Construction de duplex traditionnels
CHARLOTTE County, Florida
Superficie
240m²
Terrain
1000m²
Chambres
6
Salles d’eau
4
Budget global du projet :
$2,075 millions
Fiche technique du projet
Electricité
Neuve
Toiture
Traditionnelle – Shingles
HVAC
Neuve
Fenêtres
PVC
Plomberie
Neuve
Façades
Béton
Photos du projet
Projet fini
Cuisine
Garage
Projet en cours
Salon
Salle de bain
Vue
(Cliquez sur les photos pour les agrandir)
Présentation du projet
L’avant-projet
L’objectif de ce projet était de livrer 5 duplex avec une durée de construction d’un an, commençant en 2019. Un duplex est composé de deux maisons jumelées, chacune de 120m2 avec 3 chambres, 2 salles de bains et un garage.
Le but étant d’accueillir un locataire long-terme par maison afin de générer un rendement intéressant et de produire une plus-value sur l’actif.
Ce type de design traditionnel floridien est ce que l’on retrouve majoritairement en Floride. Ces duplexs ont été construits dans la rue d’une communauté avec des règles et des restriction strictes en matière de design, obligeant ce design traditionnel.
Le loyer par unité a été établi à $1,350 avec une cible de rendement net de 8% et un financement pour chaque investisseur d’au moins 70%.
La réalisation du projet
Plusieurs problématiques sont survenues tout au long du projet. La première fut l’arrivée du Covid qui a provoqué beaucoup de retard sur la construction.
De plus, la fermeture des manufactures a posé un réel problème car les matériaux n’ont pu être produits ni livrés, notamment les charpentes, les toitures ou les fenêtres. Il y a eu un réel manque de stock ainsi qu’un réel manque de personnel car à la réouverture, les artisans ont été débordés par le nombre de projets en retard.
Ce projet a été livré avec un an de retard mais les clients ont reçu des indemnités (ce qui fut assez unique sur le marché, personne n’ayant pu prédire la pandémie), et on leur a donc payé leur rentabilité de retard.
Hormis cela, le cahier des charges a complètement été respecté, et le projet a été livré avec une qualité de finitions qui nous est propre sur Port-Charlotte.
La livraison du projet
La demande locative ne faisant que grandir en Floride, les unités ont été louées très rapidement et beaucoup plus chères que le loyer projeté, passant de $1,350 par unité par mois (soit $2,700 pour un duplex), à $1,699 pour chaque unité (soit $3,398 pour un duplex).
Le financement a été beaucoup plus interessant pour les clients étrangers car les taux ont beaucoup baissé et cela leur a donné une cible de rendement entre 10 à 12% nets sur des produits de classe A (produits neufs).
Les duplex ont été, à l’origine, acquis pour $415,000. Aujourd’hui, à fin 2021, ils se valorisent entre $520,000 et $550,000. Beaucoup d’investisseurs recherchent ce type d’actif actuellement.
Aujourd’hui, notre équipe gère tous ces produits en interne et mise à part les frais de maintenance classiques (tonte de la pelouse), il n’y a pas de charge à la responsabilité du propriétaire. Et seules les maintenances classiques pèsent sur la structure de coûts des propriétaires, principalement l’entretien des extérieurs. Les autres charges étant la responsabilité des locataires.
