Ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire à New-York

Ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire à New-York

Greg Orquera

Ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire à New-York

New-York vous fait rêver ? Cette ville cosmopolite attire beaucoup de monde, et nombre d’entre eux souhaitent s’y installer. La Grosse Pomme ne dort jamais et offre toujours quelque chose à faire. Alors, pourquoi pas vous ? 
Cependant, l’expatriation aux États-Unis peut s’avérer difficile surtout au moment d’acheter son logement. Les démarches sont souvent lentes et compliquées. Avant de sauter le pas et réaliser son rêve américain, il faut être bien préparé et avoir fait de nombreuses recherches. 
Jean-Luc Teinturier, agent immobilier à New-York, a un savoir-faire unique du marché. Grâce à son carnet d’adresse, il accompagne ses clients dans leur projet jusqu’au bout. Jean-Luc vit depuis 36 ans dans la ville et nous confie les 4 choses à savoir avant de devenir propriétaire à New-York.

Quel est le coût de la vie par mois à  New-York ?

Transports
Le métro fonctionne 24h/24 et 7j/7 pendant toute l’année. C’est le moyen de transport le plus utilisé et il dessert toute la ville (24 lignes et 468 stations). Les bus sont aussi très développés dans la ville. La MetroCard permet d’économiser beaucoup d’argent. Pour un accès illimité au réseau de bus et métro, cela vous coutera 121$ par mois ou bien 32$ pour 7 jours. Un trajet simple avec la carte ne coûte que 2,75 $. Le prix d’acquisition de la carte magnétique est de 1$.
Téléphone / Internet
Les abonnements téléphoniques sont plus chers qu’en France. Il faut compter environ 40 $ à 60 $ par mois pour une ligne de téléphone portable, avec Internet illimité ou non (cela dépend des opérateurs). Vous pouvez aussi prendre un forfait chaînes TV/Wifi à la maison, cela vous coutera entre 50 $ et 120 $ par mois.
Prix du m2
Le prix du m2 à New-York est d’environ 13734 $. Le prix median d’un deux pieces (one bedroom) à Manhttan était au deuxieme trimestre 2018 de $1,019,000 pour un condo et de $707,000 pour une co-op. Mais les prix diffèrent en fonction des quartiers. Contactez Jean-Luc Teinturier pour plus d’informations.  

Achats courants
Les courses alimentaires restent plus chères qu’en France au niveau des fruits et légumes et du fromage. Cependant, le prix du lait ou des oeufs, par exemple, est moins élevé, ainsi que tout ce qui est « junk-food » (gâteaux, friture, sucreries…).
Loisirs
Le prix des loisirs diffère en fonction des quartiers. Mais pour un ordre de grandeur, l’abonnement à la salle est d’environ 100 $, la place de cinéma est à 15 $ et la location d’un terrain de tennis pendant 1h coûte 43 $. Manger au fast-food est moins cher mais les restaurants sont en moyenne plus chers qu’en France, surtout le soir. Il faut de plus rajouter  8 % de TVA ainsi que les pourboires.
Scolarité
Les frais de scolarité pour une école privée s’élèvent à environ 30 000 $ par an. Les écoles publiques sont gratuites. La crèche coûte environ 2 000 $ par mois.

Quels quartiers choisir à New-york ?

New-York est divisé en cinq arrondissements, aussi appelés « boroughs » : Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx et Staten Island.
En famille, on vous conseillera les quartiers de Harlem et Washington Heights au Nord de Manhattan qui font partie des moins chers de l’île et accueillent beaucoup de familles d’expatriés.  Le Lower East Side apres East Village est un quartier en plein développement, le nouveau quartier des artistes branchés et est aussi très aimé des familles.
Si vous cherchez un quartier luxe, Tribeca (ou le « Triangle below Canal Street ») et le West Village sont les quartiers désormais les plus chers et les plus prisés de Manhattan avec des appartements vue directe sur Central Park. L‘Upper East Side est le « 16ème arrondissement de New York” et offre de bonnes opportunités notamment grâce à un inventaire important en Co-ops.
Pour des quartiers tendances et plus dynamiques, Soho à Manhattan est très prisé et regorge de boutiques branchées et de galeries d’art. Le quartier de Bushwick de Brooklyn a été élu 7ème quartier le plus cool du monde par le magazine Vogue. Enfin, Greenpoint est un quartier de plus en plus apprécié pour sa sûreté et sa proximité avec Manhattan. Mais dépêchez-vous, les prix ne font que grimper !
Tout le quartier de Brooklyn (5ème ville des Etats-Unis a lui seul avec 2,6 millions d’habitants) reste très tendance et continue de poursuivre sa progression car les loyers restent moins chers qu’à Manhattan et la taxe foncière est très inférieure. De nombreux logements bénéficient d’ailleurs de la « Tax abatement« .

Les types d’appartements New-Yorkais

La première spécificité du marché immobilier new-yorkais est qu’il possède deux types de propriétés différents : les « condominiums » et les « co-ops ». Il y a aussi les « Townhouse » qui sont des maisons de 4 a 6 étages avec un jardin et qui sont en général possédées par un seul et unique propriétaire . Ce peuvent être des « single family houses » ou parfois elles sont scindées en plusieurs appartements « multifamily houses ».
Les condominiums sont très présents aux Etats-Unis et se traduisent par de grands ensembles d’appartements partageant des parties communes. En devenant propriétaire d’un appartement, vous devenez aussi propriétaire d’un pourcentage des parties communes. Le dossier de candidature est relativement simple, vous devez fournir des informations telles qu’un historique de crédit, des lettres de banque, des relevés bancaires… mais rien de trop intrusif. Les condos représentent généralement la solution la plus simple pour les étrangers. Le taux de vacancy reste faible : d’environ 3%. La marché immobilier pour Manhattan et Brooklyn reste un marche de locataires : plus de deux tiers des logements étant loués. Cependant, les prix sont souvent bien supérieurs à ceux d’une « co-op ».

Les co-ops représentent 75 % du marché des appartements à New York. A l’inverse du condo, les propriétaires sont des « actionnaires », qui possèdent des parts dans la « co-op association ». Dans une co-op, « toutes les décisions concernant l’immeuble doivent être prises par le Board » nous dit Jean-Luc Teinturier. Par exemple, vous ne pouvez pas louer votre appartement à votre guise comme vous pourriez le faire dans un condo, et si vous voulez acheter un appartement dans une co-ops, c’est le board qui décidera si oui ou non vous pouvez emménager. Beaucoup d’informations vous seront demandées pour constituer votre dossier. Acheter une co-op est la meilleure option pour se loger personnellement à un prix raisonnable.

Quels sont les papiers requis et le délai pour devenir propriétaire à New-York ?

Une fois votre logement de rêve trouvé, il faut maintenant engendrer les démarches administratives. Jean-Luc Teinturier nous énonce le processus standard d’acquisition d’un logement à New-York :

  1. Faire une offre écrite (prix, localisation, financement, etc…)
  2. Une fois l’offre acceptée, vous devrez faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier qui se chargera de votre dossier et préparera le contrat de vente.
  3. L’avocat vérifiera votre dossier et vous autorisera à signer le contrat. Vous devrez fournir une avance de 10 % du prix d’achat sur un compte sous séquestre. Le contrat est ensuite transféré au vendeur pour signature (6-8 semaines)
  4. Dans le cas d’achat dans une « Co-op », vous devez fournir : votre dossier de candidature complet, une preuve de votre état financier, déclarations de revenus, relevés de compte, lettres de références, le contrat de vente, et un justificatif de votre prêt. Votre dossier est alors transféré au « Board » qui peut vous convoquer à un entretien.
  5. Après avoir été approuvé, vous pouvez conclure l’achat sans forcément être présent si vous avez fait procuration à votre avocat, par exemple.
Contacter Jean-Luc Teinturier

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