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Detroit

Dossier: Investir dans l’immobilier à Detroit

La ville de Detroit historiquement connue comme capitale de l’automobile, mais également ayant connue de tristes. Une ville déclarée en faillite, à la suite de la crise de 2008. Alors cette victime collatérale s’est-elle reconstruite ? Son marché immobilier attire les investisseurs, notamment francophones, Investir.us se penche donc sur cette question. Ce dossier consacré à l’immobilier à Détroit est établit en partenariat avec USA Immobilier, expert dans l’immobilier aux Etats-Unis implanté depuis de nombreuses années.

Origine et histoire pour comprendre l’immobilier à Detroit

Detroit à une histoire commune avec la France, puisque tout commence en 1701 avec la colonisation européenne et un aventurer français dénommé Antoine Laumet de la Mothe (devenu le Sieur Antoine de Lamothe-Cadillac), qui s’installe sur le territoire avec plusieurs compatriotes. La colonie s’est appelée Fort Pontchartrain du Détroit. Détroit fait référence à la configuration géographique des lac Sainte-Claire et Erié. En 1740, environ 100 familles françaises occupent les lieux. En 1749, la couronne offre gracieusement des terres pour favoriser m’influence française. Par l’intermédiaire du traité de Paris, la France cède ses terres au nouvel état que sont les Etats-Unis d’Amérique. Cependant les britanniques s’y opposent et se rendent sur place pour s’y installer, cependant les nations amérindiennes ne l’entendent pas ainsi et décident de s’opposer à cette installation.Les Américains ne prennent possession de Détroit qu’à compter de 1796 selon les termes du traité de Londres. Plusieurs évènements historiques marquent cette ville. Tout d’abord, un incendie dévastateur se produit en 1805, il emporte avec lui la majeure partie de l’architecture coloniale française. Egalement durant la guerre anglo-américaine de 1812 la ville est occupée par les britanniques mais reprise un an plus tard par les américains.

Investir dans l'immobilier à Détroit

Photo D’Antoine de Lamothe-Cadillac 

Le début du XXème siècle, marque le développement de la ville, que ce soit économiquement ou démographiquement. Il s’agit de l’âge d’or de Detroit, celle-ci prend le nom de « motor city », elle voit l’avènement d’un génie Henry Ford, fondateur du constructeur automobile du même nom, qui est encore aujourd’hui l’un des principaux constructeurs dans le monde. L’essor de l’industrie automobile pousse les gens à venir s’installer dans cette ville à la croissance exponentielle. Entre 1900 et 1930 la population passe de 265 000 à plus de 1,5 millions d’habitants, en 1950 elle était 1 850 000 habitants. Cela mène à de nombreuses problématiques, liées notamment à la pollution de l’air et de l’eau (industrie automobile. Également Détroit est connue depuis longtemps pour ses fortes tensions raciales, des émeutes ont d’ailleurs lieu en 1943.

Projet d’investissement immobiliers aux Etats-Unis ?

Economie en crise et marché immobilier de Détroit en déclin

Les tensions raciales emportent la ville dans de bien tristes périodes. Le 23 juillet 1967, des émeutes éclatèrent au nord-ouest de la ville. Il s’agit des émeutes les plus sanglantes et les plus destructrices de l’histoire des Etats-Unis, avec 47 morts, 467 blessés et plus de 2000 bâtiments détruits.

Malheureusement, cette caractéristique est dans l’ADN de la ville et de réputation notoire, notamment popularisée par exemple par la célèbre histoire du rappeur Eminem. Ces difficultés sont accentuées par le déclin économique de la ville durant la seconde moitié du XXème siècle. Passant du statut de capitale historique de l’automobile à une ville symbole de la dangerosité. En effet elle s’illustre par des taux de criminalité record. Egalement tristement classée parmi les 10 villes les plus dangereuses au monde du fait de son taux d’homicide (43,7 meurtres pour 100 000 habitants par an).

Renaissance immobilier Detroit

Renaissance center « RenCen »

Le début des années 2000 ne permet pas à Détroit de sortir de cette situation, puisque la crise des subprimes survient. Dès lors le 18 juillet 2013 la ville doit se déclarer en faillite. Pour un montant de dette de près de 18 milliards de dollars. Face aux difficultés la maison blanche est venue en aide à la ville, avec un soutien financier de 320 millions de dollars pour détruire et réparer les maisons abandonnées. Ces fonds ont permis également de développer le réseau de transport public. D’un point de vue industriel les ravages de la crise ont touché les plus gros également. Les grands constructeurs automobiles implantés à Detroit (General motors, ford, chrysler) se sont séparés de pas moins de 400 000 salariés depuis 2008. Dans certains quartiers le taux de chômage était incroyablement élevé pouvant atteindre 50 %. Concernant le marché immobilier, Detroit aux USA battait tous les records en termes de chute économique. C’est donc ainsi que l’on a pu voir se vendre des maisons à Detroit pour 1$. Au sortir de la crise, acheter une maison à Detroit n’était pas cher et devenait un acte peu coûteux. Cet acte n’était en revanche pas annodin et cachait bien souvent énormément de dépenses à venir (déstruction, dette d’anciens propriétaires…).

Renaissance de Detroit et du marché immobilier ?

Avec l’élection en 2014 du maire Mike Duggan, soufflait sur Detroit un vent d’optimisme et la volonté de redresser la ville. Dans cette mission, de gros investisseurs sont venus soutenir la ville, notamment Dan Gilbert, fondateur de Quicken loans (un des leaders du crédit immobilier) a acheté 95 édifices du centre-ville. Le second, est Mike Ilitich, fondateur de Little Ceasars Pizza, qui a investi 630 millions de dollars dans la construction d’un stade de Hockey. Grâce aux investissements conséquents, le downtown de Détroit a été peu à peu revitalisé. Un acteur historique de la région a lui aussi apporter sa contribution dans le redéveloppement de la ville. Le constructeur Ford a en effet annoncer le rachat de Central Center, l’ancienne gare pour la transformer en centre de recherche qui deviendrait le pôle de la future voiture autonome. Egalement l’investissement de plusieurs milliards dans ses usines de fabrication avec à la clé, la création de nombreux emplois.

Bien que les efforts d’acteurs publics ou privés soient indéniables, leur efficacité interroge, tout d’abord puisque ceux-ci ne se concentrent quasiment que sur le centre-ville, c’est-à-dire un quartier qui s’est très rapidement redéveloppé, avec ces acteurs importants. Mais cela pose la question des quartiers alentours, la disparité est encore flagrante.

« On peut légitimement se demander si ces grandes annonces ne cachent pas quelque peu encore des difficultés à redévelopper la ville. Les chiffres ne permettent pas encore de pouvoir s’assurer que Detroit est en passe de renaitre. A commencer par sa courbe démographique qui ne cesse de chuter, et qui démontre un rejet encore présent. La fuite de ses habitants ne peut être un bon signe, à tout point de vue. Ainsi en 2018 on comptabilisait 672 662 habitants, alors qu’en 2010 la population était de 713 885 habitants, soit une baisse de 5,8 %. Un autre indicateur alarmant, le taux de personnes sous le seuil de pauvreté. 36,4 % des habitants en 2018 vivaient sous le seuil de pauvreté. Ce qui est considérable par rapport à un taux national de 14,1 %. 

Concernant les transports publics, il n’y a rien d’étonnant à ce que la ville de la voiture n’est pas le réseau le plus développé des États-Unis ! L’ouverture en mai 2017 d’une nouvelle ligne de tram doit être notée cependant. Les dernières statistiques montrent qu’elle ne transporte pas encore le nombre de voyageurs espérés. »

Benoit Malige USA ImmobilierBenoit Malige, Associé, USA IMMOBILIER
Population Détroit marché immobilier

Évolution de la population à Detroit entre 1820 et 2018

CONTACTER USA IMMOBILIER, NOTRE EXPERT DE CLEVELAND

Faut-il investir dans l’immobilier à Detroit ? L’avis d’USA Immobilier

La question de l’investissement à Detroit, se pose, puisque malgré une popularité pour de bien tristes raisons, cette ville au regard des chiffres du marché immobilier peut s’avérer intéressante. Et n’oublions pas qu’il s’agit d’investissement immobilier, l’erreur que pourrait faire un investisseur est d’investir que dans les marchés où lui-même pourrait se voir habiter. Cela peut être une stratégie, certes, mais conduira inévitablement à passer à côté des meilleures opportunités

USA Immobilier comme beaucoup d’investisseurs s’est posé la question de l’investissement à Detroit. C’est-à-dire l’achat et la location à Detroit. Comment ne pas se laisser tenter par des prix de l’immobilier aussi bas ? Alors que beaucoup de quotidiens de la presse française évoque une possible reconstruction de Detroit. Ajoutez à cela une communication de la ville  visant elle-même à promouvoir la « renaissance ». Pourquoi ne pas investir à Detroit ?

Les signaux semblent être au vert pour l’investissement immobilier à Detroit…

Si l’on s’arrêtait à une simple analyse sans rentrer dans les détails, on pourrait tout à fait admettre l’intérêt d’investir dans l’immobilier à Detroit. Cependant et comme dans chaque investissement l’analyse des chiffres et le terrain sont primordiales.

« D’abord,  la reprise économique ne se traduit pas dans les chiffres, ainsi tous les effets d’annonces, sont impuissants face à la réalité des chiffres. Sans parler du déclin démographique, le taux de chômage reste trop élevé pour une ville qui « renait ». il était de 8,80 % au 31 janvier 2020 pour un taux national d’environ 3,5 % à la même date. Premier aspect qui montre, selon nous, que l’immobilier à Détroit en 2019 n’était pas une solution d’investissement optimale.

Autre aspect important, le bon fonctionnement du système scolaire de la ville. Or Detroit doit faire face encore à de larges difficultés sur ce point. Son système scolaire surendetté, offre des conditions affligeantes aux étudiants. Le New York Times le relayait dans un article du 7 novembre 2019. Décrivant des salles aux températures extrêmes, que ce soit en été ou en hiver (particulièrement rude) ou encore de la moisissure dans les salles. Le problème c’est que la fébrilité d’un tel système scolaire, en plus d’être dommageable pour les élèves. Cela n’assurera aucune stabilité de vos locataires (souvent des familles) pour la location d’une maison à Détroit. »

Benoit Malige USA ImmobilierBenoit Malige, Associé, USA IMMOBILIER
Detroit immobilier danger

Article du New York Times, le 7 novembre 2019 sur les difficultés du système scolaire de Détroit

Une faillite laisse des cicatrices et celles-ci sont malheureusement encore loin d’être refermées. Malgré de tels constats, force est de constater que la ville a connu des pics d’investissement que ce soit des particuliers ou des promoteurs immobiliers. Ce qui a pu d’une certaine manière ressusciter certains quartiers de la ville. Ces dernières années l’investissement aux USA dans des maisons ou appartements à Detroit était populaire chez les investisseurs internationaux. Du fait d’une couverture médiatique importante, notamment en France, cela a pu mener à une attractivité certaine pour l’achat immobilier à Détroit. Faisant d’elle quelque peu le symbole de l’investissement immobilier aux États-Unis. Pour autant, cela interroge, d’abord sur l’opportunité d’un investissement à Detroit, aujourd’hui, en 2020. Ainsi, l’opportunité de profiter de cette « bulle médiatique » à l’époque n’est certainement plus d’actualité. En outre, on peut valablement penser que le prix de l’immobilier à Detroit dans certains quartiers, a peut-être augmenté artificiellement. La réalité du marché est tout autre. N’oublions pas que le taux de vacance à Détroit à la fin 2018 était de 23 %. Cela corréler à un taux de pauvreté élevé comme nous l’avons vu, ces chiffres montre que cette ville des Etats-Unis offre une mauvaise qualité de locataire. Au final, c’est la rentabilité qui en pâtit.

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