Même pour les professionnels de l’immobilier aguerris, un investissement constitue toujours une prise de risque. Vers quel marché se tourner ? Comment faire la meilleure affaire ? Comment rentabiliser son achat ? Comment générer un revenu mensuel ? Est-il préférable d’acheter un bien immobilier et de le conserver pendant quelques années, on vaut-il plutôt acheter pour transformer puis revendre ? Quel que soit votre niveau de réflexion et l’état de votre projet, si vous êtes intéressé.e par l’immobilier à Palm Beach en Floride, voici 9 précieux conseils.

Considérez un ensemble de biens immobiliers vacants, prêts à être loués

Un bien immobilier ne doit pas simplement prendre de la valeur. Il doit également générer des revenus entre le moment de l’achat et celui de la vente. Pour les investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine intéressant pour leur retraite par exemple, une approche à long terme est essentielle.

Commencez par calculer la profitabilité nette de votre investissement locatif. Assurez-vous que les loyers générés vous laissent une marge suffisante pour couvrir le prix du bien immobilier, les éventuelles réparations et la gestion si nécessaire. Obtenez une estimation conservatrice du revenu pouvant être consacré à votre retraite, en l’ajoutant à vos autres sources de revenus si vous en avez. Aux États-Unis, il existe certains dispositifs permettant de placer ses revenus locatifs pour les faire fructifier.

Choisissez la zone dans laquelle investir dans l’immobilier à Palm Beach en Floride

Même si l’envie d’acheter le bien immobilier le moins cher dans un quartier bon marché de la ville, résistez à cette tentation. Même dans un endroit aussi réputé que Palm Beach, certaines zones doivent être écartées d’office. La raison qui explique ceci est simple : un bien immobilier à Palm Beach en Floride, s’il est mal situé, ne prendra pas de valeur au fur et à mesure que le temps passe.

Le meilleur emplacement est celui qui restera stable en termes de croissance. Les biens immobiliers situés à proximité des universités, des bases militaires ou d’une zone de croissance commerciale rapide sont, bien évidemment, les plus intéressants. Recherchez également la proximité de transports en commun, arrêts de bus, stations de métro et autres bretelles d’accès aux autoroutes. Bien évidemment, la présence proche d’établissements scolaires et d’hôpitaux, les entreprises en place dans la région, au même titre que le type de propriétés disponibles sont autant de facteurs à analyser avant de se lancer.

Prenez connaissance du marché immobilier à Palm Beach en Floride

Il va de soi qu’un bien immobilier ne s’achète pas à l’aveugle. Des recherches préalables sont essentielles. Il est important de connaître le rapport prix/revenu et la stabilité du marché du travail dans la zone géographique qui vous intéresse. Pour vous informer, appuyez-vous sur les données de recensement. Ces dernières vous donneront des chiffres dont notamment le revenu médian des habitants, ainsi que la valeur des maisons dans le comté de Palm Beach : Boca Raton, Boynton Beach, Delray Beach, Green Acres, Lake Clarke Shores, Lake Worth, Lantana, Royal Palm Beach, Tequesta, West Palm Beach…

Les chiffres sont essentiellement les suivants : le revenu moyen des ménages à Palm Beach, la croissance démographique, le taux de chômage, la croissance de l’emploi, le nombre de logements disponibles à la vente, le taux de logement loué, le prix médian des maisons.

Si votre projet est d’investir dans l’immobilier à Palm Beach en Floride pour percevoir des revenus locatifs, prenez en compte le fait que les taux de location aux USA peuvent fluctuer en fonction du marché immobilier, de la disponibilité des logements, de la démographie…

Attention aux frais cachés !

Les frais cachés n’apparaissent qu’au moment où le titre est vérifié par un avocat chargé de clôturer la transaction immobilière. Ils peuvent la faire échouer. Il convient d’utiliser les ressources adéquates pour vérifier les problèmes avant qu’ils ne surgissent, par exemple :

  • Les dossiers officiels des tribunaux du comté de Palm Beach, qui peuvent vous mettre en alerte par rapport à toute information pouvant être mise en doute. Ces dossiers peuvent mettre en lumière des éventuelles poursuites judiciaires en relation avec le bien immobilier.
  • Le bureau de l’évaluateur immobilier du comté de Palm Beach. Si le bien a été évalué dans le passé, il se peut qu’il existe des frais antérieurs n’ayant pas été comblés.
  • Le Florida Department of Revenue constitue une précieuse source d’information par rapport aux frais cachés et toute autre créance en suspens sur le bien immobilier.

Maîtrisez les règles d’échange pour votre projet immobilier à Palm Beach en Floride

Un échange fiscal différé 1031 est un échange d’investissement sur un bien immobilier pour un autre dans le but de reporter l’impôt sur les plus-values. Si vous vous aventurez vers un tel dispositif, assurez-vous de connaître le montant réel du prix de vente devant être réinvesti.

L’idée est de réinvestir le prix de vente net, c’est-à-dire le prix de vente brut diminué des frais de vente comme la commission du courtier, les frais d’assurance sur titres, les frais de séquestre, les frais d’échange et autres frais de clôture de transaction. Il convient également de réinvestir la totalité du produit net en effet afin de reporter l’intégralité de la somme sur vos impôts. Ni les frais d’exploitation (impôts fonciers, frais de copropriété, etc.) ni les montants de remboursement du prêt, ni même les frais du prêteur ne doivent être soustraits.

L’échange avec report d’impôt peut être plus avantageux que l’achat et la conservation d’un bien immobilier à Palm Beach en Floride. Il faut tenir compte de l’obsolescence programmée des biens locatifs et être attentif aux possibilités d’échanges. Les flux de trésorerie et la fixation d’un prix inférieur à la valeur marchande ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier à long terme.

Sachez également que les transferts 1031 sont soumis à des règles strictes et impliquent l’éligibilité des biens immobiliers. Ces derniers doivent être considérés comme étant « similaires », c’est-à-dire utilisés dans le même but. En outre, l’achat du nouveau bien immobilier doit être conclu avant la vente du bien initial.

Penchez-vous sur les REOs (Real Estate Owned)

Un REO est un bien immobilier appartenant généralement à un prêteur, par exemple une banque, qui n’a pas été vendu avec succès lors d’une vente aux enchères. Le prêteur devient propriétaire du bien immobilier saisi lorsque celui-ci ne parvient pas à être vendu pour la somme requise pour couvrir le prêt.

D’une manière générale, les REOs ouvrent la voie à des propriétés facilement accessibles et des réductions potentiellement importantes par rapport au prix normal du marché. En revanche, la concurrence sur ces propriétés est importante, ce qui nécessite de pouvoir faire des offres d’achat au comptant sans condition pour conclure l’affaire avant les autres acheteurs potentiels. Généralement, les biens immobiliers concernés n’ont pas de contrat d’eau ni d’électricité en cours et les acheteurs potentiels sont exclus de l’inspection de la maison. Les formalités administratives, quant à elles, sont importantes.

Considérez les REIT comme des alternatives à l’investissement direct

Les REIT (Real Estate Investment Trust) sont des sociétés d’investissement immobilier qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Sur le modèle des fonds communs de placement, les REIT mettent en commun le capital de plusieurs investisseurs. Cela permet à ces derniers de percevoir des dividendes sur leurs investissements immobiliers sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes les propriétés.

Avec les REIT, il est possible de diversifier les placements pour minimiser les risques. Bien évidemment, ce type d’investissement présente des avantages comme des inconvénients. Par exemple, le retrait anticipé implique des pénalités.

Pour un investisseur vivant à l’étranger et souhaitant placer son argent dans l’immobilier à Palm Beach en Floride sans pour autant assez de temps à s’occuper des locataires, des réparations et autres tâches de gestion administrative, les REIT sont tout à fait intéressantes.

N’oubliez pas que les investissements dans les immeubles à logements multiples sont soumis à des règles différentes

Le financement des investissements dans les immeubles à logements multiples obéit à des règles spécifiques qui diffèrent de celles qui s’appliquent à l’achat d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété.

De nombreux prêteurs immobiliers exigent plusieurs mois de réserve d’épargne avant d’accorder un prêt. Ces réserves sont destinées aux réparations à envisager à l’avenir. Si vous prévoyez d’acquérir une ou plusieurs propriétés à plusieurs logements, pensez à faire le tour des assurances. Ne vous laissez pas décourager par les problèmes potentiels liés à ce type de propriété. En règle générale, surtout dans un environnement concurrentiel sur le marché locatif, il est tout à fait possible de réaliser une marge intéressante sur l’achat d’une propriété à logements multiples.

Inscrivez-vous dans des REI

Les REI (Real Estate Investment clubs) sont des ensembles formés d’investisseurs individuels souhaitant placer leur argent dans l’immobilier. Ces clubs sont une source précieuse d’informations et de réseautage. Néanmoins, vérifiez à qui vous avez affaire avant de vous engager !

L’investissement immobilier à Palm Beach en Floride est une activité présentant d’innombrables opportunités. Il est important d’envisager les choses avec objectivité, en considérant les problèmes et les solutions. Votre approche doit ainsi être adaptée et pragmatique. Pour vous aider, un conseiller francophone est à vos côtés. Contactez-nous pour une consultation gratuite et sans engagement.