Acquérir en France : L’Avocat mandataire en Transaction Immobilière en France, le nouvel acteur clé sur le marché de la transaction immobilière

Acquérir en France : L’Avocat mandataire en Transaction Immobilière en France, le nouvel acteur clé sur le marché de la transaction immobilière

Bochurberg



C’est un marché fortement encadré où n’intervient pas qui veut.


Les acteurs : il en va de l’agent immobilier, nouvellement de l’avocat et plus classiquement du notaire.

Le promoteur immobilier quant à lui n’intervient qu’en amont et pour des immeubles neufs, sans participer à l’ensemble de la transaction. Il recherche et achète le terrain, son rôle est de financer l’opération, de passer les marchés avec les entreprises d’assurer le suivi technique administratif et financier de l’opération, il surveille le chantier, et les relations avec les administrations et les collectivités locales.

Le Conseiller en gestion de patrimoine (qui connait de la situation patrimoniale de son client afin de le guider dans une stratégie patrimoniale que ce soit une acquisition familiale ou pour un investissement locatif) et le négociateur immobilier (qui négocie les achats et les ventes de biens immobiliers) sont deux acteurs pouvant intervenir en matière de TI mais pas du début à la fin du processus.

Il est difficile de dresser une liste cohérente des acteurs de la transaction, aussi avons-nous choisi de définir les rôles des 3 professionnels susmentionnés qui sont régis par des textes et soumis à des statuts différents.

En revanche s’agissant de la transaction ils ont des obligations communes à respecter.

Le marché de la TI était il y a peu de temps le domaine des agents immobiliers principalement des notaires et parfois des administrateurs de biens.

Mais depuis 2009 l’avocat peut lui aussi porter la casquette de mandataire en transactions immobilières. Il peut exercer à titre accessoire ce qui n’enlève rien bien entendu au rôle du notaire qui reste l’unique interlocuteur pour sceller la transaction, ni au rôle de l’agent immobilier qui est un interlocuteur privilégié sur le marché de l’immobilier.

Ces trois professionnels reçoivent mandat d’un acheteur d’un vendeur ou encore d’un bailleur ou locataire afin de réaliser une transaction immobilière qui peut être la vente, l’achat, la location de tout type de biens immobiliers : appartement, maison, local commercial, terrain… Ils seront chargés de la négociation puis de la rédaction des avant contrats et des contrats tels que le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente, le bail… Pour autant et malgré les similitudes de ces activités, ils doivent être distingués.



L’Agent Immobilier : un spécialiste historique du marché

Son activité est strictement encadrée par la loi Hoguet de 1970, il est un intermédiaire de la TI. Cette loi a pour objet de protéger le consommateur en instaurant un certain nombre de garanties et de contrôles des professionnels de l’immobilier. Ainsi elle les oblige à avoir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable tous les ans et à détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion, à ne recevoir une commission que pour les opérations effectivement conclues entre les parties qui ont été rapprochées par lui.
A la différence des notaires et avocats, il exerce cette activité à titre principal. Il prospecte la clientèle, évalue les biens, diffuse les annonces immobilières, conseille ses clients ou futurs clients, fait visiter les biens.
Il doit veiller au bon déroulement des toutes les opérations et ainsi vérifier la fiabilité des divers documents indispensables à la conclusion de la transaction. Il peut aussi être amené à rédiger les avant contrats et à accompagner ses clients dans les démarches administratives et financières.
Très souvent il va aussi être administrateur de biens c’est à dire chargé par les propriétaires de s’occuper de la gestion de la copropriété et de l’entretien du bien (recouvrement des loyers, des charges, des baux, travaux…).
Il a généralement une connaissance et une expérience de terrain, à laquelle s’ajoutent des compétences juridiques parce qu’il doit connaitre l’ensemble des textes en vigueur. Très polyvalent il est un intermédiaire privilégié sur le marché.


Le nouvel acteur clé porteur de sécurité juridique dans la transaction: l’Avocat mandataire en transactions immobilières

Depuis la loi Hoguet, les avocats ont la possibilité d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières sans remplir les conditions exigées pour les agents immobiliers. En considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité (art 2).
Pourtant jusqu’en 2009, les avocats dont les règles déontologiques excluent le démarchage sont restés réservés quant à la pratique de cette mission en raison de son aspect commercial.
C’est le Conseil de l’Ordre des Avocats du barreau de Paris le 21 avril 2009 qui a adopté un nouvel article au règlement intérieur autorisant les avocats à exercer l’activité de mandataire en TI dans les limites posées par la loi. Le conseil national des barreaux CNB en a décidé de même le 5 et 6 Février 2010.
Cette nouvelle activité s’adresse principalement aux avocats ayant une compétence en matière immobilière qu’il s’agisse de procédure ou de saisie immobilière ou encore de rédaction d’actes pour des ventes ou des locations, des fonds de commerce…

Attention l’avocat n’est pas un agent immobilier.


Il doit respecter les principes essentiels de sa profession et les règles du conflit d’intérêts : il ne pourra intervenir que pour l’une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci (art P6.2.0.4).

Le mandat qu’il reçoit de son client doit indiquer le mode de calcul des honoraires et sa durée.

Ces honoraires sont libres mais représentent souvent un pourcentage de la valeur du bien en question (entre 3 et 6%).

Si la transaction n’est pas conclue, l’avocat ne pourra percevoir d’honoraires que pour les actes éventuellement rédigés.

Coté affichage, les avocats ne disposent pas de la même visibilité que les agents immobiliers, ils ne peuvent afficher raisonnablement qu’à l’intérieur et l’extérieur de leur cabinet et non dans une vitrine.

C’est pourquoi il est important qu’une Association nationale regroupant l’ensemble des avocats mandataires voie le jour. L’AAMTI (Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières) a été créée en novembre 2009 pour aider les avocats dans cette nouvelle activité, pour communiquer auprès du grand public et pour organiser des formations sur le sujet.

Son site internet www.avocat-immo.fr propose des offres d’achat et de vente de tous les avocats adhérents à l’Association. Il est aussi important que les avocats créent des partenariats afin que cette nouvelle activité se développe.

Pour plus d’informations et de contacts, veuillez noter que l’Association AAMTI organise en partenariat avec la Chambre de Commerce Franco Américaine de Miami (FACC) un forum croisé sur l’investissement des français en Floride et des Américains en France du 4 au 8 Avril 2016 à Miami Beach.


Pour plus de renseignements et vous inscrire : AAMTI – FORUM SUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANCO-AMERICAIN


Le recours à un avocat présente l’avantage de faire appel à un professionnel qui pourra à la fois, conseiller et défendre en cas de litige, sans compter ses compétences en matière de rédaction d’actes et de droit international le cas échéant.
Il existe une telle complexification de la transaction immobilière due au nombre d’informations et de documents obligatoires demandés que l’avocat pourra faire en sorte que le dossier du vendeur ou de l’acheteur soit complet et ainsi que la TI soit sécurisée et offre les garanties nécessaires.
Dans le cas contraire, les conséquences pour l’une ou l’autre des parties à la transaction pourraient être désastreuses et conduire à un litige devant le juge qui pourrait par exemple réduire le prix de vente ou bien encore annuler la vente.
Ainsi c’est dans le cadre d’un contentieux que l’intérêt de recourir à un avocat est le plus flagrant. Même si le passage devant un notaire est toujours obligatoire (pour la rédaction de l’acte authentique), il n’empêche que devant les tribunaux l’avocat est seul à pouvoir assister son client.
Par ailleurs, l’avocat intervient également dans le cadre de saisies immobilières, procédure complexe qui peut donner lieu soit à une vente à l’amiable du bien, soit à une vente par adjudication (vente aux enchères).
Même s’il ne s’agit pas classiquement de transaction immobilière, c’est un canal pour acquérir qui peut être utilement emprunté et pour lequel l’avocat est indispensable (il est le seul habilité à enchérir)
De plus l’avocat peut être aussi être de bon conseil et vous permettre d’être informé des différents dispositifs de défiscalisation, des crédits d’impôts… d’optimisation de la transaction finalement.
Enfin l’avocat aguerri aux transactions immobilières internationales saura vous accompagner dans les complexités juridiques multiculturelles.


Le Notaire : l’Acteur indispensable pour l’authentification de l’acte

Tout comme l’avocat, le notaire peut exercer l’activité de mandataire à titre accessoire, ce qu’il fait couramment quand son activité est principalement tournée vers l’immobilier et lorsqu’il dispose d’un service de négociations immobilières.
Professionnel du droit il est aussi compétent pour garantir la sécurité juridique de l’ensemble de la transaction. Notons cependant que seuls 5% des transactions immobilières sont réalisés par des notaires car leur modèle économique (de conseil) n’est pas réellement adapté à la transaction immobilière.
Mandaté ou pas par son client pour vendre ou acheter un bien immobilier, le passage devant cet officie ministériel qu’est le notaire est obligatoire, en effet le contrat de vente doit revêtir la forme authentique et le notaire a le monopole sur ce type d’acte, il est le seul à pouvoir lui donner cette valeur juridique. C’est un passage obligé.
Pour cela en plus de la rémunération prévue par son activité de mandataire (ses émoluments sont fixés par décret st sont de 5%HT du prix de vente jusqu’à 45735 euros et 2, 5% au-delà), le notaire perçoit les frais d’acquisition Ces frais varient selon que le bien est ancien ou neuf. Pour l’achat d’un bien ancien, il faut compter entre 6 et 7 % du prix de vente et pour un bien neuf entre 2 et 3%.


Malgré ces différences, les acteurs de la TI ont des obligations communeste

  • ­D’assurance de responsabilité civile
  • D’obligations telles l’obligation de renseignement et de contrôle des informations trouvées ou recueillies qui découle naturellement du devoir de conseil et de l’obligation d’information vis à vis de leur client (vérification que le bien soumis à la vente n’est pas soumis à des statuts particuliers, que le vendeur a la capacité de disposer du bien lui appartenant, de la solvabilité de l’acquéreur, que le terrain à vendre est constructible …)
    Telle que l’accompagnement de son client dans ses démarches, en organisant des visites du bien, en réalisant un audit juridique et technique du bien…
    En cas de non-respect de ces obligations, le professionnel engage sa responsabilité civile vis-à-vis de son client qui pourra obtenir indemnisation.
  • D’obligation de souscrire un contrat de garantie financière. A noter que pour les avocats les garanties offertes (garanties de non représentation) s’élèvent à 35 millions d’euros

Acquérir en France fait toujours rêver, nous sommes là pour vous y aider en toute sécurité.


Par Maitre Severine AUDOUBERT, avocat au barreau de Paris
Juillet 2015
 
Contactez Maitre Severine AUDOUBERT

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By | 2017-02-09T16:52:48+00:00 3 février, 2017|Categories: Immobilier|

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