Investir dans l’immobilier à Chicago sans se tromper

Investir dans l’immobilier à Chicago sans se tromper

Gaetan Roy 2

Investir dans l’immobilier à Chicago sans se tromper

Centre économique du Midwest, Chicago, la troisième ville des Etats-Unis, réserve de belles opportunités aux investisseurs, en particulier dans l’immobilier. Régulièrement classée parmi les métropoles ayant le meilleur rendement locatif dans le monde, la « Windy City » attire aussi de plus en plus de Français et francophones. Vous rêvez de vous installer au pied de la John Hancock Tower, ou de lancer votre restaurant dans un quartier dynamique ? Agnès Donnadieu, agent immobilier à Chicago depuis 1999, défriche pour Investir.US le marché résidentiel et commercial

Investir dans l'immobilier commercial et résidentiel à Chicago

Investir dans l’immobilier à Chicago : le résidentiel

Située sur la rive ouest du lac Michigan, Chicago est une ville dynamique et renversante, en particulier grâce à ses buildings signés des plus grands noms de l’architecture moderne. La Willis Tower, les immeubles de Mies Van Der Rohe ou encore le « Bean », construit par l’artiste Anish Kapoor, font de la troisième ville des Etats-Unis un véritable musée à ciel ouvert. Cela explique en partie les tarifs élevés de l’immobilier dans la ville, où le mètre carré atteint en moyenne à 2200 euros. En revanche, avec « 77 secteurs communautaires différents », l’offre immobilière se révèle très variée, indique notre experte Agnès Donnadieu, qui s’est spécialisée au fil des années sur les secteurs du West Loop, West Town, East Village, Old Town, River North, Lincoln Park, South Loop et Gold Coast. Que vous veniez de vous installer dans la ville avec l’envie d’y investir et de réaliser une plus-value dans quelques années, ou que vous misiez sur de l’investissement locatif, il convient  de se renseigner en amont sur le marché. Alors, que peut-on obtenir à Chicago, et avec quel budget ?

Pour 450 000$ 
« Plus vous vous rapprochez du Gold Coast, Streeterville ou Lincoln Park par exemple, près du lac Michigan, plus les appartements sont chers, explique Agnès Donnadieu, le prix d’un condo étant déterminé par le nombre de chambres et de salles de bain, la surface et la localisation. Avec un budget d’environ 450 000$, vous pourrez trouver en général un grand one bedroom, ou un petit two bedrooms, voire un three bedrooms dans un  immeuble ancien. Dans ses listings récents, l’agent compte ainsi un T3 (deux chambres, deux salles de bain) à River North, construit en 2002, un appartement de deux chambres et une salle de bain dans une belle rue calme de Wicker Park, ou encore une townhome (trois chambres, deux salles de bain) de charme à East Lakeview.
Pour 700 000$ 
Avec un budget plus conséquent, même si la localisation compte toujours beaucoup, vous trouverez sans problème des biens à deux ou trois chambres. « Les buildings les plus neufs sont les plus luxueux, mais aussi les plus chers au mètre carré », note l’experte, qui met aussi en garde : « n’oubliez pas qu’en plus du prix du condo, il y a aussi les taxes de propriété et les frais mensuels de copropriété, plus élevés dans les tours et qui diffèrent selon les quartiers. » Avec 700 000$ à investir, vous pourrez vous positionner par exemple sur un 2 bedrooms/2 bathrooms avec terrasse dans un building luxueux de 2003 (piscine, salle de sport), à quelques mètres seulement du Magnificent Mile.

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Pour 1 000 000 $
Voilà un très beau budget pour un investissement immobilier à Chicago, qui vous permettra d’acquérir jusqu’à quatre chambres, parfois en duplex. A ce sujet, Agnès Donnadieu rappelle quelques définitions utiles : « un ‘duplex down’ correspond au premier plancher et à l’étage en dessous (sous sol), tandis qu’un ‘duplex up’ renvoie au premier plancher ou plus haut et à l’étage supérieur. » Un trois chambres / 2,5 salles de bain luxueux tout juste sorti de terre à Lincoln Park, ou encore un duplex quatre chambres / trois salles de bain avec rooftop privé dans un immeuble rénové des années 1930, toujours à Lincoln Park, font partie des biens disponibles pour 1 000 000$.

Investir dans l’immobilier à Chicago : un restaurant

Investir dans de l’immobilier commercial à Chicago est là encore une aventure qui se prépare solidement, en particulier si vous partez de zéro, en changeant la vocation d’un local commercial ou en construisant de toute pièce votre business. Agnès Donnadieu conseille d’avoir bien en tête le coût de la démarche. « Outre le coût réel de la construction d’un nouveau restaurant, il est extrêmement important de tenir compte des autres coûts cachés. Aux permis pour construire un nouveau restaurant s’ajoutent les frais de construction ou de rénovation, le temps perdu durant cette construction ou cette rénovation, les taxes, le coût d’un parking pour les clients, celui du permis d’alcool, l’investissement pour la communication et la promotion…»
L’experte recommande plutôt dans un premier temps de louer un restaurant déjà existant à Chicago, qui engagera moins de frais « même si le propriétaire peut vous limiter dans vos travaux ». Autre avantage de la location, il sera plus facile de casser un bail si votre affaire ne prend pas, que de revendre votre établissement, ce qui peut prendre des mois, tout en continuant à payer vos taxes. « Ce qui fait le succès d’un restaurant de qualité, c’est la réputation du chef, c’est une réalité à prendre en compte », souligne Agnès Donnadieu, qui voit aussi la location avec option d’achat, si le restaurant marche bien, comme un très bon compromis.

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A Chicago, la taille de l’espace et votre budget détermineront si vous devez acheter ou louer. Côté vente, sans surprise, le prix au mètre carré peut quadrupler pour les quartiers les plus demandés. La fourchette varie par exemple de 350 000$ pour un bar de 370 m2 à Archer Heights, dans Southwest Side, à plus de 6 000 000$ pour un restaurant de 400 m2 à River North. Plus que précieuse, l’aide d’un professionnel se révèle indispensable pour votre recherche de local commercial à Chicago. Agnès Donnadieu sera heureuse de mettre son expertise à profit pour vous aider dans votre projet.

Contacter Agnès Donnadieu

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