Les étapes de l’achat immobilier à Seattle

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Les étapes de l’achat immobilier à Seattle

Mylene Garot

Les étapes de l’achat immobilier à Seattle

Seattle, la grande ville du nord-ouest des États-Unis, connaît une vraie renaissance immobilière et les logements ne cessent de se multiplier. Surnommée la “capitale de la grue”, le secteur de la construction de Seattle explose. La ville aura construit plus de logements cette décennie que pendant les cinquante dernières années. Mais acheter un bien immobilier peut être un moment stressant dans votre vie. Il est important de connaître et de comprendre les différentes étapes à respecter pour concrétiser l’achat de votre bien immobilier. Fabrice Muratore, agent immobilier à Seattle depuis plus de 10 ans, a une connaissance parfaite du marché et nous explique les étapes de l’achat immobilier à Seattle.

Seattle

9 étapes pour l’achat immobilier à Seattle

1/ L’annonce pour une vente d’appartement ou de maison est mise à disposition de l’ensemble des agences de l’Etat de Washington sur le Northwest Multiple Listing Service. Le bien est visible sur tous les sites d’agences, et sur les agrégateurs tel que Zillow. Le listing agent représente le vendeur, et les acheteurs ont leur propre représentation (on l’appelle le Selling agent ou Buyer agent). Il est primordial de noter que le buyer agent travaille dans l’intérêt de l’acheteur.

2/ Les visites du bien sont facilitées par la mise à disposition automatique des clés ou bien à l’occasion des Open Houses. Dans un marché très actif comme Seattle, un bon buyer agent visitera le bien le premier jour pour en faire part à ses clients afin qu’ils ne ratent pas une opportunité.

3/ Lorsque la décision est prise, le buyer agent va rédiger l’offre qui est en fait le contrat d’achat (Purchase and Sale Agreement). Les formulaires sont standards et offrent toutes les combinaisons de conditions possibles.

4/ Les négociations peuvent se faire verbalement mais ne sont validées que par écrit. Le vendeur fera sans doute une contre-offre. Il n’est pas rare d’avoir un document final avec 3 ou 4 corrections de prix !

5/ Lorsque les 2 parties sont d’accord sur tous les termes, on dit qu’on a “Mutual Acceptance”. Le contrat est alors transmis à l’escrow (le notaire).  On ne fait pas appel à des avocats pour les opérations immobilières résidentielles Pour les projets immobiliers plus compliqués (seller financing, multifamily housing ou montage juridique particuliers), votre agent vous encouragera à consulter un avocat spécialisé.

6/ L’acompte/dépôt de garantie est déposé chez le notaire par l’acheteur dans les 2 jours ouvrés après mutual acceptance. Traditionnellement, 2 à 3% à Seattle, mais en fonction des conditions du marché et de la concurrence, un Earnest Money Deposit conséquent peut permettre de gagner.

7/ Parmi les conditions suspensives, l’inspection. C’est quand les acheteurs font appel à un inspecteur indépendant qui vérifie l’ensemble des composants du bien. Selon les résultats, l’acheteur peut continuer, négocier des réparations, un rabais ou bien se retirer. En cas de négociation, le vendeur peut refuser et le dernier mot revient à l’acheteur. Dans tous les cas, le respect des dates est primordial : “time is of the essence” dans tout contrat immobilier. (L’earnest Money est récupérable par l’acheteur en cas de rejet de l’inspection).

8/ Contrairement à la France, les commissions versées à l’agence ne sont pas à la charge de l’acheteur, mais à celle du vendeur. Elles représentent environ 6% du prix de la vente (et couvrent les 2 agents). Il y a une excise tax sur toutes les ventes dans l’État de Washington (1.78%) du prix de vente, également à la charge du vendeur. Et si vous êtes un investisseur étranger non résident, une taxe fédérale est en place à l’occasion de la vente également. Les frais à l’achat sont donc extrêmement réduits.

9/ La vente se déroulera chez le notaire (Escrow). Ce sont eux qui feront le lien avec la banque qui vous aura accordé (si besoin) votre emprunt et récupéreront l’ensemble des documents. Le titre de propriété est assuré par la title company. Escrow fee et Title insurance sont partagés entre acheteur et vendeur ( entre $1000 et $3500 selon le prix d’achat). Les frais d’agence sont payés par le vendeur.  Tous les frais relatifs à la vente sont payés au moment de la vente finale, lorsque vous signez. La closing date sur le contrat arrive en général le lendemain de la signature, lorsque le titre de propriété est enregistré à votre nom au Comté et la remise des clés est immédiate.

Bon à savoir pour l’achat immobilier à Seattle

  • Au même titre qu’il est crucial de trouver un bon agent immobilier, il est extrêmement important pour l’acheteur de trouver une bonne Title Company et un bon notaire qui vérifieront tous les aspects juridiques de la transaction. La Title Company, quant à elle, est là pour vérifier que le titre de propriété est parfaitement « propre » et qu’il ne comporte pas de Lien (souvent pour cause de taxes impayées) afin que tout soit règle avant le closing.
  • La communication est essentielle. Comme partout dans le monde, les notaires ne sont pas tous de grands communicants. Votre agent doit avoir de très bonnes relations avec les Escrow et Title de manière à ce que vous soyez informé des avancées de la transaction en permanence.
  • Seattle a un grand nombre d’acheteurs étrangers. Les notaires sont habitués à travailler avec des clients éloignés et anticiperont pour envoyer les documents à signer par Fedex n’importe où dans le monde. Avant ça, tous les documents de l’offre sont validés en signatures électroniques et les documents envoyés par emails sont également validés à Seattle.
  • Pour les premières étapes de recherche, quelques agences se détachent de la concurrence et offrent désormais des plateformes collaboratives pour faciliter la sélection des biens à voir. Votre agent vous enverra des vidéos du bien, et peut même le faire en direct via Facetime.
  • Votre agent doit pouvoir vous orienter vers la bonne stratégie pour l’offre afin de vous obtenir le bien dans les meilleures conditions pour vous.
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Mylene Garot

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