Floride
Bannière Exco US
visa-e-2
LLC
Cleveland
compte bancaire
resto
Detroit
ATM
Atlanta

Les différentes lois qui régissent les impôts fonciers en Floride peuvent parfois être difficiles à comprendre. En effet, la somme à payer dépend de plusieurs facteurs. Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Floride, qu’il s’agisse d’un investissement ou d’un projet de vie, il est important de comprendre la manière dont les taxes sont calculées.

Le marché de l’immobilier étant en constante évolution, la valeur des biens immobiliers en Floride fluctue. Au moment où une maison ou un appartement passe d’un propriétaire à l’autre, sa valeur peut changer du tout au tout, au même titre que sa valeur imposable. Il est donc essentiel de connaître les facteurs qui influent sur le montant des impôts à payer.

Outre les taux du marché, l’impôt foncier dépendra également du taux d’imposition pratiqué par les différentes collectivités locales. En effet, un bien immobilier est nécessairement soumis à l’impôt de plusieurs organismes différents, notamment les administrations du comté et de la ville, l’académie scolaire, le district hospitalier et le district des eaux. Des taxes supplémentaires peuvent également s’appliquer dans certaines communautés urbaines.

Par ailleurs, il faut également le savoir, les exonérations sur propriété et l’amendement « Sauvons nos maisons » (Save our Homes) aident à limiter le montant de l’impôt foncier à payer.

Les taxes de comté en Floride

Le montant de l’impôt foncier du comté varie en fonction de la valeur du bien immobilier concerné. Toutefois, il varie également en fonction du taux d’imposition du comté et du lieu de résidence du propriétaire au sein de ce dernier. En effet, dans un même comté, les régions sont organisées de différentes manières, certaines présentant des impôts fonciers moins élevés que d’autres.

Par exemple, le propriétaire d’un bien à Temple Terrace, dans certains quartiers de New Tampa ou au centre-ville de Tampa paiera probablement plus d’impôts fonciers que le propriétaire d’un bien immobilier identique à Lutz ou dans certaines parties de New Tampa.

Généralement, les zones les moins chères sont celles qui ne sont pas incorporées aux municipalités, tout simplement parce qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt « urbain ».

Impôt de développement communautaire

En Floride, les personnes vivant dans une agglomération ou un district en développement paient généralement des impôts supplémentaires. Ces taxes permettent aux promoteurs d’offrir des équipements visant à améliorer la vie des résidents. En partageant le coût du développement de la communauté et du terrain entre résidents, il est possible de concevoir des infrastructures comme un centre de loisirs, un parc, un sentier de promenade et autres installations sportives.

En fonction de la collectivité, l’impôt est articulé en deux parties:

  • La première est obligataire – elle concerne un montant fixe, payable pour une durée déterminée.
  • La seconde varie d’une année à l’autre en fonction des besoins et du budget de la collectivité. Tout investisseur songeant à acheter un bien immobilier en Floride a intérêt à s’informer en amont quant au montant payé par les résidents chaque année, les sommes variant considérablement en fonction de nombreux facteurs.

Il faut noter également que cet impôt est lié à un bien immobilier et non à son propriétaire. Ceci signifie que si une propriété est vendue, le paiement de ces taxes devient la responsabilité du nouveau propriétaire.

Un propriétaire doit avoir la possibilité de payer la partie obligataire de l’impôt de développement communautaire (en anglais « Community Development District Tax ») pour son propre bien immobilier. Ceci réduit ainsi le montant dû chaque année pour alimenter les fonds nécessaires au maintien de la collectivité.

Exemption de l’impôt foncier pour les propriétés familiales

En vertu de l’exemption sur les propriétés familiales (homestead exemption), toute personne résidant légalement en Floride peut déduire 25 000 $ de la valeur imposable de sa résidence principale. En outre, certaines catégories de propriétaires (par exemple, les personnes âgées, les anciens combattants, les aveugles), peuvent également bénéficier d’autres exonérations.

Attention : l’exonération de 25 000 $ sur les propriétés familiales n’est pas accordée de manière automatique. Pour y avoir droit, il faut acheter un bien immobilier en Floride avant le 31 décembre et demander l’exonération au plus tard le 31 mars de l’année suivante.

Depuis le 9 janvier 2008, les propriétaires de biens immobiliers en Floride éligibles peuvent également bénéficier d’une exemption supplémentaire de 25 000 $ en vertu de l’amendement 1. Cette exonération est automatiquement accordée à tout propriétaire qui en fait la demande et dont la requête d’exonération initiale a été approuvée.

Pour résumer :

  • La première tranche de 25 000 $ du bien immobilier concerne l’exemption initiale ;
  • Les 25 000 $ restants sont entièrement imposables. Cette mesure permet aux villes de Floride dans lesquelles la valeur des propriétés est faible de continuer à percevoir les revenus dont elles ont besoin pour gérer le gouvernement local ;
  • La troisième tranche de 25 000 $ concerne la nouvelle exonération prévue par l’amendement 1. Elle est exonérée de tous les impôts, à l’exception de la taxe scolaire. L’objectif est de permettre aux établissements scolaires de continuer à percevoir le financement dont ils ont besoin pour fonctionner.

L’amendement « Sauvons nos maisons » (Save our Homes)

L’amendement « Save our Homes » (parfois abrégé SOH) limite l’envolée des prix du foncier en Floride. Evalué à 3% ou calculé sur la base de l’indice des prix à la consommation, un pourcentage maximum d’augmentation est défini, garantissant à tout propriétaire qui bénéficie d’une exemption de propriété que la valeur imposable de son bien immobilier n’augmentera pas de plus de 3 % par an.

Le SOH protège les propriétaires actuels de Floride. En revanche, il ne s’applique pas aux non-résidents et aux personnes dont le bien immobilier en Floride n’est pas la résidence principale.

Par ailleurs, le plafond de la valeur imposable est automatiquement levé lorsque la propriété change de mains. Les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier en Floride ont donc tout intérêt à se fier à la valeur marchande dudit bien au moment de la vente et non à l’évaluation fiscale des propriétaires précédents. En effet, il est possible que la valeur imposable de la maison soit artificiellement basse, surtout si elle a appartenu au même propriétaire pendant de nombreuses années.

La demande d’exonération de la propriété et la protection automatique liée à la loi sur les maisons individuelles (le fameux SOH) doit faire l’objet d’une demande par le propriétaire.

Transfert de l’exonération SOH

L’amendement 1 a également modifié la manière dont le SOH fonctionne. En vertu de cet amendement, il est possible de transférer une partie du SOH à un nouveau bien immobilier, à condition de remplir les critères d’admissibilité.

Un peu d’histoire pour mieux comprendre…

Avant l’instauration de l’amendement 1, un propriétaire qui vivait dans la même propriété depuis plusieurs années bénéficiait d’un avantage très intéressant en matière d’impôt foncier, la valeur imposable de sa maison étant plafonnée. Toutefois, s’il bénéficiait d’une réduction de son impôt foncier, il était plus ou moins pieds et poings liés à ce bien immobilier, le simple fait de déménager entraînant une forte augmentation de l’impôt foncier.

L’amendement 1 a modifié cela et les propriétaires en Floride peuvent désormais transférer leur protection SOH à une nouvelle propriété. Ils doivent toutefois, pour bénéficier de l’avantage fiscal sur leur nouvelle maison, en faire la demande dans les deux années qui suivent l’achat de leur nouveau bien immobilier en Floride.

Le transfert du SOH s’applique également aux personnes possédant plusieurs propriétés en Floride, dans la mesure où il est possible de transférer la protection d’un bien immobilier à un autre. A noter toutefois que cette protection ne s’applique qu’à une résidence principale. Le propriétaire doit donc, pour bénéficier du transfert du SOH, changer de résidence principale. A ce titre, il faut savoir que les autorités de Floride ne plaisantent pas avec ceux qui envisagent d’abuser du SOH et les sanctions sont sévères.

Le montant du transfert, quant à lui, dépend essentiellement de la différence de valeur entre l’ancien et le nouveau bien immobilier.

Plafond relatif aux autres biens immobiliers

En vertu de l’amendement 1, il existe également un plafond d’évaluation pour les biens non résidentiels. Il s’agit d’un plafond de 10 % limitant la hausse des biens résidentiels et non résidentiels autres que la résidence principale. Il s’agit principalement de locaux commerciaux, de maisons de vacances, de terrains inoccupés.

Depuis le 1er janvier 2008, toutes les propriétés non résidentielles sont ainsi évaluées à la valeur du marché uniquement. Toutefois, l’augmentation des biens d’une année sur l’autre est plafonnée à 10 %. En outre, la valeur imposable de la propriété ne peut pas dépasser la valeur du marché.

Cela signifie essentiellement que la valeur imposable des propriétés non résidentielles est égale à la valeur du marché, quelle que soit la performance du marché immobilier en Floride.

Exonération des biens matériels

Une autre règle liée à l’amendement 1 concerne l’exonération de 25 000 $ pour les biens matériels. Pour y avoir droit, les propriétaires d’entreprises doivent produire une déclaration TPP au plus tard le 1er avril de l’année où ils souhaitent en faire la demande. Les biens concernés comprennent l’ensemble des éléments que l’entreprise possède et/ou loue pour assurer son fonctionnement.

INV – 151001 banner_default_investir_728x90
visa-e-2
Atlanta
Bannière Exco US
Floride
compte bancaire
resto
ATM
Cleveland
LLC
Guide INV
Detroit