Pour les investisseurs étrangers, acheter de l’immobilier aux USA n’est pas une mince affaire, qui plus est lorsqu’il s’agit d’une première expérience. Les pratiques immobilières et les exigences en matière de prêts immobiliers aux États-Unis sont probablement différentes de votre pays d’origine… Investir US vous propose un petit guide pratique pour acheter en toute connaissance de cause, que vous soyez à la recherche d’une résidence de vacances ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location ou dans laquelle vous souhaitez vivre.
Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
Lors de la recherche, de l’évaluation et du financement d’un bien immobilier, il est important de se faire accompagner non seulement d’agents agréés dotés d’une expertise locale, mais aussi des professionnels capables de vous conseiller sur les transactions souvent complexes auxquelles vous pourriez être confronté.e en tant qu’acheteur étranger.
Si vous ne connaissez personne sur place, il est évident que la constitution d’une équipe qualifiée prendra un certain temps. Prenez le temps pour faire vos recherches. Documentez-vous au maximum avant de vous engager. Au final, le temps que vous passez en amont sera autant de temps économisé pendant le processus d’achat et surtout… de stress en moins !
De qui avez-vous besoin pour acheter de l’immobilier aux USA ?
Parmi les professionnels auxquels vous aurez affaire :
- L’agent d’acheteur agréé CIPS (Certified International Property Specialist): Les agents agréés spécialisés dans les transactions immobilières à l’étranger ont, pour la plupart, suivi des formations supplémentaires pour devenir des spécialistes internationaux certifiés de l’immobilier. Bon nombre d’entre eux parlent couramment plusieurs langues et peuvent également vous aider à vous familiariser avec les règles et réglementations propres à chaque État.
- L’avocat spécialisé dans l’immobilier : dans certains États, les acheteurs sont obligés de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier pour s’occuper des formalités administratives, tandis que d’autres n’exigent qu’un agent de l’acheteur. Dans certains États, il existe des « courtiers immobiliers » en plus des agents.
- L’organisme de prêt proposant des services à l’international : optez pour une banque qui dispose de services à l’échelle mondiale pour vous aider à mieux appréhender certaines questions telles que les taux de change, la fiscalité multinationale, etc.
- Le conseiller financier ou comptable basé aux États-Unis : un professionnel de la finance sur place sera utile dans votre projet d’achat immobilier aux USA.
- Le conseiller fiscal ou l’avocat : un spécialiste de la fiscalité pourra vous conseiller sur les formulaires à fournir pour obtenir votre prêt. Vous pourrez également profiter des connaissances du professionnel pour bien comprendre les implications fiscales et les règles liées à l’achat d’une propriété aux États-Unis.
Pour acheter de l’immobilier aux USA, obtenez votre ITIN
L’ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) est le numéro dont vous avez impérativement besoin pour acheter de l’immobilier aux USA. Ce numéro est délivré par l’Internal Revenue Service aux personnes qui n’ont pas la possibilité d’obtenir un numéro de sécurité sociale.
Pour obtenir un ITIN, contactez un agent certifié (CAA) afin de remplir le formulaire W-7.
Les documents requis pour acheter de l’immobilier aux USA si vous n’êtes pas citoyen
Pour acheter de l’immobilier aux Etats-Unis, si vous n’êtes pas citoyen américain, et dans l’éventualité où vous faites appel à un organisme de prêt, vous devez présenter :
- Votre numéro de sécurité sociale ou votre numéro ITIN
- Un passeport étranger en règle, un visa américain ou un permis de conduire
- Vos relevés bancaires et, le cas échéant, les dossiers financiers de votre banque à l’étranger
- Une preuve de réserves financières suffisantes
- Vos derniers bulletins de salaire
- Votre score de crédit
- Votre déclaration de revenus
L’importance de l’historique de crédit aux Etats-Unis
Pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’étranger aux États-Unis, vous devez d’abord établir un crédit et obtenir un bon score (le fameux credit score). Plus votre score de crédit est élevé, plus le taux d’intérêt de votre prêt immobilier sera favorable.
Si vous n’avez pas encore de compte bancaire ou de carte de crédit aux États-Unis, sachez que cette étape est importante. Il faut compter de 3 à 6 mois pour commencer à établir un historique de crédit.
Outre le score de crédit, la plupart des prêteurs examinent également les informations relatives au revenu pour déterminer l’admissibilité au prêt. Sachez néanmoins que, quelle que soit votre situation professionnelle, il existe de nombreux moyens d’obtenir un prêt hypothécaire. Un conseiller financier et/ou un fiscaliste aux Etats-Unis seront en mesure de vous apporter des renseignements sur vos options et sur les documents dont vous aurez besoin pour aller de l’avant.
Avant de trouver un prêteur, consultez un conseiller
En matière de taux de prêt immobilier dans le cadre de votre projet qui consiste à acheter de l’immobilier aux USA, il est intéressant de bien se renseigner et de comparer avant de s’engager. Un conseiller vous informera quant à votre statut de résident. Vos conditions de séjour et la durée de votre séjour aux États-Unis peuvent avoir une incidence sur les prêts auxquels vous avez droit et sur les types de documents nécessaires à l’obtention du prêt. Les titulaires d’une carte verte, les résidents permanents et les réfugiés peuvent prétendre aux mêmes prêts immobiliers qu’un citoyen américain, mais doivent produire des documents supplémentaires.
Selon votre situation, un apport initial plus conséquent (de 30 à 40%) pourra améliorer votre éligibilité au financement. Certes, il est possible de trouver des organismes prêteurs qui demandent moins : à vous de définir ce qui est possible en fonction des modalités de paiement qui vous conviennent et des sommes à rembourser.
