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Top 5 des raisons de ne pas investir à Baltimore

Située dans l’Etat du Maryland, la ville de Baltimore se situe à environ 65 km de la capitale américaine. Le marché immobilier à Baltimore oppose deux facettes de la ville. La première est composée de tours de luxe et de nouveaux restaurants à la mode attirant des résidents aisés. Tandis que l’autre est une collection de quartiers pauvres à forte criminalité avec de nombreuses maisons décrépites et abandonnées. Même si à première vue la ville peut intéresser les investisseurs, voici notre top 5 des raisons de ne pas investir à Baltimore.

Investir à Baltimore

1 – Baltimore : une ville qui a dû mal à se relever

Comme de nombreuses villes industrielles autrefois prospères, Baltimore a beaucoup souffert vers la seconde moitié du XXe siècle, avec la fermeture d’usines et la disparition de dizaines de milliers d’emplois bien rémunérés. Beaucoup de gens ont quitté la ville pour trouver du travail ailleurs ou ont déménagé en banlieue, laissant des dizaines de maisons abandonnées dans toute la ville. La crise des saisies qui a commencé en 2008 a ajouté encore plus de logements vides au bilan. Aujourd’hui, Baltimore compte environ 17 000 logements vacants, un chiffre qui n’a pratiquement pas changé depuis les profondeurs de la grande récession en 2010, selon les données de logement de la ville fournies au Baltimore Sun.

2 – Une population en baisse

La ville a perdu 7 346 personnes, soit 1,2% de sa population, au cours des 12 mois qui se sont terminés le 1er juillet 2018, selon les chiffres du US Census Bureau. Cette baisse, qui place la population estimée de Baltimore à 602 495 au 1er juillet 2018, est la plus grande perte que la ville ait connue en une seule année depuis 2001. Elle marque également la quatrième année consécutive au cours de laquelle la population de la ville a chuté, commençant en 2015. Le graphique ci-dessous nous montre bien cette diminution de la population, ce qui est un facteur important à prendre en compte pour ceux qui envisagent d’investir à Baltimore.

diminution population Baltimore

3- Une diminution du revenu des ménages

Les malheurs de la ville ont fait chuter le revenu médian des ménages à seulement 46641 $ de 2013 à 2017, selon les données du recensement. C’est 31,6% de moins que la médiane nationale de 61 372 $ pour une famille de deux adultes et deux enfants (bien que bien au-dessus du seuil de pauvreté, qui s’élève à 25 750 $). Malgré tout le taux de chômage est correct puisqu’il était à 4.6% à novembre 2019 (la moyenne nationale étant à 3.3%).

4- Un taux de criminalité élevé

Comme dit précédemment, il y a d’énormes disparités à Baltimore.

En 2018, il y avait 47 homicides dans le quartier de Sandtown Winchester, selon le Baltimore Sun . Dans toute la ville, plus de 300 personnes ont été assassinées à Baltimore l’année dernière, soit un taux de 51 homicides pour 100 000 habitants. C’est d’ailleurs un des records de la ville. « Les conditions de quartier à Baltimore sont le résultat du racisme », a déclaré Nneka N’namdi, fondatrice et dirigeante de Fight Blight Bmore, un groupe qui lutte contre le fléau dans la ville grâce à des informations et de la documentation. Dans les communautés minoritaires les plus pauvres d’East et de West Baltimore, dit-elle, il y a « un nombre disproportionné d’histoires d’alcool, des concentrations de cas d’empoisonnement au plomb et de braquages de banques ».

5- Un marché immobilier en déclin

Le prix moyen des maisons dans les communautés les plus aisées peut être plus de 10 fois plus cher que dans les communautés en difficulté. C’est une ville, après tout, où il n’est pas rare qu’une propriété soit répertoriée pour moins de 2 000 $ dans les sections les plus pauvres. Cela a fait baisser le prix catalogue médian de Baltimore à 181 550 $, soit environ 41% de moins que la médiane nationale de 310 000 $ au 1er avril 2019, selon les données de realtor.com®. De plus, la ville compte plus de 17 000 logements vacants. A cela s’ajoute la baisse des ventes de maisons. En effet, par exemple, les ventes de maisons dans le comté de Carroll ont baissé de 22% – baisse la plus élevée de l’État du Maryland- en février 2019 par rapport à la même période l’an dernier. La diapositive semble être la continuation d’une tendance à travers le Maryland. C’est le sixième mois consécutif pour l’État et la plupart des comtés tout comme Baltimore qui a connu une baisse des fermetures immobilières de 2017 à 2018. Les baisses varient de 0,3% dans le comté de Wicomico à 11,1% dans le comté de Caroline. Carroll se situe au milieu avec une baisse de 4,2% sur cette période.

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