réponse sous 24 à 48 heures, et dans la plupart des cas, le vendeur fait connaître sa réaction rapidement si l’offre est trop basse.

Cinquième étape : acceptation de l’offre

Dès le moment où vous apprenez que votre offre pour acheter un bien immobilier en Floride a été acceptée, n’oubliez pas de garder à l’esprit qu’il reste de nombreuses étapes pouvant soulever des questions ou des problèmes de part et d’autre. Comme pour tout, c’est au détail qu’il convient de prêter attention dans le cadre d’un achat immobilier aux USA.

Une fois votre offre acceptée, si vous n’avez pas encore versé d’arrhes, vous devrez le faire à la signature du contrat. Attention : l’indemnité d’immobilisation peut être menacée si l’une des parties ne respecte pas le contrat.

Selon les termes du contrat, l’acheteur verse généralement le solde de la caution dans les premiers jours qui suivent la signature du contrat. Ensuite, il est temps de commencer à vous occuper des conditions prévues dans votre contrat. La présence et l’accompagnement d’un agent immobilier sont, à cette étape, primordiale, au même titre que la qualité de son travail et de son équipe.

Sixième étape : signature des contrats

Le contrat d’achat d’un bien immobilier en Floride doit être établi par votre agent immobilier et doit contenir un ensemble de détails. En tant qu’acheteur, c’est vous qui devez le signer. Dans de nombreux cas, il est demandé aux acheteurs de verser un acompte, c’est-à-dire une fraction de la caution, afin de prouver votre sérieux dans votre projet d’achat immobilier en Floride. N’oubliez pas que si votre offre est acceptée et que vous vous retirez ensuite de la transaction sans avoir pris les dispositions nécessaires dans le contrat, la somme versée sera tout simplement perdue.

Il existe deux principaux contrats d’achat de biens immobiliers en Floride. Le contrat type prévoit que si des problèmes sont constatés sur certaines parties du bien immobilier au moment de l’inspection, le vendeur est tenu de les réparer. Une allocation pour ces réparations est prévue dans le contrat. Elle peut monter jusqu’à 1,5 % du prix du bien immobilier.

L’autre contrat concerne l’achat du bien immobilier en l’état. Avec ce type de contrat, si le rapport d’inspection révèle des problèmes, le vendeur n’est pas obligé d’effectuer les réparations. Concrètement, cela signifie que l’acheteur a plus de flexibilité pour se retirer de la transaction, s’il devait décider que la maison n’est finalement pas faite pour lui. C’est également le seul contrat qui permet à l’acheteur de recevoir un remboursement complet de l’acompte s’il n’est pas satisfait lors de la phase de « diligence raisonnable ».

Les composantes du contrat :

  • Le prix proposé par l’acheteur
  • Le pourcentage ou la valeur des arrhes déposés, et la valeur de la totalité du dépôt dû à la fin du contrôle préalable (généralement 10 %)
  • Le délai de réponse à l’offre du vendeur
  • La date de clôture de vente proposée. En Floride, la majorité des clôtures ont lieu dans les 30 à 45 jours suivant la date de la signature du contrat. Néanmoins, cette période peut varier en fonction de circonstances particulières.
  • Les limites de réparations, applicables dans le cadre d’un contrat d’achat « en l’état »
  • Le financement et les délais. Le contrat doit stipuler que la vente ne sera réalisée que si votre demande de prêt est approuvée ; il précise également le taux d’intérêt maximum et les conditions du prêt qui vous correspondent
  • L’inventaire des éléments inclus dans l’achat du bien immobilier

Septième étape 7 – Clôture de la transaction immobilière

Vous serez invité à une réunion de clôture à laquelle votre agent immobilier pourra se rendre en votre nom, au même titre qu’un avocat spécialisé dans l’immobilier. Vous passerez en revue et signerez tous les documents qui vous permettent d’acheter un bien immobilier en Floride et votre agent immobilier ou avocat vérifiera que tout est en ordre. Les fonds seront ensuite transférés du compte séquestre et vous recevrez les clés de votre nouvelle propriété de laquelle vous êtes désormais propriétaire.

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