Achat immobilier à New York : faites le bon choix !

Un achat immobilier à New York n’est pas anodin, en investissant dans cette ville vous investissez dans une des villes les plus riches du monde. En effet en cumulant la richesse de ses habitants New York se hisse sur le podium. Mais alors comment investir dans l’immobilier à New York ? Surtout où investir dans cette ville où les prix sont déjà si hauts ?

Dans cet article nous vous donnons les clés essentielles pour préparer votre futur investissement rentable !

Lorsqu’on parle de coût en immobilier, on ne peut éviter le sujet des taxes. En effet avant tout investissement vous devez faire votre étude fiscale, soit par vous même soit en vous faisant accompagné d’un conseil (ce que nous recommandons).

A New York, malheureusement pour l’investisseur c’est un état et une ville particulièrement dur sur le thème de la fiscalité. Différentes taxes et des impôts élevés sont à prévoir. Par exemple certaines taxes s’appliquent lorsque vous achetez une unité à New York pour 1 million de dollars ou plus. Cela n’est pas si rare sur ce marché immobilier très élevé en terme de prix. Cette taxe augmente progressivement avec la valeur de votre propriété.Il faut donc évidemment prévoir cette Mansion Tax qui sera à inclure dans vos calculs.

A titre d’illustration pour un prix de 1 million de dollars, la taxe (10 000 $) ne représente qu’un pour cent du coût total.

Avec le nombre de nouveaux projets de construction qui surgissent à Long Island City, il est évident que les développeurs estiment que ce quartier du Queens mérite attention et investissement. Ce quartier est proche de Manhattan et offre les mêmes vues spectaculaires sur l’horizon. De plus, sur la base des prévisions de flux de trésorerie provenant des loyers, nets d’impôts, d’entretien et d’assurance, Long Island City a un grand potentiel pour améliorer votre retour sur investissement.

Le quartier de Williamsburg, dans le nord de Brooklyn, a connu une baisse du marché il y a quelques années en raison d’un projet de fermeture du train L. Cependant, après l’annulation de ce projet, la demande de logements à Williamsburg a considérablement augmenté. En fait, le marché immobilier à Williamsburg était beaucoup plus stable pendant la pandémie qu’ailleurs à New York, en partie parce que moins de personnes ont quitté Brooklyn pour échapper à la ville que dans les quartiers les plus peuplés. De plus, Williamsburg possède un quartier artistique animé et de nombreuses propriétés résidentielles en détresse parmi lesquelles choisir, ce qui en fait un quartier à surveiller en 2022.

Ce quartier de Brooklyn s’est également bien comporté pendant la pandémie. En particulier la demande de propriétés multifamiliales n’ont cessé d’augmenter au cours des dernières années. Beaucoup de ces propriétés doivent être réhabilitées, vous pouvez donc trouver des offres incroyables sur des propriétés que d’autres investisseurs refusent de toucher. Ce qui est génial avec l’investissement dans des propriétés multifamiliales, c’est que si vous choisissez de louer la propriété jusqu’à ce que le marché des vendeurs s’améliore, vous pouvez souvent faire un retour sur investissement décent.  Ensuite, lorsque le marché des vendeurs new-yorkais est à la hausse, vous pouvez revendre le bien directement si vous ne souhaitez plus maintenir la location.

Le marché immobilier résidentiel de Manhattan, à New York, se remet de Covid et est plus que jamais un marché de vendeurs. Cela est dû aux faibles taux hypothécaires, à la demande grandissante qui s’est produit à partir de 2020 et à la reprise économique en général. La majorité des New-Yorkais ont été vaccinés. Le creux du marché de Covid se situait entre mai et juillet 2020. À partir de là, les ventes en attente, faisant référence aux contrats en attente de clôture, ont augmenté chaque semaine et ne se sont stabilisées que récemment. Des records sont atteints chaque semaine sur le nombre de contrats signés. Le manque d’approvisionnement est un problème. Le volume des ventes du troisième trimestre 2021 a augmenté de 242 % par rapport à il y a un an, et le troisième trimestre a enregistré le plus haut niveau d’activité de vente en 32 ans !

Le marché de Manhattan était faible de la mi-2017 à 2019. Ceci malgré une économie forte (aux États-Unis et à New York) et des taux de chômage record. Au premier trimestre 2020, il est apparu pour la première fois que nous entamions la reprise comme en témoigne une augmentation du volume des ventes (avant le 15 mars 2020).

Pourquoi les investisseurs du monde entier investissent dans l’immobilier à Manhattan ?

Même pendant la pandémie, des clients internationaux ont pu négocier les meilleures conditions. Récemment, l’augmentation de la demande étrangère s’est encore accentuée. Manhattan et Londres sont considérées comme les deux premières villes au monde pour la diversification des actifs et la stabilité des prix. Ce sont les deux seules villes Alpha++ au monde.

Le marché de la location de New York est brûlant puisque de nombreux New-Yorkais qui ont quitté la ville pendant la pandémie reviennent parce que leurs bureaux et leurs écoles rouvrent. Cela signifie que les propriétaires augmentent les loyers. Cependant, vous devrez toujours tenir compte des récentes réformes des lois sur les loyers à New York.

Il existe aussi de belles maisons multifamiliales qui peuvent constituer un premier investissement pratique. Les appartements d’une ou deux chambres à coucher sont généralement plus faciles à louer, car les locataires à la recherche de logements plus petits représentent un grand pourcentage de la population potentielle. Les unités plus grandes demandent un prix plus élevé, mais leur période d’inoccupation peut être plus longue car il y a moins de locataires pour des unités plus grandes. Cela dit, la composition des locataires pour les unités plus grandes peut être moins transitoire, car elle englobe la population avec des familles qui souhaitent s’installer pour une période plus longue. Les studios ont également tendance à être un bon pari pour un premier investissement car ils sont généralement très demandés.